Jetzt geerbte Immobilie verkaufen
Eine Erbimmobilie verkaufen - so einfach kann es gehen
Ein Todesfall in der Familie stellt Sie nicht nur vor emotionale, sondern auch vor finanzielle und organisatorische Fragen: Nehme ich das Erbe an oder nicht? Und welcher Teil der Erbmasse steht mir eigentlich zu? Auch die anfallende Erbschaftssteuer muss bedacht werden und letztlich auch eventuelle Schulden und Kredite, die Teil des Erbes sind.
Gerade wenn ein Gebäude oder ein Grundstück vererbt wird, können viele Unsicherheiten bestehen. Kann man eine geerbte Immobilie einfach verkaufen? Wer darf darüber entscheiden? Welche Kosten gehen damit einher? Und wie finden Sie überhaupt einen Käufer für das geerbte Objekt? Gar nicht so selten kommt es vor, dass man von den Eltern ein Haus vererbt bekommt, das man verkaufen möchte – doch wie es um Bausubstanz und lokalen Immobilienmarkt bestellt ist, weiß man gar nicht. In solchen Situationen ist ein professioneller Makler für Sie die beste Möglichkeit, das meiste aus Ihrer geerbten Immobilie herauszuholen.
Ein Makler hilft dabei, eine geerbte Immobilie zu verkaufen
Gesetzlich können Sie nur innerhalb von sechs Wochen nach dem Versterben des ursprünglichen Eigentümers das Erbe ablehnen – lassen Sie diese Frist verstreichen, werden Sie automatisch zum Erben. Nachdem Sie von Ihrer Erbschaft in Kenntnis gesetzt wurden, sind Sie außerdem gesetzlich verpflichtet, innerhalb von drei Monaten das Erbe an Ihre Steuerbehörde zu melden, damit die anfallende Erbschaftssteuer berechnet werden kann. Sie haben also leider nicht viel Zeit, sich zu entscheiden, ob Sie das Erbe annehmen und was Sie dann mit dem geerbten Haus machen.
Und wenn Sie sich dafür entscheiden, die geerbte Wohnung zu verkaufen, dann haben Sie ebenfalls keine Zeit zu verlieren, denn Sie sind fortan für Grundsteuer und andere Abgaben zuständig.
Ein Makler übernimmt viele wichtige Aufgaben im Verkaufsprozess für Sie
Als Makler helfe ich Ihnen dabei, den Verkauf Ihrer Erbimmobilie möglichst bald auf den Weg zu bringen. Dank meines umfangreichen Immobiliennetzwerks und über 10 Jahren Erfahrung in Stadt und Landkreis Würzburg sowie in den Landkreisen Kitzingen bis Main-Spessart kann ich Ihnen an vielen Stellen helfend unter die Arme greifen:
- Ich veranlasse die Begutachtung und Bewertung Ihrer geerbten Immobilie
- Ich erstelle ein umfangreiches Exposé und biete das Objekt analog sowie digital zum Verkauf an
- Ich prüfe potenzielle Käufer und stelle Ihnen eine unverbindliche Auswahl zur Verfügung
- Ich vermittle bei Begehungen sowie Verhandlungen des Kaufvertrags und der notariellen Unterzeichnung
Auf Wunsch vermittle ich Ihnen außerdem weitere Dienstleister, die im Rahmen des Verkaufs Ihre Chancen erhöhen. So können Sie beispielsweise durch ein professionelles Home-Staging dafür sorgen, dass die geerbte Wohnung bei Begehungen noch realitätsnäher und attraktiver wirkt. Wenn Sie ein geerbtes Haus verkaufen, ist das nicht immer notwendig – sofern die Besitztümer noch nicht von Ihnen oder Ihren Miterben abgeholt wurden, versprüht eine ehemals bewohnte Wohnung einen natürlichen Charme und zeigt potenziellen Käufern, wie sie sich einrichten könnten. Wurden jedoch schon Teile der Einrichtung entsorgt oder mitgenommen oder befindet sich die Einrichtung in keinem guten Zustand, dann kann Home-Staging das Zünglein an der Waage sein.
Ein Makler ist neutral in der Beurteilung geerbter Immobilien
Es ist nicht ungewöhnlich, dass Menschen, die eine Immobilie geerbt haben, eine emotionale Verbindung zu dem Objekt haben. In vielen Fällen geht es sogar um das Elternhaus, in dem man selbst aufgewachsen ist. Dann verbindet man natürlich all die schönen Kindheitserinnerungen mit dem Haus – vom Weg in die Schule bis zu sonnigen Tagen im Garten.
