Ratgeber Wohnungseigentum
WEG-Ratgeber: Was Käufer und Verkäufer einer Eigentumswohnung wissen sollten
Eine Eigentumswohnung kauft oder verkauft man nie allein. Immer gehören die Eigentümergemeinschaft, die Verwaltung, die Beschlüsse und die Rücklagen dazu. In diesem Ratgeber erkläre ich verständlich, worauf es ankommt, mit Checklisten zum Abhaken.
Stand Oktober 2026
14 Themen kompakt erklärt
Mit Checklisten für Käufer und Verkäufer
Das Wichtigste in Kürze
Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt Sondereigentum an der Wohnung und einen Anteil am Gemeinschaftseigentum wie Dach, Fassade und Heizung. Über das Gemeinschaftseigentum entscheidet die Eigentümergemeinschaft per Beschluss. Vor dem Kauf sollten Sie deshalb vor allem die Teilungserklärung, die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung und den Stand der Erhaltungsrücklage prüfen. Ein niedriges Hausgeld ist nicht automatisch gut: Ist die Rücklage zu knapp, drohen Sonderumlagen.
Inhalt dieses Ratgebers
- Was ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft?
- Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum, Sondernutzungsrecht
- Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
- Verwaltung, Beirat und Eigentümerversammlung
- Beschlüsse und Protokolle
- Hausgeld, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung
- Erhaltungsrücklage und Sonderumlage
- Bauliche Veränderungen, Wallbox und Balkonkraftwerk
- Versicherungen der WEG
- Konflikte und Beschlussanfechtung
- Checkliste für Käufer
- Checkliste für Verkäufer
- WEG-Unterlagen im Überblick
- Warnsignale vor dem Kauf
- Häufige Fragen
- Glossar
Für wen?
Für wen dieser Ratgeber gedacht ist
Eine Eigentumswohnung ist immer Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Neben der Wohnung selbst zählen deshalb auch Verwaltung, Beschlüsse, Rücklagen, Hausgeld und der Zustand des gemeinsamen Gebäudes. Dieser Ratgeber hilft Ihnen, Unterlagen richtig einzuordnen und typische Fragen früh zu erkennen.
Käufer einer Eigentumswohnung
Schneller Überblick über Unterlagen, Risiken, Hausgeld, Rücklagen, Sonderumlagen und Beschlüsse.
Verkäufer einer Eigentumswohnung
Bessere Vorbereitung der Unterlagen und weniger Rückfragen bis zum Notartermin.
Eigentümer in einer WEG
Orientierung zu Zuständigkeiten, Versammlung, Verwaltung und Instandhaltung.
Grundlagen
Was ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft?
Kurz gesagt: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) entsteht, wenn ein Grundstück mit Gebäude rechtlich in einzelne Wohnungen aufgeteilt ist. Wer eine Wohnung kauft, erwirbt Sondereigentum an seiner Einheit und einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Über Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizung oder größere Sanierungen entscheidet die Gemeinschaft, nicht der Einzelne.
Für Käufer ist die WEG deshalb ein zentraler Prüfpunkt. Neben Lage, Zustand und Kaufpreis der Wohnung zählen auch die Verwaltung, die Rücklagen, die Beschlüsse, das Hausgeld und der bauliche Zustand des gemeinsamen Gebäudes.
- Die einzelne Wohnung ist nur ein Teil des Gesamtobjekts.
- Das Gemeinschaftseigentum kann erhebliche Kosten auslösen.
- Protokolle, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung zeigen Chancen und Risiken.
- Die Teilungserklärung ist bei jeder Eigentumswohnung Pflichtlektüre.
Merksatz: Eine Eigentumswohnung kauft man nie isoliert. Man kauft immer auch die wirtschaftliche und technische Lage der gesamten Gemeinschaft mit.
Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum und Sondernutzungsrecht
Kurz gesagt: Gemeinschaftseigentum gehört allen Eigentümern, etwa Dach, Fassade und tragende Wände. Sondereigentum ist Ihre Wohnung mit dem Innenausbau. Ein Sondernutzungsrecht erlaubt Ihnen, einen Teil des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen, zum Beispiel einen Stellplatz oder einen Gartenanteil. Was im Einzelfall wozu gehört, steht in der Teilungserklärung.
| Bereich | Typische Beispiele | Was das praktisch bedeutet |
|---|---|---|
| Gemeinschaftseigentum | Dach, Fassade, tragende Wände, Treppenhaus, zentrale Leitungen, Außenanlagen, häufig auch Fenster und Wohnungseingangstür | Maßnahmen beschließt grundsätzlich die Gemeinschaft. Die Kosten verteilen sich nach Gesetz, Teilungserklärung oder Beschluss. |
| Sondereigentum | Wohnräume, nicht tragende Innenwände, Bodenbeläge, Innentüren, Innenausbau | Sie können es grundsätzlich selbst nutzen, gestalten, vermieten oder verkaufen, ohne andere zu beeinträchtigen und im Rahmen der Gemeinschaftsordnung. |
| Sondernutzungsrecht | Stellplatz, Gartenanteil, Terrasse, Keller- oder Dachbodenfläche | Recht zur alleinigen Nutzung von Gemeinschaftseigentum. Die genaue Reichweite steht in Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung oder einer späteren Vereinbarung. |
Aus meiner Praxis: Unklare Zuordnungen führen häufig zu Missverständnissen. Fenster, Balkone, Terrassen, Leitungen, Heizkörper oder Stellplätze sollten deshalb vor der Vorbereitung des Kaufvertrags sauber eingeordnet sein.
Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan
Kurz gesagt: Die Teilungserklärung legt fest, wie das Gebäude rechtlich aufgeteilt ist. Die Gemeinschaftsordnung regelt das Miteinander der Eigentümer, zum Beispiel Stimmrechte, Kostenverteilung, Nutzung und eine mögliche Zustimmung des Verwalters zum Verkauf. Der Aufteilungsplan zeigt zeichnerisch, welche Räume zu welcher Wohnung gehören.
Gerade bei älteren Wohnanlagen können Regeln enthalten sein, die von heutigen Standards abweichen. Deshalb ist eine genaue Prüfung für Käufer, Verkäufer und finanzierende Banken wichtig.
Diese Fragen sollten Sie klären
- Stimmen die Wohnungsnummern im Aufteilungsplan mit Exposé, Grundbuch und Kaufvertrag überein?
- Gibt es Sondernutzungsrechte an Stellplätzen, Gartenflächen, Kellern oder Dachböden?
- Sind die Kostenverteilerschlüssel verständlich und plausibel?
- Muss der Verwalter einem Verkauf zustimmen?
- Gibt es Nutzungsbeschränkungen, etwa für Vermietung, Tierhaltung oder Gewerbe?
Praktischer Hinweis: Die Teilungserklärung gehört möglichst früh in die Verkaufsunterlagen. Je später sie geprüft wird, desto größer ist das Risiko von Rückfragen kurz vor dem Notartermin. Wie die Verwalterzustimmung beim Verkauf abläuft, erkläre ich auf meiner Seite Wohnung verkaufen in Würzburg.
Verwaltung und Finanzen
Verwaltung, Beirat und Eigentümerversammlung
Kurz gesagt: Die Verwaltung organisiert den Alltag der Gemeinschaft: Zahlungen, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Einladung zur Eigentümerversammlung und Umsetzung der Beschlüsse. Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht die Verwaltung. Die wichtigen Entscheidungen treffen aber immer die Eigentümer selbst in der Versammlung.
