Vereinfachungen zu Genehmigungsverfahren

🏗 Vereinfachungen zu Genehmigungsverfahren durch das 1. und 2. Modernisierungsgesetz zur BayBO

1. Gültig ab dem 1. Januar 2025

1.1 Gebäudeklassen

Gebäude mit Nutzungseinheiten > 400 m² können künftig unter bestimmten Voraussetzungen als Gebäudeklasse 4 eingestuft werden, wenn brandschutztechnisch in Zellen bis 400 m² mit zwei Rettungswegen unterteilt.

1.2 Sonderbauten – Neue Schwellenwerte

Verkaufsstätten: Schwelle für Sonderbau von 800 m² auf 2.000 m² angehoben (bei Erdgeschosslage).

Gaststätten: Schwelle auf >60 Plätze, bei Erdgeschosslage auf >100 Plätze angehoben.

Beherbergungsstätten: Sonderbaupflicht ab mehr als 30 Betten. Neu: Pflicht zu Rauchwarnmeldern in Schlafräumen (aber keine Nachrüstpflicht bei Bestand).

1.3 Abstandsflächen

Klare Regelungen für abstandsflächenfreie Anlagen: Antennen, Windkraftanlagen, Wärmepumpen (unter 2 m Höhe), ebenerdige Terrassen.

1.4 Trenn- und Brandwände

Erleichterung für Öffnungen in Trennwänden (z. B. Fenster). Klarstellungen zu Abstandsregelungen auch bei Trennwänden.

1.5 Solaranlagen

Kein Unterschied mehr zwischen dachparallel und -nichtparallel: Mindestabstand zu Brandwänden: 0,5 m.

1.6 Aufstockungen & Dachausbau

Erleichterungen bei Aufstockungen mit neuem Geschoss: Keine Pflicht zur vollständigen Anpassung an neue Gebäudeklasse. Gilt auch für Dachgeschossausbau mit Nutzungsänderung (z. B. dritte Wohneinheit). Zweiter Rettungsweg bleibt Pflicht.

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Checkliste Dachgeschossausbau in Bayern

BayBO Art. 57 · Orientierung zum verfahrensfreien Dachgeschossausbau

Worum geht es?

Diese Checkliste dient als kurzer Vorab-Check, ob ein Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken in Bayern typischerweise verfahrensfrei sein kann und welche Anzeige- und Prüfpflichten dabei zu beachten sind.

Schnelltest: Fällt das Vorhaben unter Art. 57 Abs. 1 Nr. 18 BayBO?

Typischerweise verfahrensfrei, wenn die folgenden Punkte erfüllt sind:

Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken: Es entsteht neue Wohnfläche bzw. eine neue Wohnung. Dachgauben sind grundsätzlich eingeschlossen.
Keine wesentliche Veränderung des Gebäudes: Dachkonstruktion und äußere Gestalt des Gebäudes werden im Übrigen nicht verändert. Insbesondere erfolgt keine Aufstockung und keine wesentliche Änderung der Dachform.
Unbeplanter Innenbereich: Hier kann zusätzlich der Einbau weiterer Wohnungen in bestehenden Gebäuden relevant sein. Das Bauplanungsrecht sollte gesondert geprüft werden.

Warnsignale – hier sollte genauer geprüft werden:

Aufstockung oder deutliche Änderung der Dachform bzw. Dachhöhe.
Durch den Ausbau könnte planungsrechtlich ein zusätzliches Vollgeschoss entstehen.

Pflicht: Anzeige zwei Wochen vor Baubeginn

Auch ein verfahrensfreies Vorhaben bedeutet nicht, dass ohne weitere Formalitäten mit den Arbeiten begonnen werden kann.

Dachgeschossausbau nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 18 BayBO: Der Gemeinde ist das Vorhaben mindestens zwei Wochen vor Baubeginn in Textform anzuzeigen.
Nutzungsänderung nach Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 BayBO: Die geänderte Nutzung ist der Gemeinde mindestens zwei Wochen vor Aufnahme der Nutzung in Textform anzuzeigen.
Praxis-Tipp: Den Versand nachweisbar dokumentieren und die Unterlagen ablegen. Sinnvoll ist zusätzlich eine kurze Eingangsbestätigung der Gemeinde.

Verfahrensfrei heißt nicht rechtsfrei

Auch bei einem verfahrensfreien Dachgeschossausbau müssen die öffentlich-rechtlichen Anforderungen eingehalten werden.

Bauplanungsrecht prüfen: Bebauungsplan sowie die Anforderungen nach § 34 BauGB beziehungsweise § 35 BauGB berücksichtigen.
Denkmalschutz und Ensemble: Je nach Gebäude und Lage kann eine gesonderte Erlaubnis erforderlich sein.
Brandschutz und Rettungswege: Unter anderem zweiten Rettungsweg, Wohnungstrennung und gegebenenfalls notwendige Flure berücksichtigen.
Statik: Dachstuhl, Decken und zusätzliche Lasten insbesondere bei Gauben, Dachfenstern oder konstruktiven Veränderungen prüfen lassen.
Gebäudeenergiegesetz (GEG): Anforderungen an den Wärme- und Energieschutz berücksichtigen.
Stellplätze und örtliche Satzungen: Auch kommunale Regelungen und örtliche Bauvorschriften sollten vor Beginn des Ausbaus geprüft werden.

