Maklerprovision beim Immobilienverkauf: Bestellerprinzip oder Provisionsteilung?

Stand: Oktober 2026 · Keine Rechtsberatung

Viele Eigentümer fragen mich, ob beim Hausverkauf inzwischen das Bestellerprinzip gilt, also ob nur noch derjenige zahlt, der den Makler beauftragt. Die kurze Antwort: nein, jedenfalls nicht so wie bei Mietwohnungen. Seit dem 23. Dezember 2020 regeln die §§ 656a bis 656d BGB, wie die Maklerprovision beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses verteilt werden darf. Im Kern geht es darum, dass der Käufer nicht mehr allein auf den Kosten sitzen bleibt, wenn der Makler eigentlich für den Verkäufer arbeitet.

In diesem Beitrag erkläre ich, welche Modelle zulässig sind, wann die Regeln überhaupt gelten und was die neuere Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs für Sie als Verkäufer bedeutet.

Bestellerprinzip bei Miete, Provisionsteilung beim Kauf

Das Bestellerprinzip gibt es in Deutschland seit Juni 2015 bei der Vermietung von Wohnraum. Dort gilt: Wer den Makler bestellt, bezahlt ihn. In der Praxis ist das fast immer der Vermieter. Ein Mieter zahlt nur, wenn er den Makler ausschließlich selbst beauftragt hat und der Makler die Wohnung erst daraufhin gesucht hat.

Beim Kauf hat sich der Gesetzgeber 2020 bewusst gegen ein reines Bestellerprinzip entschieden. Stattdessen gibt es ein Modell, das man am besten als Provisionsteilung mit Schutzregeln für den Käufer beschreibt. Ziel war es, Käufer zu entlasten. Früher mussten sie in einigen Bundesländern die gesamte Provision tragen, obwohl der Makler vom Verkäufer beauftragt war.

Wann gelten die neuen Regeln?

Die §§ 656a bis 656d BGB greifen nur, wenn zwei Voraussetzungen erfüllt sind:

1. Es geht um eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus.
Dazu zählen Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser, also auch Doppelhaushälften und Reihenhäuser, und zwar auch dann, wenn sie vermietet sind. Nicht erfasst sind unbebaute Grundstücke, Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien.

Ob ein Objekt als Einfamilienhaus gilt, hat der BGH inzwischen genauer bestimmt. Ein Einfamilienhaus mit Büroanbau und Garage bleibt ein Einfamilienhaus. Entscheidend ist, ob beim Abschluss des Maklervertrags erkennbar war, dass der Kauf vorrangig den Wohnzwecken eines einzelnen Haushalts dient. Bei einem Zweifamilienhaus reicht es nicht aus, wenn der Käufer erst nach Vertragsschluss erklärt, er wolle es wie ein Einfamilienhaus nutzen.

2. Der Käufer ist Verbraucher.
Das ist der Fall, wenn er privat kauft, etwa zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage im Privatvermögen. Kauft dagegen ein Unternehmer im Rahmen seiner gewerblichen oder beruflichen Tätigkeit, kann die Provision frei vereinbart werden.

Die zulässigen Provisionsmodelle

1. Ich bin für beide Seiten tätig: gleiche Provision für Verkäufer und Käufer

Das ist bei mir in Würzburg der Regelfall. Ich schließe sowohl mit dem Verkäufer als auch mit dem Käufer einen Maklervertrag. Dann schreibt § 656c BGB vor, dass beide Seiten eine Provision in gleicher Höhe zahlen.

Dazu gehören zwei Folgeregeln:

• Vereinbare ich mit einer Seite, dass sie nichts zahlt, darf ich auch von der anderen Seite keine Provision verlangen.
• Kommt mir eine Seite nachträglich entgegen und ich senke ihre Provision, gilt diese Ermäßigung automatisch auch für die andere Seite.

2. Nur der Verkäufer beauftragt mich, der Käufer übernimmt einen Teil

In diesem Fall bin ich ausschließlich für den Verkäufer tätig. Verkäufer und Käufer können im notariellen Kaufvertrag vereinbaren, dass der Käufer einen Teil der Provision übernimmt. Das regelt § 656d BGB, und dabei gelten zwei Grenzen:

• Der Käufer darf höchstens so viel übernehmen, wie der Verkäufer selbst zahlt, also maximal die Hälfte.
• Der Käufer muss seinen Anteil erst zahlen, wenn nachgewiesen ist, dass der Verkäufer seinen Anteil beglichen hat.

3. Nur der Verkäufer zahlt (Innenprovision)

Weiterhin zulässig ist, dass der Verkäufer die gesamte Provision allein trägt und der Käufer provisionsfrei kauft. Das Gesetz schützt den Käufer, nicht den Verkäufer. Eine reine Innenprovision ist deshalb unproblematisch.

