Geerbte Immobilie verkaufen in Würzburg

Wann kann eine geerbte Immobilie verkauft werden?

Eine geerbte Immobilie kann verkauft werden, sobald die Erbfolge und die Verfügungsberechtigung ausreichend nachgewiesen sind und bei einer Erbengemeinschaft alle erforderlichen Miterben dem Verkauf zustimmen.

Wer eine Immobilie geerbt hat, steht oft vor organisatorischen, wirtschaftlichen und auch persönlichen Entscheidungen. Im ersten Schritt sollte die Ausgangslage sauber erfasst werden. Dazu gehören die Eigentumssituation, der Zustand der Immobilie, vorhandene Unterlagen, mögliche Belastungen und die Frage, ob die Immobilie verkauft, übernommen oder zunächst gehalten werden soll.

In der Praxis ist es sinnvoll, nicht sofort mit einer Vermarktung zu beginnen, sondern zunächst eine geordnete Bestandsaufnahme vorzunehmen. So lässt sich früh erkennen, welche Schritte notwendig sind und welche Punkte vor einem möglichen Verkauf geklärt werden sollten.

Bis zu einer Entscheidung und dem späteren Verkauf entstehen weiterhin laufende Kosten, beispielsweise für Grundsteuer, Versicherung, Energie und Instandhaltung. Deshalb sollte frühzeitig geklärt werden, wie die Immobilie vorübergehend verwaltet und finanziert wird.

Was sind typische Fehler beim Verkauf einer geerbten Immobilie?

So läuft der Verkauf einer geerbten Immobilie ab

Der Verkauf einer geerbten Immobilie sollte strukturiert vorbereitet werden. Insbesondere bei einer Erbengemeinschaft müssen zunächst die Eigentumsverhältnisse, die vorhandenen Unterlagen und die Vorstellungen der einzelnen Miterben geklärt werden.

Wie lange der gesamte Ablauf dauert, hängt vor allem von der Einigkeit der Erben, der Vollständigkeit der Unterlagen und der konkreten Marktsituation ab. Je früher diese Punkte geklärt werden, desto verlässlicher lässt sich der Verkauf planen.

Vermietete Erbimmobilie verkaufen: Was ist zu beachten?

Auch eine vermietete geerbte Immobilie kann verkauft werden. Mit dem Erbfall gehen jedoch nicht nur das Eigentum, sondern grundsätzlich auch die bestehenden Rechte und Verpflichtungen auf die Erben über. Nach einem Verkauf tritt der Erwerber grundsätzlich in das bestehende Mietverhältnis ein.

Für die Bewertung und Vermarktung einer vermieteten Immobilie sind insbesondere folgende Unterlagen und Informationen wichtig:

• Mietverträge einschließlich sämtlicher Nachträge
• aktuelle Nettokaltmieten und Betriebskostenvorauszahlungen
• Zeitpunkt und Umfang der letzten Mieterhöhungen
• Angaben zu den hinterlegten Mietkautionen
• aktuelle Betriebskostenabrechnungen
• Informationen zu Mietrückständen oder Streitigkeiten
• Modernisierungs- und Instandhaltungshistorie
• Angaben zu bestehenden Wohnrechten oder sonstigen Nutzungsrechten

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung oder einem Mehrfamilienhaus richtet sich der erzielbare Kaufpreis wesentlich nach den nachhaltigen Mieterträgen, den laufenden Kosten, dem Zustand und den zukünftigen Entwicklungsmöglichkeiten.

Bei einem vermieteten Einfamilienhaus kann der Kreis möglicher Käufer dagegen eingeschränkt sein. Eigennutzer können die Immobilie nicht ohne Weiteres kurzfristig beziehen und Kapitalanleger prüfen, ob die erzielbare Miete in einem angemessenen Verhältnis zum Kaufpreis steht.

Ich untersuche deshalb vor Beginn der Vermarktung, welche Käufergruppe realistisch angesprochen werden kann und welche Unterlagen für eine nachvollziehbare wirtschaftliche Prüfung erforderlich sind.

Eine Vorlage für die Mitteilung an Mieter über den Eigentümerwechsel finden Sie in meinen Mustervorlagen für Verkäufer und Vermieter.

Meine Leistungen beim Verkauf einer geerbten Immobilie

Der Verkauf einer Erbimmobilie erfordert häufig mehr Abstimmung als ein gewöhnlicher Immobilienverkauf. Neben dem Zustand und dem Wert des Objekts müssen oftmals mehrere Erben, fehlende Unterlagen und unterschiedliche Interessen berücksichtigt werden.