| Thema | Worauf Sie achten sollten |
|---|---|
| Verwaltervertrag | Laufzeit, Vergütung, Sonderhonorare, Kündigung, Aufgabenumfang, digitale Unterlagen, Reaktionszeiten |
| Qualität der Verwaltung | Erreichbarkeit, saubere Abrechnungen, nachvollziehbare Umsetzung von Beschlüssen, Steuerung von Handwerkern, Fachkenntnis im WEG-Recht |
| Beirat | Aktive Unterstützung, Prüfung der Abrechnung, Abstimmung mit der Verwaltung, sachliche Kommunikation |
| Eigentümerversammlung | Klare Tagesordnung, rechtzeitige Unterlagen, nachvollziehbare Beschlussvorschläge, aussagekräftiges Protokoll |
Zertifizierter Verwalter: Seit dem 1. Dezember 2023 kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 und § 26a WEG). Eine Ausnahme gilt für kleine Gemeinschaften mit weniger als neun Wohnungen, wenn ein Eigentümer selbst Verwalter ist und weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt. Die Qualifikation der Verwaltung ist heute ein wichtiger Qualitäts- und Risikofaktor, besonders bei Sanierungen, Förderprogrammen und Abrechnungen.
Quelle: § 19 WEG
Beschlüsse, Stimmrechte und Protokolle
Kurz gesagt: Die Eigentümergemeinschaft entscheidet durch Beschluss, grundsätzlich mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Nach dem Gesetz hat jeder Eigentümer eine Stimme (Kopfprinzip), die Gemeinschaftsordnung kann aber etwas anderes regeln. Für Käufer sind die Protokolle besonders wichtig: Sie zeigen, welche Sanierungen, Kosten und Streitpunkte anstehen.
| Prüffrage | Warum wichtig? |
|---|---|
| Gibt es offene oder angefochtene Beschlüsse? | Streit kann Maßnahmen verzögern oder Kostenrisiken verschieben. |
| Sind größere Sanierungen beschlossen oder in Diskussion? | Das kann künftige Sonderumlagen oder ein höheres Hausgeld bedeuten. |
| Wie regelmäßig finden Versammlungen statt? | Hinweis auf eine geordnete Verwaltung. |
| Sind die Protokolle vollständig und verständlich? | Wichtig für Bank, Käufer, Notar und spätere Nachvollziehbarkeit. |
Hausgeld, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung
Kurz gesagt: Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung jedes Eigentümers auf die laufenden Kosten und die Rücklage der Gemeinschaft. Grundlage ist der beschlossene Wirtschaftsplan. Nach dem Jahr rechnet die Verwaltung in der Jahresabrechnung die tatsächlichen Kosten ab. Zusätzlich erstellt sie jährlich einen Vermögensbericht mit dem Stand der Rücklagen (§ 28 WEG).
Für Käufer zählt nicht nur die Höhe des Hausgeldes, sondern auch seine Zusammensetzung: umlagefähige Betriebskosten, nicht umlagefähige Kosten, Verwaltervergütung, Zuführung zur Erhaltungsrücklage und absehbare Kostensteigerungen. Wer vermietet, kann nur den umlagefähigen Teil an Mieter weitergeben.
| Unterlage | Was sollte geprüft werden? |
|---|---|
| Aktueller Wirtschaftsplan | Monatliches Hausgeld, Zuführung zur Rücklage, erwartete Kosten und Verteilerschlüssel |
| Letzte Jahresabrechnung | Tatsächliche Kosten, Nachzahlungen oder Guthaben, Auffälligkeiten gegenüber dem Vorjahr |
| Vermögensbericht und Rücklagenstand | Liquidität, Erhaltungsrücklage, offene Forderungen, Darlehen oder größere Verpflichtungen |
| Beschluss-Sammlung und Protokolle | Geplante Maßnahmen, Sonderumlagen, Hausgelderhöhungen, Rechtsstreitigkeiten |
Aus meiner Praxis: Ein niedriges Hausgeld ist nicht automatisch positiv. Ist die Rücklage zu schwach oder wurde die Erhaltung aufgeschoben, steigt das Risiko späterer Sonderumlagen.