4. Nur der Käufer zahlt, wenn ausschließlich er mich beauftragt

Auch eine reine Käuferprovision ist beim Kauf möglich. Voraussetzung ist, dass der Käufer allein mein Auftraggeber ist, zum Beispiel mit einem Suchauftrag, und ich für das konkrete Objekt nicht zugleich für den Verkäufer tätig bin. Das ergibt sich ausdrücklich aus der Gesetzesbegründung.

Wichtig ist der Unterschied zum Mietrecht: Dort kommt es darauf an, ob der Makler die Wohnung erst nach dem Suchauftrag beschafft hat. Beim Kauf ist entscheidend, ob ich für das Objekt auch für den Verkäufer arbeite. Habe ich bereits einen Auftrag des Verkäufers, auch einen unentgeltlichen, bin ich für beide Seiten tätig. Dann gilt Modell 1, und der Käufer kann nicht die volle Provision übernehmen.

Textform ist Pflicht

Ein Maklervertrag über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses muss nach § 656a BGB in Textform geschlossen werden. Eine E-Mail genügt, ein Handschlag oder ein Telefonat nicht. Fehlt die Textform, ist der Vertrag unwirksam.

Wie hoch ist die Maklerprovision?

Das Gesetz legt keine Höhe fest. Verkäufer und Makler können die Provision frei vereinbaren. Bin ich für beide Seiten tätig, muss die Käuferprovision dann genauso hoch sein. In Bayern und damit auch in Würzburg ist eine Provision von jeweils 3,57 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer für Verkäufer und Käufer verbreitet. Verbindlich ist das nicht. Am Ende ist es Verhandlungssache und hängt auch vom Leistungsumfang ab.

Was beim Kauf neben der Provision noch anfällt, zeigt mein Kaufnebenkosten-Rechner.

Aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs

Der BGH hat die Regeln in den letzten Jahren mehrfach konkretisiert, und zwar durchweg streng zugunsten der Käufer.

BGH, Urteil vom 6. März 2025, I ZR 32/24: Zahlen Verkäufer- und Käuferseite unterschiedlich hohe Provisionen, ist der Maklervertrag nichtig. Das gilt auch, wenn der Auftrag nicht vom Verkäufer selbst kam, sondern von einer ihm nahestehenden Person, im entschiedenen Fall von der Ehefrau des Eigentümers.

BGH, Urteil vom 6. März 2025, I ZR 138/24: Wird der Käufer entgegen § 656d BGB mit der vollen Provision belastet, ist die Vereinbarung insgesamt unwirksam. Der Käufer kann dann die gesamte Provision zurückverlangen, nicht nur die Hälfte.

BGH, Urteil vom 16. Juli 2026, I ZR 111/25: Ob ein Objekt ein Einfamilienhaus ist, richtet sich nach seiner Beschaffenheit und danach, was beim Abschluss des Maklervertrags erkennbar war. Eine spätere Erklärung des Käufers ändert daran nichts.

Noch offen: Der BGH verhandelt am 19. November 2026 darüber, ob die Teilungsregeln auch gelten, wenn ein Mieter seine Wohnung über ein Mietervorkaufsrecht kauft (I ZR 116/26 und I ZR 117/26). Eine Entscheidung steht noch aus.

Was bedeutet das für Sie als Verkäufer?

Für Sie als Eigentümer heißt das vor allem: Die Provisionsvereinbarung muss sauber aufgesetzt sein, sonst gefährdet sie im Zweifel den gesamten Anspruch. Mündliche Absprachen oder kreative Lösungen, bei denen der Käufer über den Kaufvertrag mehr übernimmt als zulässig, halten vor Gericht nicht. Im schlimmsten Fall muss der Käufer nichts zahlen, und Sie tragen die Provision allein.

Ich bespreche mit Ihnen gleich zu Beginn, welches Modell zu Ihrem Verkauf passt, und lege die Provision für beide Seiten transparent und schriftlich fest. Fällig wird meine Provision erst, wenn der Kaufpreis vollständig bezahlt ist. Eine Reservierungsgebühr verlange ich nicht. So wissen Sie und der spätere Käufer von Anfang an, woran Sie sind.

Wie ich den Verkauf insgesamt begleite, lesen Sie unter Haus verkaufen in Würzburg und Wohnung verkaufen in Würzburg.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Sie möchten Ihre Immobilie in Würzburg verkaufen und wissen, welche Provisionsregelung für Sie gilt? Ich berate Sie gern in einem kostenlosen Erstgespräch.