Neues Gebäude-energiegesetz 2026: Was sich für Eigentümer geändert hat

Verfasst von Carsten Erhard, Immobilienmakler & Sachverständiger
für Immobilienbewertung in Würzburg · Stand: August 2026

Neues Gebäudeenergiegesetz 2026 für Immobilieneigentümer in Würzburg

Das bisherige Gebäudeenergiegesetz – häufig als „Heizungsgesetz“ bezeichnet – wurde grundlegend geändert und heißt nun Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Das Gesetz wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet. Die wesentlichen Neuregelungen gelten seit dem 29. Juli 2026.

Für Immobilieneigentümer bedeutet das vor allem: Beim Austausch einer Heizung besteht wieder mehr Entscheidungsfreiheit. Die bisherige pauschale Vorgabe, neue Heizungen grundsätzlich mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien zu betreiben, entfällt. Gas- und Ölheizungen dürfen weiterhin neu eingebaut werden. Ganz ohne langfristige Vorgaben geht es jedoch nicht.

Kurz gesagt: Die unmittelbare 65-Prozent-Pflicht entfällt. Wer sich heute für eine neue Gas- oder Ölheizung entscheidet, muss aber die steigenden Anforderungen an klimafreundliche Brennstoffe und die möglichen Betriebskosten berücksichtigen.

Thema	Vorher: Gebäudeenergiegesetz	Jetzt: Gebäudemodernisierungsgesetz
Gesetzesbezeichnung	Gebäudeenergiegesetz, kurz GEG	Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG
Heizungstausch	Neue Heizungen sollten grundsätzlich mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen. Der Beginn hing unter anderem von Gebäudeart, Gemeindegröße und kommunaler Wärmeplanung ab.	Die einheitliche 65-Prozent-Vorgabe entfällt. Eigentümer können grundsätzlich selbst entscheiden, welche Heiztechnik eingebaut wird.
Gas- und Ölheizungen	Der Neueinbau war an umfangreiche Übergangsregelungen, Beratungspflichten und Vorgaben für erneuerbare Energien gebunden.	Neue Gas- und Ölheizungen dürfen weiterhin eingebaut werden. Für neue fossile Anlagen im Gebäudebestand gelten jedoch später steigende Anforderungen an klimafreundliche Brennstoffe.
Bio-Treppe	Das bisherige GEG sah für bestimmte neu eingebaute fossile Heizungen bereits stufenweise steigende Vorgaben vor.	Mindestens 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040 klimafreundliche Brennstoffe.
Bestehende Heizungen	Funktionierende Heizungen durften grundsätzlich weiterbetrieben und repariert werden. Für bestimmte ältere Heizkessel bestanden allerdings Austauschregelungen.	Funktionierende Heizungen dürfen weiterhin betrieben und repariert werden. Die frühere allgemeine Austauschregel für bestimmte alte Öl- und Gasheizkessel wurde gestrichen.
Zieljahr 2045	Fossile Brennstoffe sollten spätestens ab 2045 nicht mehr eingesetzt werden.	Das Ziel bleibt bestehen: Heizungsbrennstoffe müssen ab 2045 vollständig klimaneutral sein.
Kommunale Wärmeplanung	Die kommunale Wärmeplanung war eng mit dem Beginn der 65-Prozent-Vorgabe für Bestandsgebäude verbunden.	Sie bleibt für Fernwärme, Wärmenetze und die örtliche Investitionsplanung wichtig, löst aber keine allgemeine 65-Prozent-Pflicht mehr aus.
Förderung	Grundförderung sowie verschiedene Einkommens- und Geschwindigkeitsboni waren vorgesehen.	Die Heizungs- und Gebäudeförderung wird fortgeführt, allerdings mit geänderten Einkommensstufen, Boni und Förderhöchstbeträgen.
Neubauten	Für Neubauten galten energetische Mindestanforderungen und in Neubaugebieten die 65-Prozent-Regel.	Ab 2028 gelten Nullemissionsvorgaben zunächst für bestimmte neue öffentliche Nichtwohngebäude. Ab 2030 gilt der Nullemissionsstandard grundsätzlich für alle Neubauten.
Solarenergie	Bundes- und landesrechtliche Vorgaben unterschieden sich je nach Gebäudeart und Standort.	Die Nutzung von Solarenergie wird stufenweise ausgeweitet. Für neue Wohngebäude ist eine entsprechende Vorgabe ab 2030 vorgesehen; für bestimmte andere Gebäude gelten frühere Termine.

Was bedeutet die neue Bio-Treppe?

Wer nach Inkrafttreten des neuen Gesetzes in einem bestehenden Gebäude eine neue Heizung einbaut, die mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas betrieben wird, muss künftig einen steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe verwenden:

ab 1. Januar 2029: mindestens 10 Prozent
ab 1. Januar 2030: mindestens 15 Prozent
ab 1. Januar 2035: mindestens 30 Prozent
ab 1. Januar 2040: mindestens 60 Prozent
ab 1. Januar 2045: vollständig klimaneutral

Als klimafreundliche Brennstoffe kommen nach dem Gesetz beispielsweise Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas und bestimmte Wasserstoffarten in Betracht.

Wichtig für die Investitionsentscheidung: Der Einbau einer Gas- oder Ölheizung ist rechtlich wieder leichter möglich. Ob die erforderlichen klimafreundlichen Brennstoffe künftig überall in ausreichender Menge und zu wirtschaftlichen Preisen verfügbar sein werden, lässt sich derzeit jedoch nicht zuverlässig vorhersagen. Eigentümer sollten deshalb nicht nur den Anschaffungspreis, sondern die voraussichtlichen Gesamtkosten über die Nutzungsdauer vergleichen.

