Provisionsteilung oder Bestellerprinzip?

Mit den neu eingeführten Paragrafen 656a bis 656d soll das Bestellerprinzip beim Erwerb von Wohneigentum im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert werden.

Das neue Gesetz gilt nur, wenn der Käufer als Verbraucher handelt. Das trifft zum Beispiel zu, wenn er für sich selbst ein Eigenheim erwirbt.  Handelt der Immobilienkäufer hingegen gewerblich, gilt das Bestellerprinzip beim Kauf nicht und die Maklerprovision kann weiterhin auch anderweitig vereinbart werden.

Stand: Juli 2020
Im August 2018 hatte die ehemalige Bundesjustizministerin Frau Barley (SPD) die Einführung des Bestellerprinzips auch beim Immobilienkauf bzw. Immobilienverkauf gefordert. 

Es kommt jedoch anders, ein reines Bestellerprinzip beim Immobilienkauf wird nicht umgesetzt. Die Einigung ist nun wie folgt, dass sich Verkäufer und Käufer die Maklerprovision in der Regel künftig teilen sollen. Eine Entlastung soll das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ vor allem Immobilienkäufer in Bundesländern wie Hamburg, Bremen, Berlin, Brandenburg und Hessen, da die Käufer dort bisher noch die gesamte Maklercourtage tragen.

Die Neuregelung tritt ab dem 23.12.2020 in Kraft.

Es sind künftig drei + Varianten von Provisionsvereinbarungen möglich:

1. Der Makler schließt einen Vertrag mit Verkäufer und Käufer ab und vereinbart von vornherein eine Doppelprovision (§ 656c BGB) – diese Variante wird künftig der Regelfall sein. 

Dann sind Provisionsvereinbarungen nur in jeweils gleicher Höhe möglich: Verkäufer und Käufer tragen also jeweils 50 Prozent der Maklercourtage beim Wohnungs- oder Hauskauf.

Bisher ist es in einigen Bundesländern noch möglich, dass eine Partei, in der Regel der Verkäufer, mit dem Makler eine provisionsfreie Tätigkeit vereinbart. Zu seinem Lohn kommt der Makler dann im Anschluss durch eine Vereinbarung mit dem Käufer, der die gesamte Provision trägt. Ab dem 23.12.2020 würde der Makler bei einer solchen Vereinbarung jedoch leer ausgehen, denn ab dann gilt: Vereinbart der Makler mit einer Partei eine unentgeltliche Tätigkeit, kann er sich auch von der anderen Partei keine Maklergebühren versprechen lassen.

2. Eine Partei, in der Regel der Verkäufer, schließt mit dem Makler einen Vertrag und verpflichtet sich zur vollen Provisionsübernahme.

Im Nachgang holt er sich jedoch einen Teil der Provision vom Käufer wieder. (§ 656d BGB). Bei dieser sogenannten Abwälzung, vertritt der Makler nur den Verkäufer, der Käufer verpflichtet sich jedoch später im Kaufvertrag einen Teil der Maklerprovision zu übernehmen. In diesem Fall muss der Anteil des Verkäufers mindestens so hoch sein, wie der des Käufers: Der Verkäufer muss also mindestens 50 Prozent der Maklergebühren übernehmen, er kann jedoch auch mehr tragen.

3. Nur eine Partei übernimmt die volle Provision des Maklers, denn auch nach dem 23.12.2020 gibt es keinen „Zwang“ zur Doppelprovision.
Zwei Varianten sind möglich:

Makler und Verkäufer vereinbaren eine reine Innenprovision, der Verkäufer zahlt also gänzlich die Courtage von z.B. sechs Prozent des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer.
Auch eine reine Außenprovision ist zulässig, wenn der Käufer einen provisionspflichtigen Suchauftrag erteilt und der Makler zu diesem Zeitpunkt das spätere Kaufobjekt noch nicht akquiriert bzw. an der Hand hat hatte.

Die neue Provisionsregelung gilt explizit nur für Maklerverträge, die den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern (auch Doppelhaushälften) betreffen. Dies übrigens auch, wenn die Objekte vermietet sind. Die neue Provisionsregel greift zudem nur, wenn die Käufer Verbraucher sind. Unbebaute Grundstücke und Mehrfamilienhäuser sind ausgenommen, gleiches gilt für alle Immobilienkäufe von Unternehmern. Damit will der Gesetzgeber erreichen, dass Verbraucher entlastet werden, die eine Immobilie für die Selbstnutzung oder den Vermögensaufbau erwerben. Unternehmen und Investoren, die Gewerbeobjekte oder Mehrfamilienhäuser kaufen, sollen nicht privilegiert werden. Kritiker monieren, dass Verbraucher, die ein Grundstück für den Bau eines Eigenheims erwerben, nicht bedacht wurden.