
Vereinfachungen zu Genehmigungsverfahren
🏗 Vereinfachungen zu Genehmigungsverfahren durch das 1. und 2. Modernisierungsgesetz zur BayBO
1. Gültig ab dem 1. Januar 2025
1.1 Gebäudeklassen
Gebäude mit Nutzungseinheiten > 400 m² können künftig unter bestimmten Voraussetzungen als Gebäudeklasse 4 eingestuft werden, wenn brandschutztechnisch in Zellen bis 400 m² mit zwei Rettungswegen unterteilt.
1.2 Sonderbauten – Neue Schwellenwerte
Verkaufsstätten: Schwelle für Sonderbau von 800 m² auf 2.000 m² angehoben (bei Erdgeschosslage).
Gaststätten: Schwelle auf >60 Plätze, bei Erdgeschosslage auf >100 Plätze angehoben.
Beherbergungsstätten: Sonderbaupflicht ab mehr als 30 Betten. Neu: Pflicht zu Rauchwarnmeldern in Schlafräumen (aber keine Nachrüstpflicht bei Bestand).
1.3 Abstandsflächen
Klare Regelungen für abstandsflächenfreie Anlagen: Antennen, Windkraftanlagen, Wärmepumpen (unter 2 m Höhe), ebenerdige Terrassen.
1.4 Trenn- und Brandwände
Erleichterung für Öffnungen in Trennwänden (z. B. Fenster). Klarstellungen zu Abstandsregelungen auch bei Trennwänden.
1.5 Solaranlagen
Kein Unterschied mehr zwischen dachparallel und -nichtparallel: Mindestabstand zu Brandwänden: 0,5 m.
1.6 Aufstockungen & Dachausbau
Erleichterungen bei Aufstockungen mit neuem Geschoss: Keine Pflicht zur vollständigen Anpassung an neue Gebäudeklasse. Gilt auch für Dachgeschossausbau mit Nutzungsänderung (z. B. dritte Wohneinheit). Zweiter Rettungsweg bleibt Pflicht.
1.7 Verfahrensfreiheit (Art. 57 BayBO)
Neu verfahrensfrei sind u. a.:
– Dachgeschossausbauten zu Wohnzwecken inkl. Dachgauben
– Photovoltaik-Anlagen an Verkehrswegen
– Öffentliche Energieversorgungsanlagen
– Instandsetzungsarbeiten z. B. an Tiefgaragen
– Werbeanlagen an Baustellen oder im Gewerbegebiet
– Gebietstypische Nutzungsänderungen
– Temporäre Anlagen (z. B. Zelte, Bühnen, Tribünen)
1.8 Bauantragsverfahren
Bauanträge sind künftig direkt bei der unteren Bauaufsichtsbehörde einzureichen, nicht mehr bei der Gemeinde.
1.9 Fliegende Bauten
Erleichterungen bei Ausführungsgenehmigungen z. B. für Zelte und Tribünen bei Vereinsfesten (bis 200 m² Fläche / 1 m Höhe).
1.10 Nutzungsänderungen zu Wohnzwecken
Ab 1. Januar 2025 sind bestimmte Nutzungsänderungen verfahrensfrei, wenn:
– Für die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen gelten als für die bisherige Nutzung.
– Die neue Nutzung bauplanungsrechtlich im Gebiet zulässig ist (z. B. Wohnen im Mischgebiet).
Nicht verfahrensfrei, wenn zusätzliche Anforderungen (z. B. Brandschutz, Abstandsflächen) ausgelöst werden oder die Nutzung nicht gebietstypisch ist.
Auch wenn verfahrensfrei: Die Nutzungsänderung muss zwei Wochen vor Aufnahme der Nutzung in Textform bei der Gemeinde angezeigt werden. Ein Unterlassen ist bußgeldbewehrt (Art. 79 BayBO).
Zusätzlich: Der Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken ist generell verfahrensfrei, inkl. Gauben, wenn die äußere Gestalt nicht wesentlich verändert wird. Auch hier gilt die Anzeigepflicht.
2. Gültig ab dem 1. Oktober 2025
2.1 Systemwechsel im gemeindlichen Satzungsrecht
Stellplatzpflicht und Spielplatzpflicht werden kommunalisiert: Gilt nur noch, wenn von der Gemeinde per Satzung geregelt.
2.2 Freiflächengestaltung & Grünordnungen
Freiflächengestaltungs- und Grünordnungssatzungen treten außer Kraft. Aber: Gemeinden dürfen Schottergärten und Bodenversiegelung weiterhin verbieten.
🔗 Quelle
Vollzugshinweise des Bayerischen Staatsministeriums für Wohnen, Bau und Verkehr: https://www.stmb.bayern.de/assets/stmi/buw/baurechtundtechnik/rechtsgrundlagen/24_baybo-vollzugshinweise_2025-modg-1-2.pdf