Muster: Anzeige an die Gemeinde

Die Anzeige kann kurz und sachlich erfolgen. Das folgende Muster muss an das konkrete Bauvorhaben angepasst werden.

Betreff:
Anzeige Dachgeschossausbau nach BayBO Art. 57 Abs. 7 – [Adresse, Flurnummer]

Sehr geehrte Damen und Herren,

hiermit zeige ich gemäß BayBO Art. 57 Abs. 7 folgenden verfahrensfreien Dachgeschossausbau an:

Bauherr/in: [Name, Anschrift, Telefon, E-Mail]
Objekt: [Adresse, Flurstück, Gemarkung]
Vorhaben: Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken einschließlich Dachgauben (BayBO Art. 57 Abs. 1 Nr. 18)
Kurzbeschreibung: [z. B. Ausbau zu einer Wohnung / zusätzlichen Wohnräumen; keine Aufstockung; keine Änderung der Dachkonstruktion und der äußeren Gestalt über die Gauben hinaus]
Geplanter Baubeginn: [TT.MM.JJJJ] – mindestens 14 Tage nach Versand

Anlagen – soweit sinnvoll:
Lageplan, Bestands- und Planunterlagen, Ansichten oder Fotos.

Mit freundlichen Grüßen
[Name]

Mini-Check vor dem Start

Vor Beginn des Dachgeschossausbaus sollten die wesentlichen Punkte noch einmal kontrolliert und dokumentiert werden.

Planungsrecht geklärt?
Bebauungsplan oder Zulässigkeit nach § 34 bzw. § 35 BauGB geprüft.

Brandschutz und Rettungswege abgestimmt?
Anforderungen mit Planer bzw. Fachplaner geklärt.

Statik geklärt?
Insbesondere bei Gauben, Dachfenstern und Deckenverstärkungen.

Denkmalschutz und Gestaltungsbereiche geprüft?

Anzeige an die Gemeinde versendet?
Versanddatum und Empfänger dokumentiert und Unterlagen abgelegt.

MAINLAND IMMOBILIEN · Carsten Erhard

Immobilienmakler und Sachverständiger Immobilienbewertung

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Wichtiger Hinweis: Diese Checkliste ist eine unverbindliche Orientierung und ersetzt weder eine individuelle baurechtliche Prüfung noch die fachliche Prüfung durch Architekten, Planer, Statiker oder die zuständigen Behörden. Ob ein konkretes Vorhaben tatsächlich verfahrensfrei durchgeführt werden kann, ist immer anhand des jeweiligen Einzelfalls zu beurteilen.

1.7 Verfahrensfreiheit (Art. 57 BayBO)

Neu verfahrensfrei sind u. a.:

– Dachgeschossausbauten zu Wohnzwecken inkl. Dachgauben

– Photovoltaik-Anlagen an Verkehrswegen

– Öffentliche Energieversorgungsanlagen

– Instandsetzungsarbeiten z. B. an Tiefgaragen

– Werbeanlagen an Baustellen oder im Gewerbegebiet

– Gebietstypische Nutzungsänderungen

– Temporäre Anlagen (z. B. Zelte, Bühnen, Tribünen)

1.8 Bauantragsverfahren

Bauanträge sind künftig direkt bei der unteren Bauaufsichtsbehörde einzureichen, nicht mehr bei der Gemeinde.

1.9 Fliegende Bauten

Erleichterungen bei Ausführungsgenehmigungen z. B. für Zelte und Tribünen bei Vereinsfesten (bis 200 m² Fläche / 1 m Höhe).

1.10 Nutzungsänderungen zu Wohnzwecken

Ab 1. Januar 2025 sind bestimmte Nutzungsänderungen verfahrensfrei, wenn:

– Für die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen gelten als für die bisherige Nutzung.

– Die neue Nutzung bauplanungsrechtlich im Gebiet zulässig ist (z. B. Wohnen im Mischgebiet).

Nicht verfahrensfrei, wenn zusätzliche Anforderungen (z. B. Brandschutz, Abstandsflächen) ausgelöst werden oder die Nutzung nicht gebietstypisch ist.

Auch wenn verfahrensfrei: Die Nutzungsänderung muss zwei Wochen vor Aufnahme der Nutzung in Textform bei der Gemeinde angezeigt werden. Ein Unterlassen ist bußgeldbewehrt (Art. 79 BayBO).

Zusätzlich: Der Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken ist generell verfahrensfrei, inkl. Gauben, wenn die äußere Gestalt nicht wesentlich verändert wird. Auch hier gilt die Anzeigepflicht.

2. Gültig ab dem 1. Oktober 2025

2.1 Systemwechsel im gemeindlichen Satzungsrecht

Stellplatzpflicht und Spielplatzpflicht werden kommunalisiert: Gilt nur noch, wenn von der Gemeinde per Satzung geregelt.

2.2 Freiflächengestaltung & Grünordnungen

Freiflächengestaltungs- und Grünordnungssatzungen treten außer Kraft. Aber: Gemeinden dürfen Schottergärten und Bodenversiegelung weiterhin verbieten.

🔗 Quelle

Vollzugshinweise des Bayerischen Staatsministeriums für Wohnen, Bau und Verkehr: https://www.stmb.bayern.de/assets/stmi/buw/baurechtundtechnik/rechtsgrundlagen/24_baybo-vollzugshinweise_2025-modg-1-2.pdf