Praxis
Erhaltungsrücklage und Sonderumlage
Kurz gesagt: Die Erhaltungsrücklage (früher Instandhaltungsrücklage) ist das finanzielle Polster der Gemeinschaft für Reparaturen und Sanierungen am Gemeinschaftseigentum. Reicht sie nicht aus, beschließt die Gemeinschaft eine Sonderumlage, also eine zusätzliche Zahlung aller Eigentümer. Typische Anlässe sind Dach, Fassade, Heizung, Leitungen oder Aufzug.
| Signal | Mögliche Bedeutung |
|---|---|
| Sehr geringe Rücklage bei älterem Gebäude | Kann auf künftigen Finanzierungsbedarf hindeuten. |
| Mehrere verschobene Sanierungen | Erhöht das Risiko hoher Kosten in kurzer Zeit. |
| Hohe Zahlungsrückstände einzelner Eigentümer | Kann die Zahlungsfähigkeit der Gemeinschaft belasten. |
| Sonderumlage bereits in Diskussion | Im Kaufvertrag klären, wer welche Zahlung trägt und ab wann der wirtschaftliche Übergang gilt. |
Praxisblick: Rücklage und Sonderumlage sollten Sie immer zusammen mit dem Zustand des Gebäudes betrachten: Alter, anstehende Sanierungen, vorhandene Beschlüsse und die wirtschaftliche Kraft der Gemeinschaft.
Instandhaltung, Modernisierung und bauliche Veränderungen
Kurz gesagt: Am Gemeinschaftseigentum entscheidet grundsätzlich die Gemeinschaft, auch wenn eine Maßnahme nur Ihre Wohnung betrifft. Bestimmte Maßnahmen kann aber jeder Eigentümer verlangen (§ 20 Abs. 2 WEG): Barrierereduzierung, Laden von Elektrofahrzeugen, Einbruchschutz, schneller Internetanschluss und seit Oktober 2024 auch Balkonkraftwerke. Über das Wie beschließt die Gemeinschaft.
Instandhaltung und Instandsetzung heißen im Gesetz zusammen „Erhaltung“. Sie sichern den bestehenden Zustand. Modernisierungen und bauliche Veränderungen gehen darüber hinaus und können Nutzung, Optik, Technik oder Energieeffizienz verändern. Einzelne Eigentümer dürfen nicht eigenmächtig in das Gemeinschaftseigentum eingreifen.
| Typische Maßnahme | Vorher klären |
|---|---|
| Fenstertausch | Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum? Optik, Beschluss, Kostenverteilung |
| Balkon oder Terrasse | Konstruktion, Abdichtung, Belag, Geländer, Sondernutzungsrecht |
| Wallbox und Ladestation | Beschluss, Leitungsführung, Lastmanagement, Kostentragung |
| Heizung, Dach, Fassade | Beschlüsse, Finanzierung, Rücklage, mögliche Sonderumlage |
| Balkonkraftwerk | Beschluss über die Durchführung und technische Vorgaben der Gemeinschaft |
Praxisregel: Vor jeder sichtbaren oder technischen Veränderung erst die Unterlagen prüfen, die Verwaltung ansprechen und die Beschlusslage klären. Das erspart Streit, Rückbauforderungen und unnötige Kosten.
Quelle: § 20 WEG
Versicherungen der Eigentümergemeinschaft
Kurz gesagt: Besonders wichtig für jede Eigentümergemeinschaft sind die Wohngebäudeversicherung und die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Prüfen Sie Versicherungssumme, versicherte Gefahren und Selbstbehalte. Elementarschäden wie Hochwasser oder Starkregen sind nur versichert, wenn das ausdrücklich vereinbart ist.
| Versicherung | Typischer Inhalt |
|---|---|
| Wohngebäudeversicherung | Schäden am Gebäude, z. B. durch Feuer, Leitungswasser, Sturm oder Hagel; Elementarschäden nur mit vereinbarter Erweiterung |
| Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht | Schäden Dritter, die vom gemeinsamen Grundstück oder Gebäude ausgehen |
| Haftung der Verwaltung | Bei Pflichtverletzungen oder fehlerhafter Verwaltung, abhängig von Vertrag und Versicherung |
| Zusatzversicherungen | Aufzug, Glas, Photovoltaik, Ladestationen, Gewässerschaden bzw. Öltank, je nach Objekt |
Konflikte vermeiden und Beschlüsse anfechten
Kurz gesagt: Streit in der Eigentümergemeinschaft entsteht meist durch unklare Zuständigkeiten, fehlende Unterlagen oder überraschende Kosten. Wer einen Beschluss für fehlerhaft hält, muss schnell handeln: Die Anfechtungsklage ist innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung zu erheben und innerhalb von zwei Monaten zu begründen (§ 45 WEG).
