Nießbrauch und Wohnrecht: Unterschiede kurz erklärt?

Vererben oder verschenken? Häufig und meist sinnvoll wird eine Immobilie bereits zu Lebzeiten z. B. an die Kinder verschenkt. Der Schenkende sorgt dabei in der Regel für die eigene Zukunft vor – wahlweise in Form eines Wohnrechts oder eines Nießbrauchrechts. Welche Rechte und Pflichten ergeben sich für Eigentümer und Berechtigte?

Nießbrauch vs. Wohnrecht: Das sind die Unterschiede

Ein Wohnrecht gem. § 1093 BGB berechtigt, eine Immobilie oder ein Gebäudeteil zu bewohnen, ohne im Besitz dieser Immobilie zu sein. Das Wohnrecht ist nur für den Wohnrechstinhaber und keinem Dritten gegenüber. Verbindlich ist es nur nach einer Eintragung ins Grundbuch und bleibt auch bei einem Immobilienverkauf im vollen Umfang bestehen. Im Verkaufsfall besteht z. B. folgendes weiter:

• Das Wohnrecht bleibt bestehen und kann nur vom Wohnrechtsinhaber zur Löschung freigegeben werden.
• Die Immobilie ist durch das Wohnrecht belastet und wird dadurch wertmindernt im Verkauf/Kauf günstiger.
• Der Wohnrechtsinhaber kann sein Wohnrecht nicht vermieten und die Einkünfte behalten.

Ein Nießbrauch gem. § 1068 BGB ist vielfältiger in der Definition, denn er gestattet z. B. folgende Rechte gegenüber dem Nießbrauchberechtigten:

• In der Immobilie zu wohnen
• den Nutzen zu ziehen (Nutzungsrecht), welches bedeuten kann;
  die Immobilie zu vermieten und die Mieteinnahmen zu behalten.

Ein Verkauf oder eine Vererbung der Immobilie ist diesem untersagt, da er zwar das wirtschaftliche Nutzungsrecht behält, jedoch kein Immobilieneigentümer ist.

Nießbrauch: Pflichten für Nießbraucher und Eigentümer

Der Nießbrauchnehmer darf die Immobilie mit z. B. folgenden Pflichten nutzen:

• die Immobilie versichern
• Ausbesserungen und Modernisierungen, welche zur gewöhnlichen Unterhaltung zählen auf seine Kosten bezüglich seines Gebäudeteils übernehmen
• Der Nießbrauch muss aufrechterhalten bleiben, kein Verkauf oder durch ein weiters Nießbrauchrecht belastet werden. 

Der Immobilienbesitzer muss außergewöhnliche Unterhaltungskosten, wie z. B. die Kosten für eine Modernisierung der Heizung und für Anlieger- bzw. Erschließungsbeiträge aufkommen. Ein Immobilienbesitzer besitzt das  Verfügungsrecht.  Nach Erfordernis kann dieser den Nießbrauchsgegenstand immer und ohne eine Einwilligung des Nießbrauchnehmers veräussern.

Sonderfälle des Nießbrauchs

Nießbraucher und Eigentümer können die Bedingungen individuell vereinbaren. So ist es beispielsweise möglich, dass der Nießbraucher nicht für die Kosten und Lasten der Immobilie sowie deren Erhaltung aufkommen muss oder der vorige Eigentümer die Immobilie an einen Dritten überträgt, jedoch weiterhin die Kosten für Erneuerungsarbeiten oder andere außerordentliche Lasten übernimmt.

Geldwert eines Wohnrecht oder Nießbrauchrechts

Sowohl das Wohnrecht als auch der Nießbrauch stellen einen Geldwert bzw. eine Vermögensübertragung dar, auf welche das Finanzamt Steuern erhebt. Der Wert des Wohnrechts bzw. Nießbrauchs ergibt sich aus der Jahreskaltmiete multipliziert mit dem sogenannten Kapitalwert.

Ein Beispiel: Frau X ist 70 Jahre alt, hat ihrer Tochter ihr Haus überschrieben und sich ein Nießbrauchrecht an der Immobilie gesichert. Die Kaltmiete für das Haus beträgt 6.000 Euro jährlich, der Kapitalwert liegt laut Tabelle des Bundesfinanzministeriums bei 11,171. Folglich beläuft sich der Wert des Nießbrauchs auf 67026 Euro.

Wohnrecht und Nießbrauch festlegen?

• In beiden Fällen empfehle ich Ihnen zuvor einen Notar zur Beratung über die Vertragsgestaltungen, die Vor- und Nachteile auf Ihren persönlichen Fall bezogen zu konsultieren. 
• Ein Verkehrswertgutachten über Ihre Immobilie unter der Wertberücksichtigung des jeweiligen Rechts erstellen zu lassen.
• Gegebenenfalls eine steuerliche Beratung hinzuzuziehen.