Immobilie in Scheidung - Spekulationssteuer & Scheidungsfolgevereinbarung
Inmitten der emotionalen Turbulenzen einer Scheidung stehen oft Immobilien im Zentrum des Sturms. Die Frage, wie man mit dem gemeinsamen Eigentum umgeht, kann schnell zu einer komplexen Herausforderung werden, insbesondere wenn die Spekulationssteuer ins Spiel kommt. In diesem Artikel beleuchten wir die Schlüsselfaktoren, die Sie bei der Handhabung von Immobilien in einer Scheidung berücksichtigen müssen. Von der Scheidungsfolgevereinbarung bis hin zu steuerlichen Implikationen – wir bieten Ihnen fundierte Einblicke und praktische Lösungen, um diesen Prozess so reibungslos und vorteilhaft wie möglich zu gestalten. Mit unserer Expertise in der Immobilienbewertung und unserem tiefen Verständnis des Würzburger Immobilienmarktes stehen wir Ihnen zur Seite, um diese Herausforderungen zu meistern und einen Weg zu finden, der Ihren Bedürfnissen und denen Ihres Ex-Partners gerecht wird. Lassen Sie uns gemeinsam einen klaren, strategischen Plan entwickeln, um Ihre Immobilie in dieser schwierigen Zeit optimal zu nutzen.
Wie ein Makler die Situation auflösen kann
Als professioneller Makler biete ich Ihnen zahlreiche Vorteile. Bei allen Belangen rund um Scheidung und Haus stechen allerdings drei wesentliche Faktoren besonders hervor:
- Neutrale Sicht eines Dritten auf ein hochemotionales Thema
- Detaillierte Fachkenntnis zur Steigerung des Verkaufspreises
- Weniger Stress und Arbeit für Sie selbst
Als Makler kann ich Probleme beim Immobilienverkauf erkennen und zwischen den Parteien vermitteln, während Sie sich darauf verlassen können, dass Sie einen angemessenen Preis bekommen und in der ohnehin schon schwierigen Zeit eine Baustelle weniger haben.
Neutraler Dritter als Vermittler
Zwei Menschen haben immer auch zwei Meinungen. Normalerweise lassen sich diese gut ausdiskutieren. Bei einer Scheidung ist das jedoch in vielen Fällen nicht so einfach. Unterschiedliche Vorstellungen ermöglichen dann nicht immer einen Kompromiss, mit dem alle Beteiligten leben können. Die Zusammenarbeit zwischen ehemaligen Partnern ist häufig überaus schwierig.
Ein neutraler Vermittler behält alle Interessen im Blick und sorgt für Ausgleich.
Deshalb ist es besser, wenn sich eine dritte, neutrale Partei um das Haus kümmert. Entscheidungen werden dann nicht emotional, sondern fachlich fundiert und mit kühlem
Kopf getroffen. Als Makler kann ich vermitteln, was für alle Beteiligten die beste Lösung ist, und Ihnen damit im besten Fall Streit, böses Blut und viel Nerven ersparen.
Dabei kann eine Scheidung auch bedeuten, dass Sie sich im Guten trennen. Doch selbst dann ist eine neutrale Sichtweise hilfreich, um für Sie Reibungspunkte frühzeitig zu erkennen und nachhaltig gegenzusteuern.
Der Immobilienkenner weiß, worauf es ankommt
Ihr Haus hat seine Eigenheiten, so wie alle Immobilien. Als Profi erkenne ich, was potenzielle Kaufinteressenten stören könnte und was sie wahrscheinlich begeistern wird. Es ist deshalb wichtig, Positives besonders hervorzuheben und mit möglichen Baustellen richtig umzugehen. Diese dürfen nicht verschwiegen werden. Häufig gibt es aber simple Möglichkeiten, Probleme im Vorfeld zu lösen, damit ein Kaufinteressent sie später nicht als Argument für einen niedrigeren Kaufpreis verwenden kann.
Darüber hinaus kenne ich den Immobilienmarkt in- und auswendig, kenne die entsprechenden Vertriebswege und verfüge über ein enges Netz an Immobilienkontakten. Je akribischer der Verkauf Ihres Hauses vorbereitet und vorangetrieben wird, desto höher wird am Ende Ihr Gewinn ausfallen. Eine Scheidung ist ohnehin schon teuer genug. Ein Kaufpreis, mit dem Sie wirklich zufrieden sein können, ist dabei zumindest ein Anfang.
