Unterschiede zum Gebäudeenergieausweis

Der Energieausweis liefert Daten zur Energieeffizienz eines Gebäudes. Die Angaben im Energieausweis erlauben einen Vergleich mit typischen anderen Gebäuden. Der Energieausweis gibt Anhaltspunkte für eine grobe Schätzung der künftig anfallenden Energiekosten für eine Wohnung oder ein Haus. Zukünftige Mieter oder Käufer können diese Information in ihre Miet- oder Kaufentscheidung einfließen lassen und sich angesichts steigender Energiepreise für eine sparsame Immobilie entscheiden.

Für alle Energieausweise gilt: Sie sind ab Ausstellung zehn Jahre lang gültig. Eine Verlängerung ist nicht möglich. Sie müssen nur vorgelegt werden, wenn das Gebäude oder eine Einheit neu vermietet, verpachtet oder verkauft werden soll. Eigentümern, Verkäufern oder Vermietern, die einen Energieausweis nicht, nicht rechtzeitig oder unvollständig vorlegen, droht ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro.

Der Energieausweis ist sowohl für die potenziellen Käufer und Mieter als auch für die Eigentümer von Vorteil. Wer ein Gebäude oder eine Wohnung kaufen oder mieten will, kann anhand der Angaben im Energieausweis und des so genannten Vergleichswertes einen überschlägigen Eindruck von der baulichen und anlagentechnischen energetischen Qualität des Gebäudes bekommen. Je höher die Energiekosten steigen, um so mehr Wert sollten Mieter und Käufer auf gute Wärmedämmung und moderne Anlagentechnik legen. Verkäufer und Vermieter von Gebäuden mit guten energetischen Gebäudewerten sind dann klar im Vorteil.

Schließlich ist das Wissen um die Energieeffizienz eines Gebäudes auch Voraussetzung für Maßnahmen zur energetischen Verbesserung. Den Energieausweis begleiten deshalb in der Regel Modernisierungsempfehlungen zur kostengünstigen energetischen Verbesserung des Gebäudes.
Modernisierungsempfehlungen dienen der Information; sie verpflichten den Eigentümer nicht zur Umsetzung der vorgeschlagenen Maßnahmen. Sie sind kurz gefasste fachliche Hinweise, die auf nahe liegende energetische Verbesserungsmöglichkeiten aufmerksam machen sollen.

Investitionen in Energiesparmaßnahmen zahlen sich oft schon nach kurzer Zeit aus. Und das bietet nicht nur einen Vorteil für den Geldbeutel, sondern auch für die Umwelt und die Bauwirtschaft. Denn es profitieren vor allem mittelständische Handwerksbetriebe, wenn verstärkt in die energetische Sanierung von Gebäuden investiert wird.

Der Energieausweis bedeutet also ein Plus auf allen Ebenen:

• mehr Transparenz und mehr Wettbewerb auf dem Immobilienmarkt
• mehr Anreiz zur Energieeinsparung, damit auch zum Klimaschutz
• zusätzliche Arbeitsplätze

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen. Beim Bedarfsausweis legt der Fachmann dem Energieausweis die Bausubstanz und die Heizungsanlage des Gebäudes zugrunde. Aufgrund des energetischen Zustands des Gebäudes berechnet er die Energiemenge, die für Heizung, Lüftung, Klimaanlage und Warmwasserbereitung bei durchschnittlicher Nutzung benötigt wird.

Der Verbrauchsausweis entsteht auf der Grundlage des erfassten Energieverbrauchs, zum Beispiel anhand der Heizkostenabrechnungen, und gibt den Energieverbrauch der Gebäudenutzer in den letzten drei Jahren an. Witterungseinflüsse werden „herausgerechnet“. Hier wird auch angegeben, ob die Warmwasseraufbereitung im Verbrauch enthalten ist. Die Bewertung eines Gebäudes im Verbrauchsausweis hängt auch vom individuellen Heizverhalten der Bewohner ab.

Wahlfreiheit zwischen den beiden Ausweisarten herrscht für alle Wohngebäude mit mehr als vier Wohneinheiten.

Bei Wohngebäuden mit vier und weniger Wohneinheiten ist zu unterscheiden:

• Wahlfreiheit gilt für diese Wohngebäude, wenn entweder der Bauantrag ab dem 1. November 1977 gestellt wurde (also die Wärmeschutzverordnung von 1977 beachtet werden musste) oder das Wohngebäude trotz Bauantragstellung vor dem 1. November 1977 das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllt (zum Beispiel durch spätere Modernisierungsmaßnahmen).
• Andernfalls dürfen für solche Wohngebäude nur Bedarfsausweise ausgestellt werden.

