Geerbte Immobilie verkaufen in Würzburg
Eine geerbte Immobilie wirft häufig gleichzeitig organisatorische, wirtschaftliche und persönliche Fragen auf. Besonders bei einer Erbengemeinschaft müssen Wert, Unterlagen und gemeinsames Vorgehen frühzeitig geklärt werden.
Als Immobilienmakler und Sachverständiger für Immobilienbewertung begleite ich Sie in Würzburg und Umgebung persönlich – von der ersten Marktwerteinschätzung bis zur Vorbereitung und Durchführung des Verkaufs.
Verfasst von Carsten Erhard, Immobilienmakler & Sachverständiger für Immobilienbewertung in Würzburg · Stand: 4. August 2026
Das wichtigste in Kürze
Wann kann eine geerbte Immobilie verkauft werden?
Eine geerbte Immobilie kann verkauft werden, sobald die Erbfolge und die Verfügungsberechtigung ausreichend nachgewiesen sind und bei einer Erbengemeinschaft alle erforderlichen Miterben dem Verkauf zustimmen.
Wer eine Immobilie geerbt hat, steht oft vor organisatorischen, wirtschaftlichen und auch persönlichen Entscheidungen. Im ersten Schritt sollte die Ausgangslage sauber erfasst werden. Dazu gehören die Eigentumssituation, der Zustand der Immobilie, vorhandene Unterlagen, mögliche Belastungen und die Frage, ob die Immobilie verkauft, übernommen oder zunächst gehalten werden soll.
In der Praxis ist es sinnvoll, nicht sofort mit einer Vermarktung zu beginnen, sondern zunächst eine geordnete Bestandsaufnahme vorzunehmen. So lässt sich früh erkennen, welche Schritte notwendig sind und welche Punkte vor einem möglichen Verkauf geklärt werden sollten.
Bis zu einer Entscheidung und dem späteren Verkauf entstehen weiterhin laufende Kosten, beispielsweise für Grundsteuer, Versicherung, Energie und Instandhaltung. Deshalb sollte frühzeitig geklärt werden, wie die Immobilie vorübergehend verwaltet und finanziert wird.
Was sind typische Fehler beim Verkauf einer geerbten Immobilie?
- Unterlagen werden zu spät zusammengestellt
- Der Marktwert wird nur grob geschätzt
- Miterben sind nicht frühzeitig abgestimmt
- Belastungen im Grundbuch werden zu spät erkannt
- Steuerliche oder rechtliche Fragen werden mit dem Makler statt mit den zuständigen Fachstellen geklärt
- Die Vermarktung startet, obwohl Entscheidungs- und Nachweisfragen noch offen sind
So läuft der Verkauf einer geerbten Immobilie ab
Der Verkauf einer geerbten Immobilie sollte strukturiert vorbereitet werden. Insbesondere bei einer Erbengemeinschaft müssen zunächst die Eigentumsverhältnisse, die vorhandenen Unterlagen und die Vorstellungen der einzelnen Miterben geklärt werden.
1. Erbfolge und Verfügungsberechtigung klären
Zunächst ist zu prüfen, wer Erbe geworden ist und durch welche Unterlagen die Erbfolge nachgewiesen werden kann. Je nach Ausgangssituation kommen dafür ein Erbschein, ein Europäisches Nachlasszeugnis oder eine notarielle Verfügung von Todes wegen mit gerichtlichem Eröffnungsprotokoll infrage.
2. Unterlagen zur Immobilie zusammenstellen
Für die Bewertung und den späteren Verkauf werden unter anderem Grundbuchunterlagen, Baupläne, Flächenberechnungen, Angaben zu Modernisierungen und ein gültiger Energieausweis benötigt. Bei Eigentumswohnungen kommen insbesondere die Teilungserklärung, Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen und Protokolle der Eigentümerversammlungen hinzu.
3. Zustand und Marktwert einschätzen
Vor der Festlegung des Angebotspreises besichtige ich die Immobilie und bewerte ihre Lage, ihren baulichen Zustand, ihre Ausstattung und die aktuelle Marktsituation in Würzburg und Umgebung. Eine nachvollziehbare Marktwerteinschätzung hilft dabei, unterschiedliche Preisvorstellungen innerhalb der Erbengemeinschaft sachlich einzuordnen.