Zum Verkaufen des Hauses ist dieser Blickwinkel jedoch eher hinderlich. Er verleitet leicht dazu, den Wert einer Immobilie auf emotionaler Basis falsch einzuschätzen. Als neutraler Vermittler ist ein Makler deshalb gerade bei geerbten Objekten wichtig. Mein Blickwinkel als neutrale Instanz hilft Ihnen dabei, den Wert Ihrer Immobilie rational einzuschätzen und die geerbte Immobilie zu einem realistischen Preis zum Verkauf zu stellen.
Ein geerbtes Haus in einer fremden Stadt verkaufen – eine echte Herausforderung
Insbesondere, wenn Sie Immobilien von Ihren Eltern oder Geschwistern erben, spielt die örtliche Distanz eine Rolle. Haben Sie beispielsweise nach der Schulzeit einen Beruf weit weg vom Elternhaus angenommen, kann es sein, dass Sie seit Jahrzehnten kaum noch Erfahrung mit der alten Heimatstadt hatten. Oder Sie erben ein Haus von einem entfernten Verwandten, mit dem Sie ohnehin wenig Kontakt hatten – und bei dem Sie erst recht nicht wissen, wie der Immobilienmarkt vor Ort aussieht.
Ich als Makler erlebe es zum Beispiel nicht selten, dass meine Klienten geerbte Häuser in Würzburg und Umgebung verkaufen möchten, sich aber in Würzburg längst nicht mehr auskennen – oder in manchen Fällen sogar noch nie dort waren. In solchen Fällen stelle ich Ihnen als Makler meine über 10 Jahre Erfahrung auf dem Immobilienmarkt in Würzburg und Umgebung sowie meine engen Kontakte mit der hiesigen Immobilienwirtschaft zur Verfügung.
Was ist beim Verkaufen geerbter Immobilien zu beachten?
Sind Sie im Begriff, ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück zu erben oder möchten Sie sich auf diesen Fall vorbereiten? Dann sollten Sie sich zunächst um die rechtlichen Vorschriften kümmern. Denn Erbfälle unterliegen im deutschen Recht einer Vielzahl an Regeln. Ich empfehle Ihnen, hier im Zweifelsfall einen Experten für Erbrecht und Erbsteuer zu kontaktieren. Denn nachfolgend möchte ich zwar einige der wichtigsten Fragen zu diesem Themengebiet klären, doch je nach Ihrer individuellen Situation können sich durchaus Unterschiede ergeben.
Wer erbt eigentlich?
Bevor Sie Ihr Erbe antreten, sollten Sie sich zunächst vor Augen führen, wie die Erbmasse aufgeteilt werden wird. Als erster Schritt wird zunächst festgestellt, ob vom Erblasser ein Testament oder ein Erbvertrag erstellt wurde. In diesen wird klar geregelt, welche Besitztümer an welchen Erben gehen, inklusive eventueller Immobilien.
Liegen jedoch kein Testament und kein Erbvertrag vor, wird von der gesetzlichen Erbfolgeregelung Gebrauch gemacht. In einem solchen Fall kommt es meist zur Bildung einer Erbengemeinschaft aus den nächsten Verwandten des Erblassers. Ist dies der Fall, gehört das geerbte Objekt künftig folgerichtig mehreren Mitgliedern der Erbengemeinschaft – so wird es auch ins Grundbuch eingetragen. Die Gemeinschaft darf nur gemeinsam über das Objekt verfügen. Sollten Sie die geerbte Immobilie verkaufen wollen, brauchen Sie also bei jedem Schritt, von der Einschaltung eines Maklers bis zum Abschluss des Vertrags, die Zustimmung der gesamten Erbengemeinschaft.
Diese Meldepflichten haben Sie als Erbe
Kommen Sie rechtlich als Erbe infrage, wird Ihnen dies vom Nachlassgericht mitgeteilt. Sie haben dann eine Frist von sechs Wochen, in denen Sie entscheiden können, ob Sie das Erbe antreten oder es ablehnen. Eine schriftliche Erklärung reicht aus, um Ihren Willen in dieser Sache kundzutun. Doch Vorsicht: Lassen Sie die Frist verstreichen oder legen Sie ein Handeln an den Tag, das Ihren Willen, das Erbe anzutreten, bekundet (z.B. Erhalten von Mietzahlungen), wird automatisch davon ausgegangen, dass Sie das Erbe annehmen.