Hausverkauf bei Scheidung ohne Stress und gespannte Nerven
Ihr Haus zu verkaufen, kostet viel Zeit. Interessenten gibt es zwar in der Regel viele. Doch für diese müssen Sie alle Informationen, die potenzielle Käufer brauchen, um fundierte Entscheidungen treffen zu können, im Rahmen eines Exposés aufbereiten. Ungesehen kauft niemand Ihre Immobilie. Außerdem ist der Auswahlprozess gerade nach einer Scheidung langwierig. Der Grund liegt darin, dass Sie wahrscheinlich möchten, dass Ihr Zuhause in gute Hände kommt und Sie es nicht einfach nur loswerden wollen. Kaufpreis, Käufer, Kaufdatum und viele Nebenkonditionen müssen geklärt werden und können Sie schlimmstenfalls endlose Stunden Arbeit kosten. Hierbei kann ich Sie entlasten, sodass Sie Ihre Kräfte für andere Aufgaben schonen können.
Das macht der Makler konkret im Verkaufsprozess
Ich verfüge über mehr als zehn Jahre Erfahrung auf dem Immobilienmarkt in Stadt und Landkreis Würzburg. Zu meinen Fachgebieten gehören außerdem die Kreise Kitzingen bis Main-Spessart. Mit meiner Erfahrung und meinem Netzwerk biete ich Ihnen konkret:
- Fachgerechte Begutachtung und realistische Bewertung ihres Hauses
- Erstellung eines detaillierten und für Käufer ansprechenden Exposés
- Akribische Prüfung potenzieller Bewerber inklusive Vorauswahl für Ihre Entscheidungsfindung
- Vermittlung bei Besichtigungen und Verhandlung von Preis sowie anderen Modalitäten
- Unterstützung bei Verwaltungsakten bis zur notariellen Unterzeichnung
Hinzu kommen viele weitere Leistungen, die den lukrativen Verkauf erleichtern. Wenn Sie bei der Scheidung das Haus verkaufen, haben Sie dann beispielsweise die Möbel bereits unter sich aufgeteilt und in jeweils ein neues Haus oder eine Wohnung verbracht?
Dann kann ein professionelles Home Staging potenziellen Käufern dabei helfen, sich in das neue Zuhause hineinzufühlen. Wer bereits eine konkrete Vorstellung von seinem zukünftigen Leben hat, der ist eher bereit, auch einen angemessenen Preis für die Immobilie zu bezahlen.
Es muss nicht immer gleich verkauft werden
Realteilung, Wohnrecht und viele andere vorstellbare Konstellationen sind im Rahmen einer Scheidung häufig mit Nachteilen verbunden. Für die meisten Optionen ist es Voraussetzung, dass sich die ehemaligen Partner sinnvoll einigen können. Wurde im Rahmen der Trennung verbrannte Erde hinterlassen, fallen viele Alternativlösungen schon vor vornherein weg, da sie eine zumindest pragmatische Kooperation voraussetzen.
Eine zusätzliche Möglichkeit gibt es jedoch, wenn Sie Kinder haben. Sie können Immobilien theoretisch frühzeitig an Ihre Nachkommen „weitervererben“. Die Herausforderung dabei ist, dass die Kinder meist entweder zu jung sind oder nicht mehr im Elternhaus leben. Wenn sich der Lebensmittelpunkt der Kinder mittlerweile an einen anderen Ort verlagert hat, haben sie wahrscheinlich wenig Interesse daran, das Haus zu verwalten. Auch in diesem Fall kann der Verkauf eine optimale Lösung sein: Den Erlös können Sie Ihren Kindern ja dennoch zukommen lassen. Dann können diese sich ihrerseits Eigentum leisten – und zwar am Ort ihrer Wahl.
Was muss im Rahmen der Scheidung beim Immobilienverkauf beachtet werden?
Insbesondere wenn das Haus nach oder während einer Scheidung verkauft werden soll, müssen einige Dinge unbedingt beachtet werden.
Dazu gehören unter anderem:
• Besteht ein gültiger Ehevertrag, in dem Regelungen zur Immobilie getroffen wurden?
• Sind beim Verkauf Steuern zu entrichten – und wenn ja, wer bezahlt sie?
• Kann ein Ehepartner alleine ein Haus verkaufen?
• Wie ist mit Hypotheken und anderen Formen der Finanzierung zu verfahren?
Darüber hinaus ist wichtig, wer im Grundbuch eingetragen ist. Hat das Haus schon vor der Heirat einem Partner alleine gehört und hat sich das über die Ehe nicht geändert, dann gehört es dieser Person auch nach der Scheidung alleine. In der überwiegenden Zahl der Fälle wurde das Haus jedoch gemeinsam erworben und steht deshalb auch beiden Partnern zu gleichen Teilen zu. Da Immobilien nur in den seltensten Fällen sinnvoll aufgeteilt werden können, ist der Verkauf häufig die geschickteste Lösung, da eine Geldsumme einfach durch zwei teilbar ist.