| Konfliktfeld | Vorbeugung |
|---|---|
| Sanierungskosten | Frühe Kostenschätzung, Vergleich von Varianten, Rücklagenplanung, klare Beschlussvorlage |
| Nutzung und Hausordnung | Regeln verständlich formulieren und gleich anwenden |
| Umbauten einzelner Eigentümer | Antrag, technische Beschreibung, Optik, Kostentragung und Folgekosten klären |
| Qualität der Verwaltung | Klare Beauftragung, Fristen, Dokumentation, regelmäßiger Austausch mit dem Beirat |
Hinweis: Fristen und Erfolgsaussichten einer Anfechtung sollten Sie im Einzelfall anwaltlich prüfen lassen. Ich gebe keine Rechtsberatung.
Quelle: § 45 WEG
Checklisten
Checkliste: Eigentumswohnung kaufen – worauf achten?
Diese Punkte sollten Sie vor einer verbindlichen Kaufentscheidung und spätestens vor dem Notartermin prüfen.
- Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan liegen vor.
- Grundbuchdaten, Wohnungsnummer und Sondernutzungsrechte sind abgeglichen.
- Protokolle mindestens der letzten drei Eigentümerversammlungen sind geprüft.
- Aktueller Wirtschaftsplan und letzte Jahresabrechnung liegen vor.
- Rücklagenstand, Vermögensbericht und mögliche Sonderumlagen sind geprüft.
- Bekannte Sanierungs- oder Erhaltungsthemen sind abgefragt.
- Laufende Rechtsstreitigkeiten oder Beschlussanfechtungen sind geklärt.
- Verwalter, Verwaltervertrag und eine eventuell nötige Verwalterzustimmung sind geprüft.
- Energieausweis, Gebäudezustand und Modernisierungen sind eingeordnet.
- Eigene Pläne passen zur Gemeinschaftsordnung: Vermietung, Haustiere, Gewerbe, Umbau, Wallbox, Balkon, Garten.
Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Entscheidung. Genauso wichtig sind Rücklage, Beschlusslage, Sanierungsbedarf und die Qualität der Verwaltung.
Aktuelle Angebote finden Sie auf meiner Seite Immobilie kaufen in Würzburg.
Checkliste: Eigentumswohnung verkaufen – diese Unterlagen brauchen Sie
Gut vorbereitete Unterlagen beschleunigen die Vermarktung, schaffen Vertrauen und ersparen Rückfragen von Käufern, Banken und Notariat.
- Aktueller Grundbuchauszug bzw. Grundbuchdaten
- Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan vollständig
- Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
- Aktueller Wirtschaftsplan und letzte Jahresabrechnung
- Rücklagenstand und Vermögensbericht von der Verwaltung
- Energieausweis, Wohnflächenberechnung und Grundriss auf Plausibilität geprüft
- Mietvertrag und Miethöhe, falls die Wohnung vermietet ist
- Bekannte Mängel, Sanierungen und Modernisierungen dokumentiert
- Verwalterzustimmung zum Verkauf geklärt, falls nötig
- Sondernutzungsrechte und Stellplätze eindeutig beschrieben
Mein Service für Sie: Fehlende Unterlagen beschaffe ich auf Wunsch für Sie, etwa bei der Hausverwaltung, beim Grundbuchamt oder beim Bauamt. Eine passende Vollmacht halte ich bereit. Eine Vorlage für die Anfrage an die Verwaltung finden Sie in meinen Mustervorlagen für Verkäufer und Vermieter. Wie ich Ihre Wohnung verkaufe, lesen Sie unter Wohnung verkaufen in Würzburg.