Aus diesem Grund ist es auch so wichtig, sich möglichst zeitnah darüber zu informieren, welchen Wert das Gebäude wirklich hat. Hängen Kredite und Hypotheken an Gebäude oder Grundstück? Das lässt sich durch einen Blick ins Grundbuch herausfinden. Um jedoch festzustellen, ob die geerbte Immobilie beispielsweise dringend renoviert werden muss, brauchen Sie einen Sachverständigen, der das Objekt in Augenschein nimmt und den Verkehrswert ermittelt.
Im Zuge Ihres Erbes müssen Sie einen Antrag auf Berichtigung des Grundbucheintrags stellen – das Grundbuchamt trägt dann die Namen aller Mitglieder der Erbengemeinschaft anstelle des ursprünglichen Besitzers ein.
Ihre zweite Pflicht ist es, Ihre Erbschaft innerhalb von drei Monaten ans Finanzamt zu melden. Kommen Sie dem nicht rechtzeitig nach, könnten Sie wegen Steuerhinterziehung belangt werden, da möglicherweise Erbschaftssteuer anfällt.
Diese Kosten kommen auf Sie zu
Bedenken Sie, dass zusätzlich zur Erbschaftssteuer alle Kosten der Immobilien, wie beispielsweise Grundsteuer, auch weiterhin anfallen – nehmen Sie das Erbe an, müssen Sie diese Steuern ab sofort als neuer Eigentümer begleichen. Haben Sie ohnehin vor, die geerbte Immobilie zu verkaufen, ist also dringend dazu zu raten, den Verkaufsvorgang so schnell wie möglich zu starten. Auch eventuelle Heizkosten zur Verhinderung von Schimmelbildung im Winter sowie eventuelle Renovierungskosten kommen auf Sie zu.
Die Änderung des Grundbucheintrags ist für Erben innerhalb von zwei Jahren nach dem Todesfall kostenfrei – danach wird eine am Immobilienwert berechnete Gebühr fällig.
Haus geerbt verkaufen – einfacher und schneller mit Makler
Als Erbe kommen verschiedene Pflichten und Kosten auf Sie zu – und aufgrund der gesetzmäßigen Pflichten können Sie sich kaum Zeit lassen, sich mit diesen im Detail auseinanderzusetzen. Darum kann es für Sie äußerst hilfreich sein, geerbte Immobilien direkt zu verkaufen, anstatt zum Beispiel als Vermieter langfristig für das geerbte Haus zuständig zu sein. Als Makler helfe ich Ihnen gerne, Ihr Haus so bald wie möglich zu verkaufen. Kontaktieren Sie mich bezüglich Ihres Objekts und wir können im gemeinsamen Gespräch eruieren, wie wir einen vertrauenswürdigen und zahlungsfähigen Käufer finden. Ich übernehme für Sie einen Großteil der anfallenden Arbeit im Bezug auf den Verkauf und Sie können sich ganz um die weiteren Verpflichtungen aus dem Nachlass kümmern.
Wichtig: Zum Verkauf Ihrer geerbten Immobilie brauchen Sie einen gültigen Energieausweis – bei alten Immobilien kann es sein, dass ein solcher Ausweis noch gar nicht vorhanden ist. In diesem Fall sollten Sie rechtzeitig Ihren Energieausweis online erstellen.
Überblick Erbschaftssteuertabelle & Freibeträge
Egal ob Sie eine Immobilie vererben wollen oder Sie gerade ein Haus geerbt verkaufen oder eine Immobilie verkaufen möchten, je nach Erbvermögen und den jeweiligen Familien- oder Verwandschaftsgrades im Fall eines Immobilienerbe eine entsprechende Schenkungs- oder Erbschaftssteuer für die Mitereben und Sie anfallen.
Immobilien Erbschaftssteuer Freibeträge
Ab einer gewissen Höhe ist Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer fällig. Die Höhe der Erbschaftsteuer hängt von der Steuerklasse des Erben ab.
Generell macht es hinsichtlich der Steuersätze und der Euro Freibeträge keinen Unterschied, ob es sich um eine Schenkung oder um ein Erbe einer Immobilie handelt. So müssen beispielsweise Kinder erst dann Erbschaftssteuer zahlen, wenn das Erbe über dem Freibetrag von 400.000 Euro liegt.