Eheverträge
Ein Ehevertrag kann den Umgang mit Ihrem Haus sehr exakt regeln. Auch wenn es vielleicht wenig romantisch anmuten mag, ist ein solcher Vertrag überaus hilfreich, wenn Sie nach der Trennung das Haus verkaufen. Damit sind in jedem Fall die jeweiligen Ansprüche geklärt. Wenn Sie einen Makler infolge einer Scheidung mit dem Hausverkauf beauftragen, sollten Sie sich deshalb über etwaige Regelungen eines Ehevertrags im Klaren sein.
Eine im Nachgang der Trennung erwirkte Scheidungsfolgevereinbarung erfüllt denselben Zweck wie ein Ehevertrag, nur nachträglich.
Steuern
Von Bedeutung ist hier im Wesentlichen die Spekulationssteuer. Sie wird in Höhe des eigenen Einkommenssteuersatzes veranschlagt, sofern der Verkauf des Hauses im Vergleich zum ursprünglichen Kaufpreis einen Gewinn erzielt hat. Allerdings unterliegt die Steuer einer Verjährung: Liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre, fällt keine Spekulationssteuer an.
Das Gleiche gilt, wenn Sie, Ihr Partner oder beide im laufenden sowie in den zwei Jahren davor das Haus selbst bewohnt haben. Das ist meistens der Fall, weshalb die Spekulationssteuer dann auch im Rahmen der Scheidung nicht anfällt.
In jedem anderen Fall muss die Spekulationssteuer entrichtet werden – und zwar von demjenigen, der nach der Scheidung den Gewinn mitnimmt. Das ist relevant, da die Aufteilung nicht 50/50 stattfinden muss. Sie ist Verhandlungssache der ehemaligen Eheleute und kann im Austausch mit anderen Vereinbarungen zugunsten einer einzelnen Partei ausfallen, die dann auch alleine die Steuern entrichten muss.
Beispiel: Ehepaar Maier hat vor fünf Jahren ein kleines Haus als Wertanlage für 300.000 Euro gekauft. Nach der Scheidung wird das Haus für 400.000 gewinnbringend durch einen Makler verkauft. Der ursprüngliche Kaufpreis wird paritätisch aufgeteilt. Von den 100.000 Euro Gewinn erhält Frau Maier nach gegenseitiger Vereinbarung 75.000 und Herr Maier 25.000, da dieser als Ausgleich den gemeinsamen Wagen behalten darf. Frau Maier zahlt Spekulationssteuer nach ihrem Einkommenssteuersatz auf ihre 75.000 Euro und Herr Maier nach seinem auf 25.000 Euro.
Kredite, Hypotheken, Finanzierungen
Scheidung Haus mit Krediten belastet- Immobilienkredite sind grundsätzlich erst einmal unabhängig von Ihrer Scheidung. Haben Sie Ihr Haus gemeinsam finanziert, müssen Sie den Kredit auch gemeinsam abbezahlen. Die Scheidung kann dafür völlig unerheblich sein. In der Praxis kann diese Regelung jedoch abweichen, da es möglich ist, dass einer der ehemaligen Partner auf seine Ansprüche am Haus verzichtet. In diesem Fall muss damit zusammenhängend auch eine entsprechende Finanzierung geklärt werden – vor allem gegenüber dem Kreditgeber. Der alleinige Hauseigentümer ist dann auch alleiniger Schuldner der Kredit-Verbindlichkeiten.
Wichtig: Sollten Sie einen Immobilienkredit durch den Hausverkauf frühzeitig abbezahlen, kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Stimmen Sie sich dazu mit Ihrem Kreditinstitut ab. Bei der Vermittlung von Absprachen kann ich Sie unterstützen.
Was kostet mich das alles?
Berechnung-Auszahlung-Haus-Scheidung- Das muss individuell beziffert werden. In jedem Fall kostet die Scheidung aber bereits viel Geld. Wenn das Haus durch einen gewinnbringenden Verkauf diese Kosten ausreichend abdecken kann, ist schon viel gewonnen. Gerade deshalb lohnt es sich, einen Profi heranzuziehen.