4. Gemeinsames Vorgehen abstimmen
Gehört die Immobilie mehreren Erben, sollten der angestrebte Verkaufspreis, notwendige Vorbereitungen und die Vermarktungsstrategie gemeinsam festgelegt werden. Auch die Zuständigkeiten für Unterlagen, Besichtigungen und Abstimmungen sollten frühzeitig geklärt sein.
5. Immobilie professionell vermarkten
Nach Abschluss der Vorbereitungen erstelle ich die Verkaufsunterlagen und präsentiere die Immobilie zielgruppengerecht. Kaufinteressenten werden vorqualifiziert und ihre Finanzierung wird vor der Vorbereitung des Kaufvertrags überprüft.
6. Notarvertrag und Übergabe vorbereiten
Nach der Einigung mit einem Käufer übermittle ich die erforderlichen Angaben an das Notariat und begleite die weitere Abstimmung bis zur Beurkundung. Nach vollständiger Kaufpreiszahlung organisiere und protokolliere ich auch die Übergabe der Immobilie.
Wie lange der gesamte Ablauf dauert, hängt vor allem von der Einigkeit der Erben, der Vollständigkeit der Unterlagen und der konkreten Marktsituation ab. Je früher diese Punkte geklärt werden, desto verlässlicher lässt sich der Verkauf planen.
Vermietete Erbimmobilie verkaufen: Was ist zu beachten?
Auch eine vermietete geerbte Immobilie kann verkauft werden. Mit dem Erbfall gehen jedoch nicht nur das Eigentum, sondern grundsätzlich auch die bestehenden Rechte und Verpflichtungen auf die Erben über. Nach einem Verkauf tritt der Erwerber grundsätzlich in das bestehende Mietverhältnis ein.
Für die Bewertung und Vermarktung einer vermieteten Immobilie sind insbesondere folgende Unterlagen und Informationen wichtig:
- Mietverträge einschließlich sämtlicher Nachträge,
- aktuelle Nettokaltmieten und Betriebskostenvorauszahlungen,
- Zeitpunkt und Umfang der letzten Mieterhöhungen,
- Angaben zu den hinterlegten Mietkautionen,
- aktuelle Betriebskostenabrechnungen,
- Informationen zu Mietrückständen oder Streitigkeiten,
- Modernisierungs- und Instandhaltungshistorie,
- Angaben zu bestehenden Wohnrechten oder sonstigen Nutzungsrechten
Bei einer vermieteten Eigentumswohnung oder einem Mehrfamilienhaus richtet sich der erzielbare Kaufpreis wesentlich nach den nachhaltigen Mieterträgen, den laufenden Kosten, dem Zustand und den zukünftigen Entwicklungsmöglichkeiten.
Bei einem vermieteten Einfamilienhaus kann der Kreis möglicher Käufer dagegen eingeschränkt sein. Eigennutzer können die Immobilie nicht ohne Weiteres kurzfristig beziehen und Kapitalanleger prüfen, ob die erzielbare Miete in einem angemessenen Verhältnis zum Kaufpreis steht.
Ich untersuche deshalb vor Beginn der Vermarktung, welche Käufergruppe realistisch angesprochen werden kann und welche Unterlagen für eine nachvollziehbare wirtschaftliche Prüfung erforderlich sind.
Meine Leistungen beim Verkauf einer geerbten Immobilie
Der Verkauf einer Erbimmobilie erfordert häufig mehr Abstimmung als ein gewöhnlicher Immobilienverkauf. Neben dem Zustand und dem Wert des Objekts müssen oftmals mehrere Erben, fehlende Unterlagen und unterschiedliche Interessen berücksichtigt werden.
Als Immobilienmakler und Sachverständiger für Immobilienbewertung begleite ich Sie in Würzburg und Umgebung persönlich bei den wesentlichen Schritten:
- Besprechung der persönlichen und objektbezogenen Ausgangssituation,
- Sichtung der vorhandenen Immobilienunterlagen,
- Erstellung einer individuellen Unterlagenübersicht,
- nachvollziehbare Marktwerteinschätzung,
- Erläuterung der wertbeeinflussenden Merkmale,
- Abstimmung des Vorgehens mit den Mitgliedern der Erbengemeinschaft,
- professionelle Aufbereitung und Präsentation der Immobilie,
- zielgerichtete Vermarktung an geeignete Kaufinteressenten,
- Vorqualifizierung der Interessenten und Prüfung der Finanzierung,
- Vorbereitung der erforderlichen Angaben für das Notariat,
- persönliche Begleitung bis zum Notartermin,
- Organisation und Protokollierung der Immobilienübergabe.