Gasheizung und Wärmepumpe im Vergleich nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz 2026 — `Mehr Wahlfreiheit bedeutet auch mehr Verantwortung bei der langfristigen Kostenplanung.`

Müssen bestehende Heizungen ausgetauscht werden?

Nein. Eine funktionierende Heizung muss allein wegen des neuen Gesetzes nicht vorsorglich ersetzt werden. Auch Reparaturen bleiben grundsätzlich möglich. Erst wenn eine neue Anlage eingebaut wird, sind die dann geltenden gesetzlichen Anforderungen zu beachten.

Die frühere allgemeine Austauschregel für bestimmte alte Öl- und Gasheizkessel wurde mit der Neuregelung gestrichen. Technische Defekte, unwirtschaftliche Reparaturen oder individuelle Modernisierungspläne können einen Austausch dennoch sinnvoll machen.

Neues Gebäudeenergiegesetz 2026 – Was gilt künftig für Neubauten?

Das Gesetz enthält zusätzlich stufenweise Vorgaben aus der europäischen Gebäuderichtlinie. Neue Nichtwohngebäude der öffentlichen Hand müssen ab 2028 als Nullemissionsgebäude errichtet werden. Ab 2030 gilt dies grundsätzlich für alle Neubauten. Ein Nullemissionsgebäude darf am Standort keine CO₂-Emissionen aus fossilen Brennstoffen verursachen.

Auch die Nutzung von Solarenergie wird schrittweise ausgeweitet. Für neue Wohngebäude ist eine entsprechende Vorgabe ab 2030 vorgesehen; für bestimmte öffentliche und gewerbliche Gebäude gelten frühere Termine und Ausnahmen. Bei einem konkreten Neubau sollte deshalb immer die dann geltende Vorschrift einschließlich landesrechtlicher Regelungen geprüft werden.

Was hat sich bei der Förderung geändert?

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude wird fortgeführt, wurde aber zum 21. Juli 2026 angepasst. Unter anderem gelten neue Einkommensstufen, ein Kinderzuschlag und ein reduzierter Förderhöchstbetrag. Laut Bundesregierung sind bei einem Einfamilienhaus zunächst noch höchstens 28.000 Euro der Kosten förderfähig; dieser Betrag soll anschließend halbjährlich weiter sinken.

Da Förderprogramme und technische Bedingungen geändert werden können, sollte ein Förderantrag immer vor Auftragsvergabe anhand der aktuellen KfW- beziehungsweise BAFA-Bedingungen geprüft unter anderem auch bei Modernisierungskosten für vermietete Immobilien werden.

Was sollten Eigentümer jetzt beachten?

Nicht nur den Kaufpreis vergleichen: Investition, Wartung, Energiebezug, CO₂-Kosten und mögliche Umbauten gehören in eine Gesamtkostenbetrachtung.
Kommunale Wärmeplanung einbeziehen: Ein geplanter Wärmenetzanschluss kann die wirtschaftlich sinnvolle Heizungswahl beeinflussen.
Bio-Treppe einkalkulieren: Bei einer neuen Gas- oder Ölheizung steigen die vorgeschriebenen Anteile klimafreundlicher Brennstoffe ab 2029.
Förderung auch für Energieberatung in Würzburg vor Beauftragung prüfen: Eine falsche Reihenfolge kann den Förderanspruch gefährden.
Beim Verkauf sauber dokumentieren: Energieausweis, Baujahr und Art der Heizung sowie durchgeführte Modernisierungen sind für Kaufinteressenten und finanzierende Banken wichtig.

Meine Einschätzung für Immobilieneigentümer in Würzburg

Das neue Gesetz schafft zunächst mehr Wahlfreiheit. Eine Entscheidung für eine Heiztechnik sollte aber nicht allein danach getroffen werden, was heute gesetzlich erlaubt oder in der Anschaffung günstig ist. Gerade bei älteren Wohngebäuden in Würzburg und Umgebung spielen der energetische Zustand, die vorhandenen Heizflächen, der Platzbedarf, die örtliche Wärmeplanung und die langfristigen Betriebskosten zusammen.

Beim geplanten Verkauf einer Immobilie beeinflussen Heizungsart und Energieeffizienz zunehmend die Fragen der Interessenten, die Finanzierung und die Preisverhandlung. Im Rahmen einer Immobilienbewertung in Würzburg berücksichtige ich deshalb neben Lage und Gebäudezustand auch die energetischen Eigenschaften und den absehbaren Modernisierungsbedarf.

Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz entfällt die starre 65-Prozent-Vorgabe für neu eingebaute Heizungen. Gas und Öl bleiben möglich, werden durch die Bio-Treppe und das Klimaneutralitätsziel 2045 aber nicht dauerhaft voraussetzungslos nutzbar. Eigentümer erhalten mehr Entscheidungsfreiheit – und sollten diese mit einer technisch und wirtschaftlich fundierten Planung verbinden.

Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts-, Fördermittel- oder Energieberatung für den Einzelfall.

Quellen und rechtliche Einordnung

Verwendet wurden vorrangig amtliche Primärquellen:

Einordnung: Die grundlegenden Änderungen sind geltendes Recht. Einzelne Folgefragen, insbesondere die genaue Ausgestaltung der ab 2028 vorgesehenen Grüngas-/Grünheizölquote, sollen noch durch ein gesondertes Gesetz konkretisiert werden. Aussagen zu künftigen Preisen und zur flächendeckenden Verfügbarkeit biogener oder wasserstoffbasierter Brennstoffe sind daher derzeit nicht belastbar möglich.