Als Immobilienmakler und Sachverständiger für Immobilienbewertung begleite ich Sie in Würzburg und Umgebung persönlich bei den wesentlichen Schritten:

• Besprechung der persönlichen und objektbezogenen Ausgangssituation
• Sichtung der vorhandenen Immobilienunterlagen
• Erstellung einer individuellen Unterlagenübersicht
• nachvollziehbare Marktwerteinschätzung
• Erläuterung der wertbeeinflussenden Merkmale
• Abstimmung des Vorgehens mit den Mitgliedern der Erbengemeinschaft
• professionelle Aufbereitung und Präsentation der Immobilie
• zielgerichtete Vermarktung an geeignete Kaufinteressenten
• Vorqualifizierung der Interessenten und Prüfung der Finanzierung
• Vorbereitung der erforderlichen Angaben für das Notariat
• persönliche Begleitung bis zum Notartermin
• Organisation und Protokollierung der Immobilienübergabe

Rechtliche und steuerliche Sachverhalte prüfe ich nicht abschließend. Soweit im konkreten Fall eine fachliche Beratung erforderlich ist, weise ich offen darauf hin und empfehle die Einbindung eines Notars, Rechtsanwalts oder Steuerberaters.

Bewertung eines geerbten Hauses in Würzburg

Bei einer geerbten Immobilie liegt die schwierigste Frage meist nicht im Recht, sondern im Preis. Das Finanzamt setzt einen Wert an, die Miterben haben eine Vorstellung, und das Portal zeigt einen dritten Betrag. Welcher davon trägt, entscheidet sich nicht in Würzburg allgemein, sondern in der jeweiligen Straße.

Ich bin in der Stadt Würzburg und im umliegenden Landkreis tätig und erlebe regelmäßig, wie unterschiedlich die Nachfrage selbst zwischen benachbarten Orten sein kann. Bei geerbten Einfamilienhäusern in Estenfeld und Rottendorf spielt für viele Interessenten beispielsweise die Erreichbarkeit des Arbeitsplatzes eine wichtige Rolle. Dieser Faktor kann bereits erklären, warum ein vergleichbares Objekt an einem Standort schneller vermittelbar ist als in einer nahe gelegenen Gemeinde.

Bei älteren Einfamilienhäusern in Höchberg oder Veitshöchheim ist häufig zu prüfen, welchen Anteil das Grundstück am Gesamtwert der Immobilie hat. Deshalb betrachte ich nicht nur die vorhandene Bausubstanz, sondern auch den Grundstückszuschnitt, das geltende Baurecht und mögliche weitere Nutzungsperspektiven. In Randersacker und Eibelstadt können zusätzlich Besonderheiten wie Hanglagen oder Denkmalschutz den Wert und die Vermarktbarkeit beeinflussen. Im Raum Ochsenfurt ist der Käuferkreis je nach Objekt teilweise kleiner, zugleich treffen passende Immobilien bei einem marktgerechten Preis und nachvollziehbarem Zustand häufig auf sehr konkrete Kaufinteressenten.

Im Erbfall kommt ein Punkt hinzu, den es beim normalen Verkauf nicht gibt: Der Wert muss nicht nur erzielbar, sondern auch begründbar sein – gegenüber dem Finanzamt, gegenüber Miterben und manchmal gegenüber einem Pflichtteilsberechtigten. Eine Zahl ohne Herleitung hält in keiner dieser drei Situationen stand.

Deshalb beginne ich bei geerbten Immobilien immer mit einer Besichtigung vor Ort und einer nachvollziehbaren Einordnung, nicht mit einem Portalwert. Als Sachverständiger für Immobilienbewertung erstelle ich diese Einschätzung für die Verkaufsentscheidung. Möchten Sie gegenüber dem Finanzamt einen niedrigeren Wert nachweisen (§ 198 Bewertungsgesetz), dient dazu in der Regel ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen, der von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle bestellt oder zertifiziert ist. Auch ein Verkaufspreis, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Erbfall zustande kommt, kann als Nachweis dienen. Für ein Gutachten nenne ich Ihnen gern passende Ansprechpartner.

Eine Marktwertermittlung mit Besichtigung und schriftlichem Bericht kostet bei mir ab 799 € inklusive Mehrwertsteuer. Beauftragen Sie mich mit dem Verkauf, ist die Bewertung im Verkaufsauftrag enthalten. Mehr dazu auf meiner Seite zur Immobilienbewertung in Würzburg.

Welche Kosten nach dem Erbfall entstehen können

Nach dem Erbfall laufen objektbezogene Kosten wie Grundsteuer, Versicherung, Energie und Instandhaltung grundsätzlich weiter. Abhängig vom Wert des Erwerbs, dem Verwandtschaftsverhältnis und möglichen Steuerbefreiungen kann zusätzlich Erbschaftsteuer anfallen.

Für die Eintragung der Erben als Eigentümer wird grundsätzlich keine Grundbuchgebühr erhoben, wenn der Eintragungsantrag innerhalb von zwei Jahren seit dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht. Ob daneben weitere Kosten entstehen, hängt vom Einzelfall ab.

Hinweis: Die nachfolgenden Angaben dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine steuerliche oder rechtliche Beratung. Maßgeblich sind die persönlichen Verhältnisse und der aktuelle Rechtsstand im Einzelfall.

