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Verkauf, Erbe oder Trennung: Was ist Ihr erster Schritt?
Die meisten Eigentümer, die sich bei mir melden, stehen nicht vor der Frage nach dem Preis, sondern nach der Reihenfolge: erst die Unterlagen, erst die Bewertung, erst mit der Familie sprechen? Genau dafür habe ich diesen Situationscheck gebaut. In etwa zwei Minuten sehen Sie, wo Sie stehen, was Sie zuerst klären sollten und welche Unterlagen Sie brauchen.
Ohne E-Mail, ohne Telefonnummer. Ich erhalte Ihre Angaben nicht automatisch. Sie entscheiden selbst, ob Sie sich danach bei mir melden.
Was Sie am Ende bekommen
- eine Einordnung Ihrer Situation, von verkaufsreif bis Vorbereitungsphase
- die Punkte, die in Ihrem Fall zuerst geklärt werden sollten
- eine Unterlagenliste, zugeschnitten auf Objektart und Anlass
- eine konkrete Empfehlung für den nächsten Schritt
- eine Zusammenfassung zum Kopieren, die Sie mir schicken können
Verkauf, Erbe oder Trennung: drei Ausgangslagen, drei verschiedene erste Schritte
Drei Ausgangslagen, die in meinem Alltag am häufigsten vorkommen – und die völlig unterschiedliche erste Schritte brauchen.
Sie wollen verkaufen
Der richtige Zeitpunkt, ein realistischer Preis und die Reihenfolge der Schritte. Käufer im Raum Würzburg rechnen heute Sanierungs- und Energiekosten mit ein – wer das vorher weiß, verhandelt aus einer besseren Position. Wenn Sie den Wert Ihrer Immobilie ermitteln lassen möchten, besichtige ich sie persönlich vor Ort.
Sie haben eine Immobilie geerbt
Erbengemeinschaft, Erbschein, Grundbuchberichtigung, Wert für das Finanzamt, Auszahlung eines Miterben. Hier entscheidet die Konstellation über das Vorgehen, nicht der Immobilienwert allein.
Sie trennen sich oder lassen sich scheiden
Verkauf oder Übernahme durch einen Partner, der Wert für den Zugewinnausgleich und ein laufendes Darlehen mit möglicher Vorfälligkeitsentschädigung.
Warum ich keine Kontaktdaten verlange
Die meisten Wertrechner im Netz zeigen Ihnen erst dann etwas, wenn Sie Name, Telefonnummer und E-Mail eingetragen haben. Danach rufen oft gleich mehrere Makler an.
Ich halte das für den falschen Einstieg, gerade in Erb- und Trennungssituationen. Wer sich mit einem Nachlass beschäftigt, braucht zuerst Ordnung im Kopf und nicht drei Anrufe. Deshalb läuft dieser Check ohne Registrierung und ohne Übertragung Ihrer Angaben. Ihre Eingaben bleiben in Ihrem Browser. Sie entscheiden, ob und wann Sie sich melden.
Der erste Schritt beim Immobilienverkauf: die drei häufigsten Fehler
Fehler 1: Inserieren, bevor die Unterlagen da sind
Das Objekt ist online, die ersten Anfragen kommen, und dann fehlt der Grundriss, die Wohnflächenberechnung stimmt nicht oder der Energieausweis ist abgelaufen. Interessenten springen ab und kommen nicht wieder. Eine Immobilie, die schon einmal am Markt war und wieder verschwand, hat es beim zweiten Anlauf deutlich schwerer – der Markt hat ein gutes Gedächtnis. Deshalb: erst die Unterlagen, dann der Preis, dann das Inserat.
Fehler 2: Der Preis kommt aus dem Wunsch, nicht aus dem Markt
„Wir brauchen aber 480.000, sonst rechnet es sich nicht.“ Diesen Satz höre ich oft, und er ist menschlich völlig verständlich. Nur interessiert er den Käufer nicht. Ein zu hoher Startpreis kostet Zeit, und jede spätere Preissenkung wertet der Markt als Schwächesignal. Am Ende liegt der Erlös meist unter dem, was ein realistischer Startpreis gebracht hätte.
