Immobilie in der Scheidung: Hausverkauf in Würzburg mit klarem Plan
Bei einer Trennung steht oft das gemeinsame Haus oder die Wohnung im Mittelpunkt. Ich bewerte Ihre Immobilie nach denselben Maßstäben für beide Seiten, zeige die Möglichkeiten auf und begleite den Verkauf sachlich bis zum Notartermin – auf Wunsch in Abstimmung mit Ihren Anwältinnen und Anwälten.
Bewertung nach denselben Maßstäben für beide Partner
Verkauf, Übernahme oder Behalten – die Wege im Vergleich
Abstimmung mit Anwälten, Notar und Bank
Provision erst nach Kaufpreiseingang
Ihre Möglichkeiten
Haus bei Scheidung: verkaufen, übernehmen oder behalten?
Für die gemeinsame Immobilie gibt es im Wesentlichen drei Wege. Welcher passt, hängt von Eigentum, Finanzierung, Kindern und davon ab, wie gut Sie sich einigen können.
Gemeinsam verkaufen
Der Verkaufserlös wird nach Ablösung der Kredite aufgeteilt. Das ist oft die klarste Lösung, weil danach keine Verbindung mehr über die Immobilie besteht. Beide Eigentümer müssen dem Verkauf zustimmen und den Kaufvertrag unterschreiben.
Ein Partner übernimmt
Einer übernimmt die Immobilie und zahlt den anderen aus. Dafür braucht es einen Wert, den beide akzeptieren. Die Bank muss zustimmen, wenn der ausziehende Partner aus dem Kredit entlassen werden soll. Grunderwerbsteuer fällt bei der Übertragung zwischen Ehegatten in der Regel nicht an. Achtung: Bei der Einkommensteuer kann diese Übertragung aber als Verkauf zählen, siehe Spekulationssteuer.
Vorerst behalten
Zum Beispiel, bis die Kinder größer sind, oder um die Immobilie gemeinsam zu vermieten. Das setzt voraus, dass Sie auch nach der Trennung gemeinsam Entscheidungen treffen können. Laufende Kosten, Reparaturen und Kredit bleiben gemeinsame Sache.
Wenn keine Einigung gelingt: Teilungsversteigerung
Jeder Miteigentümer kann beim Amtsgericht grundsätzlich die Teilungsversteigerung beantragen, auch gegen den Willen des anderen. Ob und wann sie zulässig ist, etwa mit Rücksicht auf gemeinsame Kinder, klärt Ihre Anwältin oder Ihr Anwalt. Nach meiner Erfahrung bleibt das Ergebnis dort häufig hinter dem zurück, was ein geordneter Verkauf erzielen kann, und das Verfahren zieht sich oft über viele Monate. Eine nachvollziehbare, offengelegte Bewertung und ein gemeinsamer Verkauf sind deshalb meist die bessere Lösung für beide Seiten.
Was vor dem Verkauf geklärt sein sollte
Bevor die Immobilie verkauft oder übertragen wird, sollten einige Fragen geklärt sein. Sie entscheiden darüber, wer zustimmen muss, wer welchen Anteil erhält und was mit dem Kredit passiert. Die rechtliche Beratung übernimmt Ihre Anwältin oder Ihr Anwalt – ich sorge dafür, dass die immobilienbezogenen Fragen und Unterlagen geordnet vorliegen.
Wer steht im Grundbuch? Gehört die Immobilie beiden, müssen beide zustimmen.
Gehört sie nur einem? Haben Sie keinen Ehevertrag, kann trotzdem die Zustimmung des Ehepartners nötig sein, wenn die Immobilie nahezu das gesamte Vermögen ausmacht.
Gibt es einen Ehevertrag oder eine Scheidungsfolgenvereinbarung? Darin kann bereits geregelt sein, was mit der Immobilie geschieht.
Wie steht es um den Kredit? Wer den Darlehensvertrag unterschrieben hat, haftet auch nach der Trennung weiter, bis der Kredit abgelöst ist oder die Bank ihn aus der Haftung entlässt.
Wer wohnt wo? Wer auszieht und wer bleibt, kann sich auf eine Nutzungsentschädigung und auf die Steuer beim späteren Verkauf auswirken.
Spekulationssteuer bei Scheidung: Worauf Sie achten sollten
Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, kann auf den Gewinn Einkommensteuer anfallen (Spekulationsfrist). Keine Steuer fällt in der Regel an, wenn der Eigentümer die Immobilie seit dem Kauf ausschließlich oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt hat. Außerdem bleibt ein Gewinn steuerfrei, wenn alle privaten Veräußerungsgewinne im Jahr zusammen unter 1.000 € liegen.