Rechtsstand Oktober 2026. Das Bundesverfassungsgericht verhandelt im Oktober 2026 über die Erbschaftsteuer; Änderungen der Freibeträge und Steuersätze sind möglich. Ich aktualisiere die Tabellen, sobald sich etwas ändert.

Nur der Betrag oberhalb des Freibetrags wird besteuert, in Steuerklasse I mit 7 bis 30 Prozent, in Steuerklasse III bis 50 Prozent.

Zwei Fristen sollten Sie kennen: Der Erwerb ist innerhalb von drei Monaten, nachdem Sie vom Erbfall erfahren haben, beim Finanzamt anzuzeigen (§ 30 ErbStG). Die Berichtigung des Grundbuchs auf die Erben ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall in der Regel gebührenfrei.

Ob in Ihrem Fall überhaupt Steuer anfällt, hängt vom Verwandtschaftsgrad, vom Gesamtwert des Nachlasses und von der Nutzung ab. Verbindlich begründet das Ihr Steuerberater – ich sage Ihnen im Vorgespräch, welche Unterlagen er dafür braucht.

Das sagen meine Kunden

 
 
 
 
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 Tobias Blaschke 
 
 
 
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Sehr angenehme und professionelle Beratung zum Verkauf meiner Eigentumswohnung in Würzburg. Gerne jederzeit wieder!
  
 
  
 
 
 
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 Christine Popoff 
 
 
 
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Herr Erhard von Mainland Immobilien hat den Verkauf meines
Mehrfamilienhauses in Würzburg-Versbach trotz eines angespannten Marktumfeldes hervorragend gemeistert, und ich kann ihn ohne Vorbehalt empfehlen.
Ich wohne 300 km weit weg und war sehr dankbar, dass sich Herr Erhard neben dem Verkauf auch um die Briefkästen, den Rasen, das Lüften, etc. kümmerte. Zudem besorgte und betreute er Handwerker für eine kleinere Umbaumaßnahme. Er war sehr engagiert und schaute auch mal nach links und rechts.
Herr Erhard war jederzeit kurzfristig erreichbar und kommunizierte sehr transparent und offen. Seine Vorgehensweise war begonnen bei Beratung und Wertermittlung bis hin zu Verkauf und Übergabe absolut professionell. Als i-Tüpfelchen war er stets sehr freundlich und einfach sympathisch. Vielen herzlichen Dank für die geleistete Arbeit, Herr Erhard!
  
 
  
 
 
 
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 Mareike Schamberger 
 
 
 
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Top Makler in Würzburg! Herr Erhard kennt die lokalen Besonderheiten und Preisentwicklungen genau. Er arbeitet absolut transparent, ehrlich und offen. Der komplette Prozess war in jedem Bereich professionell. 100% Weiterempfehlung.
  
 
  
 
 
 
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 Sic Malus 
 
 
 
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Ich kann Mainland Immobilien, den Inhaber Carsten Erhard absolut weiterempfehlen! Ich wurde von Ihm durch den ganzen Prozess vom Angebot bis zum Verkauf, mit einer professionellen und offenen Art begleitet, absolut Top!
  
 
  
 
 
 
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 Matthias Grimm 
 
 
 
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Sehr professionelle Bewertung, Besichtigung und Beratung vor dem Kauf einer möglichen Wohnung.

Die Immobilie wurde bereits im Vorfeld der Besichtigung unter die Lupe genommen, Information recherchiert und Erkundigungen eingeholt. Gesammelte Informationen wurden aufbereitet und zur Verfügung gestellt.

Bei der Besichtigungen wurde die Immobilie im Detail analysiert, untersucht und Schwachstellen mit dem Makler besprochen.

Im Nachgang wurden uns alle Auffälligkeiten aufgezeigt, diese besprochen und bewertet. Die Einschätzung von Herr Erhard als Sachverständiger hat uns sehr bei der Entscheidungsfindung geholfen.

Im Ganzen eine super Begleitung die wir nur empfehlen können. Beim nächsten Mal auf jeden Fall wieder.
  
 
  
 
 
 
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 Klaudija Roso 
 
 
 
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Ich kann Herrn Erhard uneingeschränkt weiterempfehlen!

Er stand mir bei allen Fragen rund um das Thema Immobilien jederzeit mit kompetentem Fachwissen zur Seite. Besonders geschätzt habe ich seine transparente und ehrliche Beratung sowie die schnelle Erreichbarkeit. Man merkt sofort, dass hier nicht nur Erfahrung, sondern auch echtes Engagement vorhanden ist. Dank seiner Unterstützung habe ich mich in allen Entscheidungen bestens aufgehoben und sicher gefühlt.

Wer einen zuverlässigen, professionellen und gleichzeitig sehr freundlichen Immobilienberater sucht, ist bei Herrn Erhard genau richtig! Top👍
  
 
  
 
 
 
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 Lutz Ullrich 
 
 
 
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Super netter Kontakt, sehr gute Beratung, alles was besprochen wurde, wurde auch zu 100 % umgesetzt.
  
 
  
 
 
 
   
 
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