Vorübergehend bestand unabhängig von den oben dargelegten Regelungen für alle Wohngebäude bis zum 30. September 2008 ein Wahlrecht zwischen dem Bedarfs- und dem Verbrauchsausweis.

Sind die Voraussetzungen des Wahlrechts nicht erfüllt, darf der Energieausweisaussteller für ein Wohngebäude mit weniger als fünf Wohneinheiten nur einen Bedarfsausweis ausstellen. Hintergrund ist, dass in kleineren, energetisch nicht sanierten, alten Wohngebäuden das individuelle Heizverhalten den Gesamtenergieverbrauch deutlich stärker beeinflusst als in Wohnanlagen mit vielen Wohneinheiten.

Entscheidend ist sowohl beim Bedarfs- als auch beim Verbrauchausweis, ob der Verbrauch eines Gebäudes im grünen oder im roten Bereich der Farbskala liegt. Grün bedeutet, dass wenig Energie für Heizung und Warmwasser benötigt wird; rot steht für eine schlechte Energiebilanz.

Damit man einordnen kann, wo das betreffende Gebäude im Vergleich zu anderen Häusern steht, enthält der Energieausweis eine zweite Farbskala mit Vergleichswerten. Sie zeigt an, wie hoch typischerweise der Energiebedarf von verschiedenen Gebäudetypen vom Passivhaus bis hin zum unsanierten Mehrfamilienhaus ist.

In vielen Fällen, wenn auch keineswegs immer, sind Maßnahmen zur kostengünstigen, energetischen Verbesserung des Gebäudes möglich. Sind solche Maßnahmen für einen Eigentümer wirtschaftlich, müssen dem Energieausweis entsprechende individuelle Modernisierungsempfehlungen beigefügt werden.

Auch sie können von potenziellen Mietern und Käufern eingesehen werden. Mit ihrer Hilfe kann man sich einen Eindruck davon verschaffen, welche Modernisierungsmaßnahmen den Energiebedarf des Gebäudes deutlich verbessern würden. Da es sich um um Empfehlungen handelt, muss der Eigentümer sie aber nicht umsetzen.

Die Qualifikationsanforderungen an die Aussteller von Energieausweisen sind in der Energieeinsparverordnung geregelt. Wer die Qualifikationen „mitbringt“, darf Energieausweise für den Zweck des Verkaufs oder der Vermietung ausstellen. Zulassungsstellen in den Ländern gibt es nicht, um den Verwaltungsaufwand möglichst gering zu halten.

Die Deutsche Energie-Agentur (dena), deren Mitgesellschafter die Bundesrepublik Deutschland ist, pflegt eine bundesweite Ausstellerdatenbank: Dort können interessierte Gebäudeeigentümer oder Vermieter nach Eingabe ihrer Postleitzahl Energieausweisaussteller in ihrer Region finden.

Die Aussteller von Energieausweisen müssen nach der Energieeinsparverordnung eine „baunahe“ Ausbildung als Eingangsqualifikation absolviert haben. Berechtigt sind z.B. Architekten, Ingenieure sowie qualifizierte Handwerker und Techniker. Zu dieser Eingangsqualifikation muss die Erfüllung einer weiteren Voraussetzung hinzukommen, wie zum Beispiel eine erfolgreiche Fortbildung im Bereich des energiesparenden Bauens.

(Quelle: BMVI)

Die Energieeffizienz von Wohngebäuden, aber auch anders genutzten Gebäuden, wird künftig auf dem Immobilienmarkt eine viel größere Rolle spielen als bisher. So wie es bei technischen Geräten oder Autos längst an der Tagesordnung ist, mit sparsamem Energieverbrauch zu werben, wird Energieeffizienz auch bei Immobilien zu einem wichtigen Entscheidungskriterium werden. Dazu soll der Energieausweis beitragen, den Verkäufer oder Vermieter im Falle eines geplanten Verkaufs oder einer Vermietung den Interessenten vorzeigen müssen. Für die Errichtung von Neubauten ist die Ausstellung von Energie- oder Wärmebedarfsausweisen schon seit 1995 vorgeschrieben. Bei Vermietung oder Verkauf haben potenzielle Mieter oder Käufer seit dem 1. Juli 2008 das Recht, die Vorlage eines Energieausweises vom Eigentümer, Vermieter oder Verkäufer einzufordern. Dies gilt für Häuser, die bis 1965 gebaut wurden. Seit Anfang 2009 ist der Energieausweis in Vermietungs- und Verkaufsfällen auch bei allen übrigen Wohngebäuden Pflicht. Gewerbebauten und andere Gebäude, die nicht überwiegend dem Wohnen dienen, so genannte Nichtwohngebäude, benötigen seit Juli 2009 einen Energieausweis. Insgesamt gehen Prognosen davon aus, dass jährlich bis zu einer Million Energieausweise ausgestellt werden.