Nachschlagen
WEG-Unterlagen: Welche Unterlage beantwortet welche Frage?
| Unterlage | Wofür sie wichtig ist |
|---|---|
| Teilungserklärung | Rechtliche Aufteilung, Miteigentumsanteile, Zuordnung der Wohnungen, häufig mit Gemeinschaftsordnung |
| Aufteilungsplan | Zeichnung der einzelnen Wohnungen und der gemeinsamen Bereiche |
| Abgeschlossenheitsbescheinigung | Bestätigt, dass die einzelnen Wohnungen baulich abgeschlossen sind |
| Gemeinschaftsordnung | Regeln für Nutzung, Kosten, Stimmrechte, Sondernutzungsrechte und Pflichten |
| Beschluss-Sammlung und Protokolle | Entscheidungen, geplante Maßnahmen und Streitpunkte |
| Wirtschaftsplan | Grundlage für das monatliche Hausgeld und die Rücklage |
| Jahresabrechnung | Tatsächliche Kosten des Vorjahres, abgerechnet je Wohnung |
| Vermögensbericht | Überblick über Rücklagen, Forderungen und Verbindlichkeiten |
| Energieausweis | Energetische Einordnung des Gebäudes, beim Verkauf in der Regel vorzulegen |
Typische Warnsignale vor dem Kauf einer Eigentumswohnung
- Sehr alte Protokolle oder fehlende aktuelle Unterlagen
- Immer wieder dieselben Baumängel in den Protokollen, ohne Beschluss oder Umsetzung
- Sehr geringe Rücklage trotz erkennbarem Sanierungsbedarf
- Zahlungsrückstände mehrerer Eigentümer oder Geldprobleme der Gemeinschaft
- Unklare Zuordnung von Stellplätzen, Gartenflächen, Kellern oder Dachböden
- Laufende Beschlussanfechtungen, Gerichtsverfahren oder massive Konflikte
- Auffällig niedriges Hausgeld ohne nachvollziehbare Rücklagenplanung
- Unklare Aussagen zu Fenstern, Balkonen, Dach, Heizung oder Leitungen
- Verwalterwechsel ohne geordnete Übergabe oder fehlende Beschluss-Sammlung
- Geplante Sanierung ohne Kostenschätzung, Zeitplan oder Finanzierung
Einordnung: Ein Warnsignal heißt nicht automatisch, dass Sie die Wohnung nicht kaufen sollten. Es heißt aber: genauer prüfen, Kosten einordnen und im Kaufvertrag sauber regeln. Wie sich Rücklage und Sanierungsbedarf auf den Wert auswirken, ermittle ich bei meiner Immobilienbewertung in Würzburg.
Häufige Fragen zur Wohnungseigentümergemeinschaft
Was ist der Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum?
Sondereigentum ist Ihre Wohnung mit dem Innenausbau, über die Sie grundsätzlich selbst bestimmen. Gemeinschaftseigentum gehört allen Eigentümern gemeinsam, etwa Dach, Fassade, tragende Wände, Treppenhaus und zentrale Leitungen. Was im Einzelfall wozu gehört, regelt die Teilungserklärung.
Kann ich in meiner Wohnung alles frei verändern?
Im Sondereigentum grundsätzlich ja, solange Sie die Rechte anderer nicht beeinträchtigen und die Gemeinschaftsordnung nichts anderes regelt. Für Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum ist in der Regel ein Beschluss der Eigentümer nötig.
Ist ein niedriges Hausgeld ein gutes Zeichen?
Nicht unbedingt. Ein niedriges Hausgeld kann auch bedeuten, dass zu wenig in die Erhaltungsrücklage fließt oder Reparaturen aufgeschoben wurden. Dann drohen später Sonderumlagen.
Wer zahlt eine Sonderumlage, wenn die Wohnung verkauft wird?
Das hängt vom Beschluss, von der Fälligkeit der Zahlung und vom Kaufvertrag ab. Wer die Sonderumlage im Verhältnis zwischen Käufer und Verkäufer trägt, sollte deshalb im Kaufvertrag ausdrücklich geregelt werden.
Welche Unterlagen sollte ich vor dem Kauf einer Eigentumswohnung prüfen?
Vor allem die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan, die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, die Beschluss-Sammlung, den aktuellen Wirtschaftsplan, die letzte Jahresabrechnung, den Vermögensbericht mit dem Stand der Erhaltungsrücklage und den Energieausweis.
