Mehrfamilienhaus in Würzburg verkaufen

Meine Zusagen an Sie

Was ist Ihr Mehrfamilienhaus wert?

Den Wert eines Mehrfamilienhauses bestimmen vor allem die Mieten, die sich dauerhaft erzielen lassen. Als Sachverständiger nutze ich dafür das Ertragswertverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (§§ 27 bis 34 ImmoWertV). Vereinfacht gesagt: Von den Jahresmieten werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen. Wie viel dieser Reinertrag wert ist, hängt von Lage, Zustand, Restnutzungsdauer und dem marktüblichen Liegenschaftszins ab.

Käufer rechnen oft zusätzlich mit dem Kaufpreisfaktor, also dem Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Ich zeige Ihnen beide Sichtweisen, damit Ihr Angebotspreis zum Markt passt. Mehr zur Methode: Immobilienbewertung in Würzburg.

Vermietet verkaufen: Was passiert mit den Mietern?

Ihre Mieter müssen dem Verkauf nicht zustimmen. Es gilt „Kauf bricht nicht Miete“: Der Käufer tritt mit dem Eigentumswechsel in alle bestehenden Mietverträge ein (§ 566 BGB), auch in die Rechte und Pflichten aus den Mietkautionen (§ 566a BGB).

Für Besichtigungen spreche ich die Termine rechtzeitig mit Ihren Mietern ab. Ein offenes Gespräch vorab erspart allen Beteiligten Unsicherheit. Am Übergabetag regeln wir Mieten, Kautionen und die Abgrenzung der Betriebskosten im Kaufvertrag.

Ein Vorkaufsrecht haben Mieter beim Verkauf des ganzen Hauses in der Regel nicht. Anders kann es sein, wenn an den vermieteten Wohnungen Wohnungseigentum begründet wurde oder werden soll (§ 577 BGB).

Diskret verkaufen: Off-Market statt Portal

Nicht jedes Mehrfamilienhaus muss öffentlich inseriert werden. Beim sogenannten Off-Market-Verkauf, auch Secret Sale genannt, biete ich Ihr Haus zunächst nur ausgewählten, vorgemerkten Käufern aus meiner Kartei an – ohne Inserat auf Immobilienportalen und ohne Schild am Haus.

Gerade bei Mehrfamilienhäusern hat das handfeste Vorteile: Ihre Mieter werden nicht durch Anfragen und Gerüchte verunsichert, Ihre Verkaufsabsicht bleibt im Umfeld vertraulich, und es besichtigen nur Interessenten, deren Finanzierung ich vorab geprüft habe. Exposé und Mieterliste gebe ich erst weiter, wenn ein Käufer ernsthaft interessiert ist.

Diskretion hat allerdings auch einen Preis: Weniger Interessenten bedeuten weniger Wettbewerb. Deshalb lege ich mit Ihnen vorher auf Basis meiner Bewertung fest, welcher Preis mindestens erreicht werden soll. Findet sich off-market kein passendes Angebot, stellen wir auf die öffentliche Vermarktung um.

Ganz verkaufen oder in Wohnungen aufteilen?

Manche Eigentümer überlegen, das Haus in Eigentumswohnungen aufzuteilen und einzeln zu verkaufen. Dafür braucht es eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und eine Teilungserklärung beim Notar.

In Würzburg ist die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen bei Wohngebäuden mit mehr als zehn Wohnungen genehmigungspflichtig (§ 250 BauGB in Verbindung mit der bayerischen Gebietsbestimmungsverordnung Bau, derzeit befristet bis 31.12.2026). Außerdem gelten für umgewandelte, vermietete Wohnungen besondere Schutzrechte der Mieter, etwa ein Vorkaufsrecht und Kündigungsbeschränkungen (§§ 577, 577a BGB).

Ob sich die Aufteilung für Sie lohnt, rechne ich Ihnen gern durch. Die rechtliche Prüfung übernehmen Notar und Rechtsanwalt. Was eine Teilungserklärung regelt, erkläre ich in meinem WEG-Ratgeber.

Mieten und Mietpreisbremse in Würzburg

Würzburg gehört zu den Gemeinden, in denen die bayerische Mietpreisbremse gilt (nach derzeitigem Stand bis 31.12.2029). Bei einer Neuvermietung darf die Miete dann grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Käufer berücksichtigen das bei ihrer Kalkulation. Deshalb zeige ich im Exposé, wie die aktuellen Mieten zum Mietspiegel stehen.

So läuft der Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses mit mir ab

1. Erstgespräch: Wir sprechen über Ihre Ziele, den Zeitrahmen und die vorhandenen Unterlagen.
2. Bewertung: Ich ermittle den Marktwert über den Ertragswert und gleiche ihn mit dem aktuellen Markt ab.
3. Unterlagen und Exposé: Mieterliste, Zahlen und Fotos bereite ich so auf, dass Käufer und Banken schnell prüfen können.
4. Vermarktung: Auf Wunsch zuerst diskret an vorgemerkte Käufer, danach auf den großen Portalen.
5. Besichtigungen: abgestimmt mit Ihren Mietern, nur mit Interessenten, die ihre Finanzierung nachweisen.
6. Notar und Übergabe: Ich bereite den Kaufvertrag mit dem Notar vor und begleite die Übergabe mit Mieterinformation, Kautionen und Schlüsseln.

Diese Mehrfamilienhäuser habe ich verkauft

Mehrfamilienhäuser mit drei bis zehn Wohneinheiten habe ich in Würzburg und Umgebung bereits mehrere verkauft, zum Beispiel Dreifamilienhäuser am Heuchelhof, in Versbach und in Thüngersheim. Zwei Beispiele mit Bild:

Verkauft

Mehrfamilienhaus

Mehrfamilienhaus mit 10 Wohneinheiten

Würzburg-Frauenland

Verkauft

Mehrfamilienhaus

Neubau-Mehrfamilienhaus

Zellingen

Abbildung: Visualisierung

In diesen Orten bin ich für Sie da

Ich verkaufe Häuser in ganz Würzburg – vom Frauenland über Versbach, Lengfeld und die Sanderau bis Heidingsfeld. Neben der Stadt bin ich in den umliegenden Gemeinden für Sie da:

• Würzburg
• Höchberg
• Veitshöchheim
• Zell am Main
• Margetshöchheim
• Erlabrunn
• Thüngersheim
• Zellingen
• Rimpar
• Estenfeld
• Kürnach
• Rottendorf
• Theilheim
• Randersacker
• Eibelstadt
• Sommerhausen
• Reichenberg
• Giebelstadt
• Ochsenfurt
• Waldbüttelbrunn
• Kitzingen
• Karlstadt