Wohnrecht oder Nießbrauch? Die Unterschiede einfach erklärt

Stand: Oktober 2026 · Keine Rechts- oder Steuerberatung

Viele Eltern verschenken ihre Immobilie schon zu Lebzeiten an die Kinder und möchten trotzdem darin wohnen bleiben. Dafür gibt es zwei Wege: das Wohnrecht und den Nießbrauch. Beide werden im Grundbuch eingetragen, unterscheiden sich aber deutlich. Hier erkläre ich, was der Berechtigte jeweils darf, wer welche Kosten trägt und was das für Steuer und Verkauf bedeutet. Wie die Übertragung insgesamt abläuft, lesen Sie unter Immobilie an Kinder übertragen.

Was ist ein Wohnrecht?

Das Wohnrecht (§ 1093 BGB) erlaubt es, eine Wohnung oder ein ganzes Haus selbst zu bewohnen, ohne Eigentümer zu sein. Ehepartner, Familienangehörige und Pflegepersonen dürfen mit einziehen.

• Vermieten darf der Berechtigte die Räume in der Regel nicht.
• Das Recht ist persönlich: Es endet mit dem Tod des Berechtigten und kann nicht vererbt oder verkauft werden.
• Die gewöhnliche Unterhaltung, also kleinere Reparaturen und laufende Kosten, trägt nach dem Gesetz der Berechtigte. Im Vertrag lässt sich das anders regeln.

Was ist ein Nießbrauch?

Der Nießbrauch (§ 1030 BGB) geht weiter. Der Berechtigte darf die Immobilie nicht nur bewohnen, sondern auch vermieten und die Miete behalten.

• Er trägt die gewöhnliche Unterhaltung, die Versicherung und die laufenden öffentlichen Lasten wie die Grundsteuer (§§ 1041, 1045, 1047 BGB).
• Außergewöhnliche Kosten, etwa Erschließungsbeiträge oder große Sanierungen, bleiben beim Eigentümer, wenn der Vertrag nichts anderes vorsieht.
• Auch der Nießbrauch ist nicht übertragbar und endet mit dem Tod des Berechtigten (§§ 1059, 1061 BGB).

Die Unterschiede auf einen Blick

Was das Recht wert ist und warum das bei der Schenkung hilft

Verschenken Sie eine Immobilie und behalten sich ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch vor, zieht das Finanzamt den Wert dieses Rechts vom Wert der Schenkung ab. Das senkt die Schenkungsteuer.

Der Wert ergibt sich aus dem Jahreswert des Rechts, meist der ersparten Jahreskaltmiete, multipliziert mit einem Vervielfältiger. Der Vervielfältiger hängt von Alter und Geschlecht des Berechtigten ab. Das Bundesfinanzministerium veröffentlicht ihn jedes Jahr neu. Der Jahreswert ist nach oben begrenzt: höchstens der Wert der Immobilie geteilt durch 18,6 (§ 16 BewG).

Ein Beispiel: Frau X ist 70 Jahre alt und überträgt ihr Haus im Wert von 450.000 Euro an ihre Tochter. Sie behält sich einen Nießbrauch vor. Die ortsübliche Kaltmiete beträgt 12.000 Euro im Jahr. Für Stichtage ab dem 1. Januar 2026 liegt der Vervielfältiger für eine 70-jährige Frau bei 11,107.

• Wert des Nießbrauchs: 12.000 Euro × 11,107 = 133.284 Euro
• Wert der Schenkung: 450.000 Euro − 133.284 Euro = 316.716 Euro

Die Schenkung liegt damit unter dem Freibetrag der Tochter von 400.000 Euro.

Was das für einen späteren Verkauf bedeutet

Der Eigentümer darf die Immobilie verkaufen, auch ohne Zustimmung des Berechtigten. Das Wohnrecht oder der Nießbrauch bleibt aber im Grundbuch stehen und geht auf den Käufer über. Für die meisten Käufer ist eine solche Immobilie deshalb nur mit deutlichem Abschlag interessant. Einfacher ist ein Verkauf, wenn der Berechtigte auf sein Recht verzichtet und es im Grundbuch gelöscht wird. Wie ich beim Verkauf vorgehe, lesen Sie unter Immobilie in Würzburg verkaufen.

Was passt zu Ihnen?

• Wohnrecht: wenn Sie selbst in der Immobilie bleiben möchten und keine Mieteinnahmen brauchen.
• Nießbrauch: wenn Sie die Immobilie auch vermieten möchten, etwa nach einem Umzug ins betreute Wohnen, oder wenn sie vermietet ist und die Miete Ihre Altersvorsorge ist.

Beide Rechte binden Sie und Ihre Kinder für viele Jahre. Lassen Sie den Vertrag von einem Notar und die steuerlichen Folgen von einer Steuerberatung prüfen. Den Marktwert der Immobilie ermittle ich vorab mit einer Immobilienbewertung, damit alle mit belastbaren Zahlen planen.