Die goldene Regel: Je mehr Sie beide um einen fairen Ausgleich untereinander bemüht sind, desto günstiger wird auch die Scheidung. Bei einem gemeinsamen Haus kann ich als Makler dabei vermitteln und für alle Parteien das bestmögliche Ergebnis erzielen.
Bei Scheidung: Immobilienverkauf durch den Makler bedeutet eine Sorge weniger
Eine Scheidung ist kompliziert genug. Das eigene Zuhause zu verkaufen ist ein schwerer, aber in sehr vielen Fällen schlicht notwendiger Schritt für einen sauberen Schnitt und einen optimistischen Neuanfang. Als Makler unterstütze ich Sie als neutraler Dritter mit tiefgreifender Fachkenntnis auf dem Immobilienmarkt. So kann ich Ihnen viel Stress und Arbeit ersparen und am Ende einen zufriedenstellenden Kaufpreis für Sie erzielen.
Häufig gestellte Fragen zum Haus im Falle einer Scheidung
Sofern bei der Scheidung kein Ehevertrag besteht, bezeichnet der Begriff das rechtliche Konstrukt, das ab dem Zeitpunkt der Eheschließung besteht. Alles, was in der gemeinsamen Zeit zusammen angeschafft wird, gehört dann rechtlich beiden Partnern. Ein Haus ist sehr häufig im Rahmen der Zugewinngemeinschaft in das Eigentum der Eheleute gelangt. In diesem Fall gehört das Haus auch beiden zu gleichen Teilen.
Das gibt Ihnen nicht nur im Rahmen der Scheidung Planungssicherheit. Zum einen stellen wir dadurch sicher, dass Sie keinesfalls unter Wert verkaufen. Zum anderen legt eine solche Analyse gegebenenfalls auch Mängel offen. Diese sollten Sie im Vorfeld kennen, damit nicht erst ein Gutachter der potenziellen Käufer darauf stößt. Je besser Sie informiert sind, desto leichter fällt die Preisverhandlung, da es keine Überraschungen gibt. Auch für alle Themen rund um Steuern und die etwaige Abzahlung von Immobilienfinanzierungen ist es hilfreich, fundiert und mit einer realistischen Preisvorstellung planen zu können.
Das kommt darauf an, was vereinbart wurde. Bei dieser Art der Vereinbarung wird quasi ein nachträglicher Ehevertrag geschlossen. Auch das Haus kann Gegenstand der Vereinbarung sein. Der Vorteil ist, dass das Scheidungsverfahren dadurch stark vereinfacht wird, denn wichtige Fragen im Rahmen der Trennung werden hier bereits untereinander ausgehandelt. Das schafft allen Parteien Planungssicherheit und erleichtert auch den Verkauf deutlich. Wenn Sie aktuell eine solche Vereinbarung aushandeln, kann ich – zumindest was das Haus betrifft – bereits mit meiner Expertise dienen.
Wenn das Haus vor weniger als zehn Jahren gekauft wurde und heute mehr wert ist als zum Kaufzeitpunkt. Die Differenz ist als Spekulationsgewinn nach Ihrem Einkommenssteuersatz zu versteuern. Eine Ausnahme gilt, wenn das Haus im laufenden Jahr und in den beiden Jahren davor von Ihnen oder Ihrem Partner (oder beiden) bewohnt wurde.
Das kommt darauf an. Häufig zieht bei der Scheidung einer der beiden Partner frühzeitig aus und kann seine Kosten für eine vergleichbare Wohnung als Unterhaltsausgleich geltend machen. Zusammen mit Grundsteuer, Versicherungen und sonstigen Kosten kann das für die im Haus verbleibende Person teuer werden. Ein vorzeitiger Verkauf kann dabei helfen, Kosten zu sparen und außerdem einen emotionalen Schlussstrich zu ziehen.
Aber: Sie sollten sich sicher sein, dass die Scheidung endgültig ist. Das Trennungsjahr besteht nicht ohne Grund. Es kommt durchaus vor, dass Paare innerhalb dieser Zeit wieder zusammenfinden. Ist das für Sie ausgeschlossen, gibt es aber keinen Grund, mit dem Verkauf zu warten.
Das hängt von der gesamten finanziellen und der persönlichen Situation mit ihrem Partner ab! Ist der finanzielle Aufwand der Immobilie niedriger als der zu erzielende Mietwert, beachten Sie auch die weiteren und künftigen Unterhaltungs- und Sanierungskosten der Scheidungsimmobilie. Auch haben Sie als gemeinsame Eigentümer immer wieder persönlichen Kontakt und Entscheidungen bezüglich der Vermietung und der Immobilie zu treffen. Die Frage ist, ob Sie das wollen und können.
