Immobilie zu Lebzeiten an die Kinder übertragen

Die Vorteile

Freibeträge mehrfach nutzen

Jedes Kind kann von jedem Elternteil 400.000 Euro steuerfrei erhalten (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG). Dieser Freibetrag steht alle zehn Jahre neu zur Verfügung (§ 14 ErbStG). Wer früh überträgt, kann ihn also mehrfach nutzen. Das Bundesverfassungsgericht verhandelt im Oktober 2026 über die Erbschaft- und Schenkungsteuer, auch über die Freibeträge. Änderungen sind deshalb möglich.

Wohnrecht oder Nießbrauch senkt den Wert der Schenkung

Behalten Sie sich ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch vor, zieht das Finanzamt dessen Wert vom Wert der Immobilie ab. Je jünger Sie sind, desto höher ist dieser Abzug. Den Unterschied zwischen beiden Rechten erkläre ich im Beitrag Wohnrecht oder Nießbrauch?

Keine Grunderwerbsteuer

Schenkungen an Kinder sind von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 2 und Nr. 6 GrEStG).

Klare Verhältnisse

Wer zu Lebzeiten regelt, wer was bekommt, beugt Streit unter den späteren Erben vor.

Die Nachteile und Risiken

Die Schenkung ist kaum rückgängig zu machen

Ohne vertragliche Rückforderungsrechte, etwa für den Fall, dass ein Kind vor Ihnen stirbt oder die Immobilie verkauft, bleibt die Übertragung bestehen.

Pflichtteil der Geschwister

Schenkungen werden bei der Berechnung des Pflichtteils grundsätzlich zehn Jahre lang berücksichtigt (§ 2325 BGB). Behalten Sie sich einen Nießbrauch vor, beginnt diese Frist nach der Rechtsprechung des BGH in der Regel gar nicht erst zu laufen. Beim Wohnrecht kommt es auf den Umfang an.

Rückforderung bei Pflegebedürftigkeit

Wird der Schenker innerhalb von zehn Jahren bedürftig, kann er das Geschenk zurückfordern (§§ 528, 529 BGB). Dieser Anspruch kann auf das Sozialamt übergehen, etwa wenn Heimkosten nicht gedeckt sind.

Lebensumstände ändern sich

Scheidung, Schulden oder ein Umzug der Kinder wirken sich auf die Immobilie aus. Das sollte der Vertrag berücksichtigen.

Was die Bewertung damit zu tun hat

Für die Schenkungsteuer zählt der Wert der Immobilie nach dem Bewertungsgesetz. Das Finanzamt ermittelt ihn nach festen Verfahren, die den tatsächlichen Marktwert nicht immer treffen. Liegt dieser Wert zu hoch, lässt sich mit einem Verkehrswertgutachten ein niedrigerer Wert nachweisen (§ 198 BewG). Solche Gutachten für das Finanzamt erstelle ich nicht, nenne Ihnen aber gern passende Ansprechpartner. Für die Planung in der Familie ermittle ich den Marktwert Ihrer Immobilie mit einer Immobilienbewertung.

Mein Rat

Eine Übertragung mit Wohnrecht oder Nießbrauch ist eine Entscheidung für viele Jahre. Lassen Sie den Vertrag von einem Notar und die steuerlichen Folgen von einem Steuerberater oder Fachanwalt prüfen. Für die rechtliche Gestaltung empfehle ich die Kanzlei Leo. Den Wert der Immobilie ermittle ich vorab, damit alle Beteiligten mit belastbaren Zahlen planen.