Modernisierungskosten im Mehrfamilienhaus – Was Vermieter / Mieter wissen sollten?

In Deutschland – egal ob in Würzburg, im Landkreis Würzburg oder in ganz Bayern und der gesamten Bundesrepublik Deutschland (BRD) – dürfen Vermieter Modernisierungskosten unter bestimmten Voraussetzungen auf ihre Mieter umlegen. Ich, Carsten Erhard von MAINLAND IMMOBILIEN – Immobilienmakler Würzburg, fasse die wichtigsten Punkte für Eigentümer, Vermieter und Mieter praxisnah zusammen.

1. Gesetzliche Grundlage – § 559 BGB

Vermieter dürfen jährlich 8 % der Modernisierungskosten anteilig auf die Jahresmiete umlegen. Das regelt § 559 BGB. Klassische Beispiele für umlagefähige Modernisierungen sind:
– Wärmedämmung der Fassade oder Dach
– Austausch von Fenstern
– Erneuerung oder Optimierung der Heizung
– Schallschutzmaßnahmen
– Barrierefreier Umbau (z. B. Aufzugseinbau)

Nicht umlagefähig sind hingegen Instandhaltungen, Reparaturen, Zinsen, Verwaltungskosten oder Erschließungskosten.

2. Umlagefähige Kosten im Detail

Zusätzlich zu den reinen Baukosten dürfen auch Baunebenkosten wie Architektenhonorare, Ingenieurleistungen oder Baugenehmigungen berücksichtigt werden. Selbst Eigenleistungen des Eigentümers sind – ohne Umsatzsteuer und zu marktüblichen Stundensätzen – umlagefähig.

Ein Beispiel aus der Praxis: Der Einbau eines neuen Aufzugs im Mehrfamilienhaus. Auch hier gilt: Die laufenden Kosten für Wartung, Strom und TÜV werden über die Betriebskosten, nicht über die Modernisierungskosten abgerechnet.

3. Kappungsgrenzen und Sonderfälle

Die Mieterhöhung darf maximal 3 €/m² innerhalb von sechs Jahren betragen (bei niedriger Ausgangsmiete unter 7 €/m² nur 2 €/m²). Für den Heizungstausch gilt eine Sondergrenze: Maximal 0,50 €/m² pro Monat, auch wenn bis zu 10 % der Kosten umlagefähig sind.

4. Formvorschriften und Fristen

Für die Umlage gilt strenge Form:
– Die Modernisierung muss mindestens drei Monate vor Baubeginn schriftlich angekündigt werden.
– Nach Abschluss der Maßnahme ist eine detaillierte Abrechnung Pflicht.
– Ein Härtefall-Widerspruch ist für Mieter möglich – innerhalb eines Monats.

5. Beispielrechnung

Ein Beispiel macht die Größenordnung greifbar:
– Kosten neuer Aufzug: 120.000 €
– Sechs Wohneinheiten: 20.000 € je Wohnung
– Umlage: 8 % → 1.600 €/Jahr → ca. 133 €/Monat
– Grenze: max. 3 €/m²

6. Energetische Maßnahmen: Förderungen berücksichtigen

Nur Maßnahmen mit messbarer Energieeinsparung sind umlagefähig. Klimaschutzmaßnahmen ohne direkte Heizkostensenkung fallen nicht darunter. Wichtig: Fördermittel, Zuschüsse oder günstige Kredite müssen abgezogen werden.

Mein Fazit als Immobilienmakler Würzburg

Modernisierung lohnt sich – rechtlich korrekt angekündigt und abgerechnet, sichern sich Vermieter bundesweit ab und steigern den Wert ihrer Immobilie. Gerade in Würzburg und Umgebung begleite ich Eigentümer bei Fragen rund um Modernisierung, Mieterhöhung und rechtssichere Abwicklung.

⚖️ Rechtlicher Hinweis
Diese Zusammenfassung ersetzt keine Rechtsberatung. Jeder Einzelfall ist zu prüfen.