Gerade bei einer Scheidung wird das schnell zum Problem: Wer früher ausgezogen ist, erfüllt diese Voraussetzung unter Umständen nicht mehr. Und auch wenn ein Partner seinen Anteil gegen eine Ausgleichszahlung an den anderen überträgt, kann das steuerlich ein Verkauf sein – das hat der Bundesfinanzhof 2023 entschieden, auch für den Fall, dass die Übertragung eine Teilungsversteigerung verhindern soll.
Lassen Sie die steuerlichen Folgen deshalb vor jeder Vereinbarung von einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater prüfen. Ich liefere dafür den Marktwert und die Unterlagen zur Immobilie.
Wichtig: Bleibt der Ex-Partner – auch zusammen mit den gemeinsamen Kindern – im Haus wohnen, gilt das für den ausgezogenen Partner steuerlich nicht als eigene Nutzung.
Wie ich Sie bei einer Scheidungsimmobilie in Würzburg entlaste
Bei einer Trennung treffen unterschiedliche Interessen, Gefühle und oft auch Zeitdruck aufeinander. Ich betrachte die Immobilie nicht aus persönlicher, sondern aus fachlicher Sicht und behandle beide Seiten gleich. Ich ersetze keine anwaltliche oder steuerliche Beratung, aber ich sorge dafür, dass Sie die wirtschaftlichen Folgen Ihrer Entscheidung verstehen.
Steht die Immobilie nach dem Auszug leer, kann eine dezente Aufbereitung helfen, Käufern die Raumwirkung zu zeigen. Was beim Verkauf grundsätzlich wichtig ist, lesen Sie unter Hausverkauf in Würzburg und Wohnung verkaufen in Würzburg.
Bewertung nach denselben Maßstäben als gemeinsame Grundlage für beide Partner
Vergleich von Verkauf, Übernahme und Behalten mit Zahlen
Unterlagen für Anwälte, Notar, Bank und Steuerberatung
Exposé, Besichtigungen und Käuferauswahl – auf Wunsch so organisiert, dass Sie sich nicht begegnen müssen
Begleitung bis zur Beurkundung und Übergabe
Was kostet die Bewertung bei einer Scheidung?
Eine Marktwertermittlung mit Besichtigung und schriftlichem Bericht kostet bei mir ab 799 € inklusive Mehrwertsteuer (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung im Umkreis von etwa 30 Kilometern, Anfahrt inklusive). Beauftragen Sie mich anschließend mit dem Verkauf, ist die Bewertung Teil meiner Maklerleistung und wird nicht gesondert berechnet. Für ein Gerichtsverfahren kann ein ausführliches Verkehrswertgutachten nötig sein – den Unterschied erkläre ich auf meiner Seite zur Immobilienbewertung in Würzburg.
Das sagen meine Kunden
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Tobias Blaschke
Sehr angenehme und professionelle Beratung zum Verkauf meiner Eigentumswohnung in Würzburg. Gerne jederzeit wieder!
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Christine Popoff
Carsten was an outstanding realtor! He handled all of the problems we had with the management company of our condominium (Dullinger) exceptionally well! Without Carsten I would surely have had to fly to Germany to resolve these issues.
Carsten responded immediately to any questions and concerns I had. He patiently guided me through the entire selling process; this was extremely valuable to me since I reside in the US and in Greece. Many many thanks again to Carsten. I highly recommend him !!!
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U F
Herr Erhard von Mainland Immobilien hat den Verkauf meines
Mehrfamilienhauses in Würzburg-Versbach trotz eines angespannten Marktumfeldes hervorragend gemeistert, und ich kann ihn ohne Vorbehalt empfehlen.
Ich wohne 300 km weit weg und war sehr dankbar, dass sich Herr Erhard neben dem Verkauf auch um die Briefkästen, den Rasen, das Lüften, etc. kümmerte. Zudem besorgte und betreute er Handwerker für eine kleinere Umbaumaßnahme. Er war sehr engagiert und schaute auch mal nach links und rechts.
Herr Erhard war jederzeit kurzfristig erreichbar und kommunizierte sehr transparent und offen. Seine Vorgehensweise war begonnen bei Beratung und Wertermittlung bis hin zu Verkauf und Übergabe absolut professionell. Als i-Tüpfelchen war er stets sehr freundlich und einfach sympathisch. Vielen herzlichen Dank für die geleistete Arbeit, Herr Erhard!
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Mareike Schamberger
Top Makler in Würzburg! Herr Erhard kennt die lokalen Besonderheiten und Preisentwicklungen genau. Er arbeitet absolut transparent, ehrlich und offen. Der komplette Prozess war in jedem Bereich professionell. 100% Weiterempfehlung.
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Sic Malus
Ich kann Mainland Immobilien, den Inhaber Carsten Erhard absolut weiterempfehlen! Ich wurde von Ihm durch den ganzen Prozess vom Angebot bis zum Verkauf, mit einer professionellen und offenen Art begleitet, absolut Top!