Fehler 3: In der Erbengemeinschaft ohne gemeinsame Zahl diskutieren
Solange jeder Miterbe eine andere Vorstellung vom Wert hat, diskutiert die Familie über Gefühle statt über Fakten. Das kostet Monate und manchmal das Verhältnis. Eine sachliche, begründete Wertspanne, die alle gleichzeitig kennen, nimmt aus dieser Diskussion erfahrungsgemäß mehr Emotion heraus als jedes Gespräch über Gerechtigkeit.
Wenn Sie unsicher sind, welche dieser Punkte auf Sie zutreffen: Genau dafür ist der Situationscheck oben gedacht.
Häufige Fragen zum Situationscheck
Nichts. Sie können ihn beliebig oft durchgehen, ohne Kontaktdaten anzugeben.
Nein. Die Angaben bleiben in Ihrem Browser und werden nicht übertragen. Wenn Sie möchten, kopieren Sie die Zusammenfassung am Ende und schicken sie mir – das entscheiden Sie.
Etwa zwei Minuten. Je nach Anlass sind es fünf bis sechs kurze Schritte.
Nein. Sie erhalten eine Einordnung Ihrer Situation und eine Empfehlung für den nächsten Schritt, keinen Immobilienwert. Den ermittle ich nach einer Besichtigung und Prüfung der Unterlagen.
Ja, gerade dann. Er zeigt, welche formalen Punkte offen sind – Erbschein, Grundbuch, Unterlagen – und benennt, dass ein Verkauf die Zustimmung aller Miterben braucht. Meine Erfahrung: Eine sachliche, begründete Wertspanne nimmt aus der Diskussion sehr viel Emotion heraus.
Nein. Einen niedrigeren Wert als den des Finanzamts können Sie nach § 198 BewG durch ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines öffentlich bestellten und vereidigten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen nachweisen. Wird die Immobilie innerhalb eines Jahres verkauft, kann auch der Kaufpreis als Nachweis dienen. Ich ordne Ihnen den Marktwert ein, sage Ihnen, welcher Weg sich in Ihrem Fall rechnet, und nenne die zuständige Stelle. Verbindlich beurteilt das Ihr Steuerberater.
Das hängt von Besitzdauer und Eigennutzung ab; bei geerbten Immobilien zählt die Besitzzeit des Erblassers mit (§ 23 EStG). Der Check weist Sie darauf hin, wenn Ihr Fall in diese Richtung geht. Das genaue Datum prüfen Sie mit meinem Spekulationsfrist-Rechner. Verbindlich beurteilt das Ihr Steuerberater.
Für den Verkauf ja. Er muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt und dem Käufer nach Abschluss des Kaufvertrags unverzüglich übergeben werden. Wichtige Angaben daraus gehören schon in die Anzeige (§§ 80, 87 Gebäudemodernisierungsgesetz, früher GEG). Fehlt er, drohen Bußgelder.
Ich rufe Sie in der Regel noch am selben Werktag zurück. Danach entscheiden Sie, ob ein Termin vor Ort sinnvoll ist. Ein Maklervertrag kommt bei mir nie im ersten Gespräch auf den Tisch.
Lieber direkt sprechen?
Wenn Sie den Check gar nicht brauchen und einfach eine Einschätzung wollen: Rufen Sie mich an. Ein Erstgespräch ist kostenfrei, dauert selten länger als eine Viertelstunde und endet nicht mit einem Vertrag auf dem Tisch.
Carsten Erhard
Immobilienmakler und Sachverständiger für Immobilienbewertung in Würzburg
- Seit 2014 selbstständig als Makler in Würzburg
- Sachverständiger für Immobilienbewertung
- Ratsmitglied bei inter~expert