Steuertabelle/Freibeträge - Erbschafts- & Schenkungsteuer
ErbSteuerklassen und Steuersätze
Fällt ein Erbe mit allen Vermögenswerten höher aus als der jeweilige Freibetrag, wird je nach Steuerklasse ein entsprechender Steuersatz auf den Betrag erhoben, der über diesem liegt:
Fällig wird die Steuer mit dem Erbfall. Allerdings ist nicht jeder in der Lage, die Erbschaftssteuer sofort zu bezahlen.
Beispiel: Erbt die Tochter das Haus im Wert von 500.000 Euro, muss sie – da sie einen Freibetrag von 400.000 Euro hat –100.000 Euro versteuern. Kinder haben die Steuerklasse I – entsprechend wird der Betrag mit 11 Prozent Erbschaftssteuer belegt. Dies entspricht 11.000 Euro.
Kann die Tochter die Erbschaftssteuer nicht zahlen, hat sie zwar die Möglichkeit, eine Stundung der Erbschaftssteuer beim Finanzamt zu beantragen, allerdings ist dies an strenge Voraussetzungen geknüpft: Der Erbe muss eine vollständige Vermögensauskunft abgeben und darlegen, in welcher Weise er die Steuer nach Ablauf des Stundungszeitraums zu zahlen gedenkt. Eine Stundung wird nicht gewährt, wenn sich der Erbe das Geld für die Steuer beschaffen kann. Der Erbe beispielsweise ein Grundstück verkaufen oder dieses beleihen.
Das Finanzamt hält es für zumutbar, dass Erben für die Erbschaftssteuer Schulden machen. Da die Zahlungsfrist ab Zustellung des Steuerbescheids nur einen Monat beträgt, sollten Erben versuchen, die Abgabe der Erbschaftssteuererklärung hinauszuzögern, indem sie Fristverlängerungsanträge stellen.
In Ausnahmefällen kann eine Stundung von bis zu zehn Jahren möglich sein.
Häufig gestellte Fragen zum Verkauf einer geerbten Immobilie
Sollte ich meine geerbte Immobilie überhaupt verkaufen?
Ob Sie Ihr geerbtes Haus verkaufen sollten, müssen Sie selbst entscheiden. Aus finanzieller Sicht ist es am sinnvollsten, hier zunächst eine Kosten-Nutzen-Rechnung aufzustellen: Was würde es kosten, die Immobilie zu verkaufen (Maklergebühren, Notar, Grundbuchänderung, Steuern etc.), im Vergleich zu den Kosten der Selbstnutzung (z.B. Grundsteuer und Heizkosten) oder der Vermietung (Instandhaltung usw.)?
Hier ist es vor allem wichtig, eventuelle finanzielle Belastungen zu kennen, die auf der Immobilie ruhen. Wird sie beispielsweise über einen Kredit abbezahlt, müssen Sie diesen als neuer Eigentümer weiter bedienen. Ist die geerbte Immobilie mit zu großen Schulden belastet, kann es sogar Sinn machen, das Erbe komplett auszuschlagen.
Wer erbt, wenn es kein Testament gibt?
Existiert kein Testament und kein Erbvertrag, wird das Erbe gemäß der gesetzlichen Erbschaftsregelung aufgeteilt. Dann wird zunächst festgestellt, welche potenziellen Erben es gibt und unter welche der drei Verwandtschaftsgrade sie fallen:
- Verwandtschaftsgrad 1: Ehepartner, Lebenspartner, Kinder, Enkel und Urenkel
- Verwandtschaftsgrad 2: Eltern, Geschwister, Nichten und Neffen
- Verwandtschaftsgrad 3: Großeltern und deren Nachkommen
Das bedeutet: Sofern Verwandte des Grads 1 existieren, wird das Erbe unter diesen aufgeteilt. Gibt es keine passenden Erben, wird es unter den Mitgliedern des Verwandtschaftsgrads 2 aufgeteilt und so weiter. Gibt es noch einen Ehepartner, steht diesem übrigens die Hälfte des Erbes zu (mit Ehevertrag ein Viertel). Wird die Ehe als Zugewinngemeinschaft geführt, steht ihm ebenfalls die Hälfte zu. Eventuelle weitere Erben wie die Kinder teilen dann die verbleibende Hälfte unter sich auf.