Verifiziert von: Trustindex
Das verifizierte Trustindex-Abzeichen ist das universelle Symbol des Vertrauens. Nur die besten Unternehmen können das verifizierte Abzeichen erhalten, die eine Bewertungsnote über 4.5 haben, basierend auf Kundenbewertungen der letzten 12 Monate. Mehr erfahren
Informationen zu den Kundenbewertungen Die angezeigten Bewertungen stammen aus meinem öffentlich zugänglichen Google-Unternehmensprofil. Sie werden über ein Bewertungsplugin auf dieser Website dargestellt. Eine eigene Überprüfung, ob die bewertenden Personen tatsächlich meine Dienstleistungen in Anspruch genommen haben, findet nicht statt.
Häufige Fragen zur Immobilie bei Scheidung
Gehört das Haus bei einer Scheidung automatisch beiden?
Nein. Wem das Haus gehört, steht im Grundbuch. Auch in der Zugewinngemeinschaft – dem gesetzlichen Güterstand ohne Ehevertrag – behält jeder Ehepartner sein eigenes Vermögen. Steht nur einer im Grundbuch, gehört ihm das Haus allein. Bei der Scheidung kann aber ein Zugewinnausgleich verlangt werden: Wessen Vermögen während der Ehe stärker gewachsen ist, muss dem anderen die Hälfte des Unterschieds in Geld ausgleichen. Dabei kann auch die Wertsteigerung des Hauses eine Rolle spielen – selbst wenn es vor der Ehe gekauft oder geerbt wurde. Einen Anteil am Haus selbst erhält der andere dadurch nicht.
Kann einer allein das gemeinsame Haus verkaufen?
Nein. Gehört die Immobilie beiden, müssen beide dem Verkauf zustimmen und den Kaufvertrag unterschreiben. Gehört sie nur einem, kann ohne Ehevertrag trotzdem die Zustimmung des anderen nötig sein, wenn das Haus nahezu sein gesamtes Vermögen ausmacht. Gelingt bei gemeinsamem Eigentum keine Einigung, kann jeder Miteigentümer die Teilungsversteigerung beantragen. Sie ist für beide Seiten meist der ungünstigere Weg.
Wie wird ein Partner ausgezahlt?
Grundlage ist der Marktwert der Immobilie abzüglich der noch offenen Kredite. Als Ausgangspunkt dient meist der Anteil, der dem Eigentumsanteil im Grundbuch entspricht. Wie Zugewinn, Unterhalt oder andere Vereinbarungen das Ergebnis beeinflussen, klärt Ihre Anwältin oder Ihr Anwalt. Die Bank muss zustimmen, wenn der ausziehende Partner aus dem Kredit entlassen werden soll.
Wann fällt bei einer Scheidung Spekulationssteuer an?
Spekulationssteuer kann anfallen, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkauft oder gegen eine Ausgleichszahlung an den Ex-Partner übertragen wird. Steuerfrei bleibt der Gewinn in der Regel, wenn der Verkäufer die Immobilie seit dem Kauf ausschließlich oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt hat. Wohnt nach dem Auszug der getrennt lebende Partner darin – auch zusammen mit den gemeinsamen Kindern –, zählt das nach der Rechtsprechung nicht als eigene Nutzung. Lassen Sie das deshalb vor jeder Übertragung steuerlich prüfen.
Wozu dient eine Scheidungsfolgenvereinbarung?
Darin regeln die Ehepartner die Folgen der Scheidung selbst, zum Beispiel was mit dem Haus geschieht und wer wen auszahlt. Betrifft sie eine Immobilie oder den Zugewinnausgleich, muss sie notariell beurkundet oder vor Gericht protokolliert werden. Das vereinfacht das Scheidungsverfahren und schafft Planungssicherheit – auch für einen späteren Verkauf. Für die Vereinbarung liefere ich den Marktwert als gemeinsame Grundlage.
Ist eine gemeinsame Vermietung sinnvoll?
Das kann sich lohnen, wenn die Miete die laufenden Kosten und den Kredit deckt und Sie auch nach der Trennung gemeinsam Entscheidungen treffen können. Bedenken Sie Instandhaltung, mögliche Sanierungen und die steuerlichen Folgen. Ich rechne Ihnen gern durch, wie Verkauf und Vermietung im Vergleich abschneiden.
Vertrauliches Erstgespräch
Schreiben Sie mir kurz, worum es geht – ich melde mich persönlich und vertraulich bei Ihnen. Gern spreche ich auf Wunsch mit beiden Partnern gemeinsam oder mit jedem einzeln. Das erste Gespräch ist kostenfrei und unverbindlich.
Ich begleite Eigentümer bei Trennung und Scheidung in ganz Würzburg und in den umliegenden Gemeinden im Landkreis Würzburg, im Landkreis Kitzingen und bis Main-Spessart.