Rechtliche und steuerliche Sachverhalte prüfe ich nicht abschließend. Soweit im konkreten Fall eine fachliche Beratung erforderlich ist, weise ich offen darauf hin und empfehle die Einbindung eines Notars, Rechtsanwalts oder Steuerberaters.
Warum die lokale Einschätzung im Erbfall den Unterschied macht
Bei einer geerbten Immobilie liegt die schwierigste Frage meist nicht im Recht, sondern im Preis. Das Finanzamt setzt einen Wert an, die Miterben haben eine Vorstellung, und das Portal zeigt einen dritten Betrag. Welcher davon trägt, entscheidet sich nicht in Würzburg allgemein, sondern in der jeweiligen Straße.
Ich bin in der Stadt Würzburg und im umliegenden Landkreis tätig und erlebe regelmäßig, wie unterschiedlich die Nachfrage selbst zwischen benachbarten Orten sein kann. Bei geerbten Einfamilienhäusern in Estenfeld und Rottendorf spielt für viele Interessenten beispielsweise die Erreichbarkeit des Arbeitsplatzes eine wichtige Rolle. Dieser Faktor kann bereits erklären, warum ein vergleichbares Objekt an einem Standort schneller vermittelbar ist als in einer nahe gelegenen Gemeinde.
Bei älteren Einfamilienhäusern in Höchberg oder Veitshöchheim ist häufig zu prüfen, welchen Anteil das Grundstück am Gesamtwert der Immobilie hat. Deshalb betrachte ich nicht nur die vorhandene Bausubstanz, sondern auch den Grundstückszuschnitt, das geltende Baurecht und mögliche weitere Nutzungsperspektiven. In Randersacker und Eibelstadt können zusätzlich Besonderheiten wie Hanglagen oder Denkmalschutz den Wert und die Vermarktbarkeit beeinflussen. Im Raum Ochsenfurt ist der Käuferkreis je nach Objekt teilweise kleiner, zugleich treffen passende Immobilien bei einem marktgerechten Preis und nachvollziehbarem Zustand häufig auf sehr konkrete Kaufinteressenten.
Im Erbfall kommt ein Punkt hinzu, den es beim normalen Verkauf nicht gibt: Der Wert muss nicht nur erzielbar, sondern auch begründbar sein – gegenüber dem Finanzamt, gegenüber Miterben und manchmal gegenüber einem Pflichtteilsberechtigten. Eine Zahl ohne Herleitung hält in keiner dieser drei Situationen stand.
Deshalb beginne ich bei geerbten Immobilien immer mit einer Besichtigung vor Ort und einer nachvollziehbaren Einordnung, nicht mit einem Portalwert. Als Sachverständiger für Immobilienbewertung erstelle ich diese Einschätzung für die Verkaufsentscheidung. Wird ein Nachweis nach § 198 Abs. 2 BewG benötigt, um dem Finanzamt einen niedrigeren Wert entgegenzusetzen, weise ich offen an einen entsprechend höher qualifizierten Sachverständigen weiter.
Geerbtes Haus oder geerbte Wohnung verkaufen in Würzburg und Umgebung
Ob geerbtes Haus verkaufen oder geerbte Wohnung verkaufen: Beide Fälle brauchen eine Vermarktung, die zur Immobilie, zur Zielgruppe und zum Markt passt. In Würzburg und im Umkreis können Lage, Nachfrage, Zustand und Vermarktungsdauer je nach Objekt deutlich unterschiedlich sein.
Geht es konkret um ein geerbtes Haus, finden Sie ergänzend den allgemeinen Ablauf zum Hausverkauf in Würzburg.