Kann die Eigentümergemeinschaft eine Wallbox oder ein Balkonkraftwerk verbieten?
In der Regel nicht. Beide Maßnahmen sind gesetzlich begünstigt, jeder Eigentümer kann sie verlangen (§ 20 Abs. 2 WEG). Über die Ausführung, die technische Einbindung und die Kosten beschließt aber die Gemeinschaft.
Kann ich einen zertifizierten Verwalter verlangen?
Ja, seit dem 1. Dezember 2023 kann jeder Wohnungseigentümer das verlangen. Ausgenommen sind kleine Gemeinschaften mit weniger als neun Wohnungen, wenn ein Eigentümer selbst Verwalter ist und weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter fordert.
Wie lange habe ich Zeit, einen Beschluss anzufechten?
Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung bei Gericht erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG). Lassen Sie Fristen und Erfolgsaussichten bitte anwaltlich prüfen.
Warum sind die Protokolle der Eigentümerversammlung so wichtig?
Sie zeigen, was die Gemeinschaft tatsächlich beschäftigt: geplante Sanierungen, Rücklagen, Streit, Verwaltung, Sonderumlagen und technische Risiken. Für Käufer sind sie oft aussagekräftiger als das Exposé.
Glossar: Die wichtigsten Begriffe rund ums Wohnungseigentum
| Begriff | Kurz erklärt |
|---|---|
| WEG | Wohnungseigentümergemeinschaft, also die Gemeinschaft der Eigentümer einer aufgeteilten Immobilie. Die Abkürzung steht auch für das Wohnungseigentumsgesetz. |
| Sondereigentum | Allein nutzbarer, rechtlich zugeordneter Bereich, vor allem die Wohnung |
| Gemeinschaftseigentum | Gebäudeteile und Anlagen, die allen Eigentümern gemeinsam gehören |
| Miteigentumsanteil | Anteil am Gemeinschaftseigentum, häufig Grundlage für die Kostenverteilung |
| Sondernutzungsrecht | Alleiniges Nutzungsrecht an Gemeinschaftseigentum, z. B. Garten oder Stellplatz |
| Hausgeld | Monatliche Vorauszahlung auf Kosten und Rücklagen der Gemeinschaft |
| Wirtschaftsplan | Plan der voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben eines Jahres |
| Jahresabrechnung | Abrechnung der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben nach Ablauf des Jahres |
| Vermögensbericht | Jährliche Übersicht über Rücklagen und das wesentliche Gemeinschaftsvermögen |
| Erhaltungsrücklage | Rücklage für Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, früher Instandhaltungsrücklage |
| Sonderumlage | Zusätzliche Zahlung der Eigentümer für Kosten, die nicht gedeckt sind |
Weitere Begriffe erkläre ich in meinen 70 Immobilien-Fachbegriffen.
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Carsten Erhard
01575 5149540
mail@mainland-immobilien.de
Weiterführend
Wohnung verkaufen
Wie ich Eigentumswohnungen in Würzburg verkaufe, inklusive Verwalterzustimmung.
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Mustervorlagen
Kostenlose Vorlagen, z. B. für die Anfrage an die Hausverwaltung.
Quellen und Hinweis
Stand: Oktober 2026. Grundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), zuletzt geändert am 10. Oktober 2024. Berücksichtigt sind insbesondere die Regeln zu Verwaltung und Beschlüssen (§ 19, § 25 WEG), baulichen Veränderungen (§ 20 WEG), Eigentümerversammlung (§§ 23, 24 WEG), Verwalter und zertifiziertem Verwalter (§§ 26, 26a WEG), Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht (§ 28 WEG) sowie Beschlussklagen (§§ 44, 45 WEG).
Wohnungseigentumsgesetz auf gesetze-im-internet.de
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Versicherungsberatung. Maßgeblich sind immer die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung, die Beschlüsse und der Einzelfall.
Verfasst von Carsten Erhard, Immobilienmakler & Sachverständiger
für Immobilienbewertung in Würzburg · Stand: Oktober 2026