Ein geerbtes Haus verkaufen – was ist der Pflichtteil?
Der Pflichtteil ist der Teil des Erbes, der Enterbten zusteht. Er beläuft sich auf die Hälfte dessen, was dem Enterbten normalerweise gesetzlich zustünde. Im Falle einer Immobilie bedeutet das, dass auch Enterbte ein Teileigentum an einer vererbten Immobilie haben können, sofern sie sich nicht ausbezahlen lassen. Will die Erbengemeinschaft ein geerbtes Haus verkaufen, wird ebenfalls der Pflichtteil fällig – Enterbte haben also auch in diesem Fall ein Anrecht auf einen Teil des Erlöses.
Wie hoch ist die Erbschaftssteuer auf geerbte Immobilien – und lässt sie sich vermeiden?
Die Erbschaftssteuer, die Sie auf Ihr geerbtes Haus entrichten müssen, wird je nach Verwandtschaftsverhältnis in eine von drei Steuerklassen eingeteilt, wie man sie auch von der Einkommensteuer her kennt. Dazu kommen Freibeträge je nach genauem Verwandtschaftsverhältnis:
- Ehe- und Lebenspartner: Steuerklasse 1, 500.000 Euro Freibetrag
- leibliche, Stief- und Adoptivkinder: Steuerklasse 1, 400.000 Euro Freibetrag
- Enkelkinder: Steuerklasse 1: 200.000 Euro Freibetrag
- Eltern und Großeltern: Steuerklasse 1, 100.000 Euro Freibetrag
- Geschwister sowie Kinder der Geschwister und Stiefeltern: Steuerklasse 2, 20.000 Euro Freibetrag
- nicht verwandte Erben: Steuerklasse 3, 20.000 Euro Freibetrag
Vermeiden lässt sich diese Steuer lediglich, wenn das geerbte Objekt innerhalb der nächsten 10 Jahre vom Erben bewohnt wird. Doch Vorsicht: Zieht man nach 9 oder weniger Jahren wieder aus, wird die Steuer nachträglich noch fällig.
Wie wird die Erbschaftsteuerklasse ermittelt?
Der Erbschaftssteuersatz wird für alle Erben erhoben, die zuvor in eine eigene Erbschaftssteuerklasse eingeordnet werden. Die Erbschaftssteuerklasse kann eine andere als die Steuerklasse sein, die man von der Lohnsteuer her kennt. Bei dieser Erbschaftssteuerklasse wird unterschieden zwischen:
- Erbschaftssteuerklasse 1: Eltern und Kinder, Ehepartner/Ehepaare (auch gleichgeschlechtlich), Enkelkinder (auch bei Adoption), Großeltern.
- Erbschaftssteuerklasse 2: Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, Geschwister, Kinder der Geschwister, Ehepartner nach Scheidung (auch gleichgeschlechtlich).
- Erbschaftssteuerklasse 3: alle anderen, die zu einem Erbe berechtigt sind.
Muss Spekulationssteuer auf geerbte Immobilien gezahlt werden?
Spekulationssteuer auf Immobilien aus einer Erbschaft wird generell dann fällig, wenn zwischen dem Kauf des Hauses und dem Verkaufen weniger als 10 Jahre liegen. Hier zählt also nicht das Erbschaftsdatum, sondern das Datum, zu dem der Erblasser die geerbte Immobilie ursprünglich gekauft hat. Liegt das schon länger als 10 Jahre zurück, müssen Sie also keine Spekulationssteuer auf eine Immobilien-Erbschaft zahlen – alle anderen Steuern bleiben davon jedoch unberührt.
Unter bestimmten Umständen lässt sich die Spekulationssteuer auch dann vermeiden, wenn weniger als 10 Jahre zwischen Kauf und Verkauf liegen:
- Die geerbte Immobilie wurde in den letzten zwei Kalenderjahren sowie im Jahr des Erbfalls vom Erblasser selbst bewohnt.
- Sie wurde in den letzten zwei Kalenderjahren sowie im Jahr des Erbfalls einem Kind des Erblassers überlassen, das während dieses Zeitraums dort gelebt hat.
- Die Erben haben in den letzten fünf Jahren nicht mehr als drei Immobilien verkauft.
- Die Immobilie wurde für weniger als 600 Euro verkauft und die Erben haben in diesem Jahr insgesamt nicht mehr als 600 Euro durch private Veräußerungsgeschäfte eingenommen.