Ich begleite Eigentümer daher nicht mit einer Standardlösung, sondern mit einem auf das konkrete Objekt abgestimmten Vorgehen. Dazu gehören die Einschätzung des Marktwerts, die sinnvolle Vorbereitung, die passende Vermarktung und die persönliche Begleitung bis zum Verkauf.
Welche Kosten nach dem Erbfall entstehen können
Nach dem Erbfall laufen objektbezogene Kosten wie Grundsteuer, Versicherung, Energie und Instandhaltung grundsätzlich weiter. Abhängig vom Wert des Erwerbs, dem Verwandtschaftsverhältnis und möglichen Steuerbefreiungen kann zusätzlich Erbschaftsteuer anfallen.
Für die Eintragung der Erben als Eigentümer wird grundsätzlich keine Grundbuchgebühr erhoben, wenn der Eintragungsantrag innerhalb von zwei Jahren seit dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht. Ob daneben weitere Kosten entstehen, hängt vom Einzelfall ab.
Hinweis: Die nachfolgenden Angaben dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine steuerliche oder rechtliche Beratung. Maßgeblich sind die persönlichen Verhältnisse und der aktuelle Rechtsstand im Einzelfall.
Persönliche Freibeträge bei der Erbschaftsteuer
| Verhältnis zum Erblasser | Steuerklasse | Freibetrag |
|---|---|---|
| Ehepartner, eingetragene Lebenspartner | I | 500.000 € |
| Kinder und Stiefkinder, je Elternteil | I | 400.000 € |
| Enkel, wenn das Elternteil vorverstorben ist | I | 400.000 € |
| Enkel, wenn das Elternteil noch lebt | I | 200.000 € |
| Urenkel sowie Eltern und Großeltern beim Erbfall | I | 100.000 € |
| Geschwister, Nichten und Neffen, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, Stiefeltern, geschiedene Ehepartner sowie Eltern und Großeltern bei Schenkung | II | 20.000 € |
| Alle übrigen Personen, etwa Lebensgefährten und Freunde | III | 20.000 € |
Quelle: § 16 ErbStG. Der Freibetrag gilt je Erbe und je Erblasser, nicht je Nachlass. Besteuert wird nur der Betrag oberhalb des Freibetrags.
Steuersätze nach Steuerklasse
| Steuerpflichtiger Erwerb bis einschließlich | Klasse I | Klasse II | Klasse III |
|---|---|---|---|
| 75.000 € | 7 % | 15 % | 30 % |
| 300.000 € | 11 % | 20 % | 30 % |
| 600.000 € | 15 % | 25 % | 30 % |
| 6.000.000 € | 19 % | 30 % | 30 % |
| 13.000.000 € | 23 % | 35 % | 50 % |
| 26.000.000 € | 27 % | 40 % | 50 % |
| über 26.000.000 € | 30 % | 43 % | 50 % |
Quelle: § 19 ErbStG. Der Satz der erreichten Stufe gilt auf den gesamten steuerpflichtigen Erwerb. Für Beträge knapp über einer Wertgrenze begrenzt der Härteausgleich nach § 19 Abs. 3 ErbStG die Mehrsteuer.
Nur der Betrag oberhalb des Freibetrags wird besteuert, in Steuerklasse I mit 7 bis 30 Prozent, in Steuerklasse III bis 50 Prozent.
Zwei Fristen sollten Sie kennen: Der Erwerb ist innerhalb von drei Monaten beim Finanzamt anzuzeigen (§ 30 ErbStG). Die Berichtigung des Grundbuchs auf die Erben ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall in der Regel gebührenfrei.
Ob in Ihrem Fall überhaupt Steuer anfällt, hängt vom Verwandtschaftsgrad, vom Gesamtwert des Nachlasses und von der Nutzung ab. Verbindlich begründet das Ihr Steuerberater – ich sage Ihnen im Vorgespräch, welche Unterlagen er dafür braucht.
Häufige Fragen zur geerbten Immobilie
Geerbte Immobilie in Würzburg verkaufen? Ich begleite Sie persönlich.
Ich unterstütze Sie bei der Bewertung, Vorbereitung und Vermarktung der geerbten Immobilie. Eine Rechts- oder Steuerberatung ersetze ich nicht. Bei rechtlichen oder steuerlichen Einzelfragen sollten zusätzlich Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater eingebunden werden.