Notarvertrag beim Immobilienkauf: Ablauf, Fristen und Kosten

Stand: Oktober 2026 · Keine Rechtsberatung

Ein Haus oder eine Wohnung wechselt in Deutschland nur mit einem notariellen Kaufvertrag den Eigentümer. Für viele Käufer und Verkäufer ist der Notartermin der Moment, in dem aus einer Zusage ein verbindlicher Vertrag wird. Hier erkläre ich, was im Notarvertrag steht, wann Sie den Entwurf bekommen, was nach der Unterschrift passiert und mit welchen Kosten Sie rechnen sollten.

Warum der Kaufvertrag zum Notar muss

Ein Vertrag über den Kauf eines Grundstücks, eines Hauses oder einer Eigentumswohnung ist nur wirksam, wenn ein Notar ihn beurkundet (§ 311b BGB). Der Notar ist dabei neutral. Er vertritt weder Käufer noch Verkäufer, sondern sorgt dafür, dass beide wissen, was sie unterschreiben, und dass der Kaufpreis erst fließt, wenn der Käufer abgesichert ist.

Was im Notarvertrag steht

• die Vertragsparteien und das Grundstück mit den Angaben aus dem Grundbuch
• der Kaufpreis und wann er fällig wird
• der Tag, an dem Besitz, Nutzen und Lasten auf den Käufer übergehen
• Regelungen zu Mängeln, in der Regel ein Ausschluss für gebrauchte Immobilien
• die Löschung alter Grundschulden des Verkäufers
• bei Bedarf Sonderpunkte, etwa mitverkaufte Möbel, ein Räumungstermin oder die Übernahme eines Mietverhältnisses

Wann Sie den Entwurf bekommen

Kauft ein Verbraucher von einem Unternehmer, etwa von einem Bauträger, muss der Notar ihm den Vertragsentwurf im Regelfall zwei Wochen vor dem Termin zur Verfügung stellen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Verkaufen sich zwei Privatleute eine Immobilie, gilt diese Frist nicht. In der Praxis verschicken die Notare den Entwurf aber auch dann meist ein bis zwei Wochen vorher. Nutzen Sie die Zeit: Lesen Sie den Entwurf in Ruhe und notieren Sie Ihre Fragen für den Termin.

Was ich für den Notar vorbereite

Den Notartermin und die Vorbereitung des Kaufvertrags gebe ich für Sie in Auftrag. Ich stelle die Unterlagen zur Immobilie zusammen, zum Beispiel Grundbuchauszug, Teilungserklärung und Energieausweis, stimme den Termin mit beiden Seiten ab und begleite Sie zur Beurkundung. Welche Unterlagen der Eigentümergemeinschaft bei einer Eigentumswohnung dazugehören, zeigt mein WEG-Ratgeber.

Kaufpreis, Übergabetermin und die vereinbarten Zahlungsmodalitäten gebe ich für Sie an das beauftragte Notariat weiter. Für den Entwurf des Kaufvertrags benötige ich von Ihnen einige persönliche Angaben, vom Verkäufer und vom Käufer, bei mehreren Personen von jeder einzeln:

• Vor- und Nachname, Geburtsname
• Geburtsdatum und Geburtsort
• Familienstand, gegebenenfalls Güterstand und Ehevertrag
• Anschrift, Telefon und E-Mail
• steuerliche Identifikationsnummer
• nur vom Verkäufer: die Bankverbindung für den Kaufpreis

Grundschuld des Käufers im selben Termin

Finanziert der Käufer den Kauf, braucht seine Bank eine Grundschuld. Ich empfehle, die Grundschuld des Käufers direkt im Anschluss an die Beurkundung bestellen zu lassen. Das spart einen zweiten Notartermin. Dafür sollte die Bank ihre Unterlagen dem Notariat einige Tage vor dem Termin schicken.

Der Termin beim Notar

Der Notar liest den Vertrag vollständig vor und erklärt die Regelungen. Fragen und kleine Änderungen werden direkt besprochen und in den Vertrag übernommen. Erst danach unterschreiben Käufer, Verkäufer und Notar. Bringen Sie einen gültigen Personalausweis oder Reisepass mit. Kann jemand nicht persönlich kommen, ist eine Vertretung möglich. Der Vertretene muss den Vertrag dann nachträglich genehmigen; seine Unterschrift unter der Genehmigung muss notariell beglaubigt sein.

Was nach der Beurkundung passiert

Nach der Unterschrift kümmert sich das Notariat um die Abwicklung. Die Reihenfolge ist fast immer gleich:

1. Beurkundung: Käufer und Verkäufer unterschreiben, beide erhalten eine Abschrift.
2. Auflassungsvormerkung: Der Notar lässt sie für den Käufer ins Grundbuch eintragen. Ab dann ist der Käufer geschützt: Spätere Verkäufe oder Belastungen durch den Verkäufer sind ihm gegenüber unwirksam.
3. Genehmigungen und Löschungsunterlagen: Der Notar fragt bei der Gemeinde nach einem Vorkaufsrecht, bei Eigentumswohnungen gegebenenfalls die Zustimmung des Verwalters, und holt bei der Bank des Verkäufers die Unterlagen zur Löschung alter Grundschulden ein.
4. Fälligkeitsmitteilung: Liegt alles vor, teilt der Notar dem Käufer schriftlich mit, dass der Kaufpreis fällig ist. Zahlen Sie als Käufer erst dann, nicht vorher.
5. Grunderwerbsteuer: Das Finanzamt schickt dem Käufer den Steuerbescheid. In Bayern beträgt die Steuer 3,5 % des Kaufpreises. Nach der Zahlung erhält der Notar die Unbedenklichkeitsbescheinigung.
6. Umschreibung im Grundbuch: Hat der Verkäufer den Eingang des Kaufpreises bestätigt, beantragt der Notar die Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer.

Vom Termin bis zur Fälligkeit vergehen meist einige Wochen, bis zur Eintragung im Grundbuch oft mehrere Monate. Das hängt vor allem davon ab, wie schnell Gemeinde, Banken und Grundbuchamt arbeiten.

Was der Notarvertrag kostet

Notar und Grundbuchamt rechnen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) ab. Die Gebühren richten sich nach dem Kaufpreis und sind bei jedem Notar gleich. Als Faustwert können Sie für Notar und Grundbuch zusammen mit etwa 1,5 bis 2 % des Kaufpreises rechnen. Diese Kosten trägt in der Regel der Käufer. Die Löschung alter Grundschulden zahlt der Verkäufer.

Welche Nebenkosten insgesamt auf Sie zukommen, berechnen Sie mit meinem Kaufnebenkosten-Rechner. Wie die Maklerprovision geteilt wird, erkläre ich im Beitrag Maklerprovision beim Immobilienkauf.

Zwei Hinweise für Käufer

• Gebäudeversicherung: Die Versicherung des Verkäufers geht mit dem Eigentum auf Sie über. Sie können sie innerhalb eines Monats nach Ihrer Eintragung im Grundbuch kündigen.
• Vermietete Wohnung: Wegen Eigenbedarf kündigen können Sie erst, wenn Sie als Eigentümer im Grundbuch stehen.

Vor dem Verkauf den Preis klären

Damit der Preis im Vertrag stimmt, lohnt es sich, vorher einen realistischen Kaufpreis ermitteln zu lassen. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, bereite ich den Notartermin gemeinsam mit Ihnen vor. Wie der gesamte Ablauf aussieht, lesen Sie auf meiner Seite Immobilie in Würzburg verkaufen.