Grundsteuer-Rechner Bayern
Bayern berechnet die Grundsteuer seit 2025 nach einem eigenen Flächenmodell. Der Wert der Immobilie spielt dabei keine Rolle, auch nicht der Bodenrichtwert. Mit diesem Rechner prüfen Sie Ihren Bescheid oder planen die Kosten für eine Immobilie, die Sie kaufen möchten.
Vereinfachte Berechnung nach dem Bayerischen Grundsteuergesetz. Nicht berücksichtigt sind Ermäßigungen (z. B. Baudenkmal, geförderter Wohnraum) und Sonderregeln für sehr große unbebaute Flächen. Verbindlich sind die Bescheide von Finanzamt und Gemeinde.
So wird die Grundsteuer in Bayern berechnet
- Grund und Boden: Grundstücksfläche × 0,04 € je m²
- Gebäude: Wohn- und Nutzfläche × 0,50 € je m²
- Grundsteuermesszahl: grundsätzlich 100 %, für Wohnflächen auf 70 % ermäßigt
- Grundsteuer = Grundsteuermessbetrag × Hebesatz der Gemeinde
Garagen, die zur Wohnung gehören, bleiben bis 50 m² außer Ansatz, Nebengebäude bis 30 m². Wird das Gebäude zu mindestens 90 % zum Wohnen genutzt, zählt die Grundstücksfläche oberhalb des Zehnfachen der Wohnfläche nur zur Hälfte.
Beispiel: Einfamilienhaus in Würzburg
| Angabe | Wert |
|---|---|
| Grundstück 600 m² × 0,04 € | 24,00 € |
| Wohnfläche 160 m² × 0,50 € × 70 % | 56,00 € |
| Grundsteuermessbetrag | 80,00 € |
| Hebesatz Würzburg (Grundsteuer B, seit 2026) | 575 % |
| Grundsteuer pro Jahr | 460,00 € |
Den Hebesatz Ihrer Gemeinde finden Sie in Ihrem Grundsteuerbescheid oder auf der Website der Gemeinde. Ermäßigungen, etwa für Baudenkmäler oder geförderten Wohnraum, bildet der Rechner nicht ab. Warum der Bodenrichtwert in Bayern für die Grundsteuer keine Rolle spielt, erkläre ich im Beitrag Bodenrichtwert in Bayern.
Mietrendite berechnen
Ob sich eine vermietete Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus rechnet, zeigt die Mietrendite. Der Rechner ermittelt Brutto- und Nettorendite sowie den Kaufpreisfaktor.
Unverbindliche Orientierung. Ersetzt keine Wirtschaftlichkeits- oder Steuerberechnung.
Brutto, netto, Kaufpreisfaktor
- Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis. Ein schneller Vergleichswert, aber ohne Kosten.
- Nettomietrendite = (Jahresmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten). Sie ist aussagekräftiger.
- Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete. Je höher der Faktor, desto teurer ist die Immobilie im Verhältnis zur Miete.
Mietrendite in Würzburg
In gefragten Lagen wie Würzburg sind die Kaufpreise im Verhältnis zur Miete hoch. Die Renditen fallen deshalb meist niedriger aus als in ländlichen Regionen, dafür sind Leerstand und Mietausfall seltener. Aktuelle Kaufpreise finden Sie in meinem Überblick zu den Immobilienpreisen in Würzburg.
Kaufnebenkosten-Rechner
Zum Kaufpreis kommen Nebenkosten hinzu, die Banken in der Regel nicht mitfinanzieren. Der Rechner ist auf Bayern voreingestellt, mit 3,5 % Grunderwerbsteuer. Sie können jedes Bundesland auswählen.
Unverbindliche Schätzung. Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem GNotKG und hängen vom Einzelfall ab (z. B. Grundschuld, Vollzug). Die Steuersätze werden regelmäßig geprüft.
Diese Nebenkosten fallen an
- Grunderwerbsteuer: in Bayern 3,5 %, in den anderen Ländern 5,0 bis 6,5 %.
- Notar und Grundbuch: zusammen etwa 1,5 bis 2 % des Kaufpreises.
- Maklerprovision: Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision, wenn der Makler für beide Seiten tätig ist (§ 656c BGB). Üblich sind je 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer. Die Provision ist frei verhandelbar.
- Mitverkauftes Inventar: Wird etwa eine Einbauküche mit realistischem Preis gesondert im Kaufvertrag ausgewiesen, fällt darauf keine Grunderwerbsteuer an.
Beispiel: Wohnung in Würzburg für 350.000 €
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer 3,5 % | 12.250 € |
| Notar und Grundbuch ca. 2 % | 7.000 € |
| Maklerprovision 3,57 % | 12.495 € |
| Nebenkosten gesamt | 31.745 € (9,07 %) |
Wenn Sie in Würzburg und Umgebung eine Immobilie suchen, finden Sie mein aktuelles Angebot auf der Seite Immobilie in Würzburg kaufen.
Spekulationsfrist berechnen
Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, muss den Gewinn unter Umständen versteuern. Der Rechner zeigt, ab welchem Tag die Frist abgelaufen ist und ob eine Ausnahme gilt.
Allgemeine Information, keine Steuerberatung. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Verträge. Für die Beurteilung im Einzelfall wenden Sie sich bitte an Ihren Steuerberater.
Die Regeln im Überblick (§ 23 EStG)
- Zehn Jahre: Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge. Beispiel: Kaufvertrag am 15.03.2016 → steuerfrei bei einem Verkauf ab 16.03.2026.
- Eigennutzung: Steuerfrei ist der Verkauf auch früher, wenn Sie die Immobilie seit dem Kauf ausschließlich selbst bewohnt haben, oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor.
- Freigrenze: Liegt der Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften in einem Jahr unter 1.000 €, bleibt er steuerfrei. Liegt er darüber, ist er vollständig steuerpflichtig.
- Erbe: Der Erbe übernimmt das Kaufdatum des Erblassers. Mehr dazu auf meiner Seite Geerbte Immobilie verkaufen.
Hinweis: Der Rechner gibt eine Orientierung nach dem Ampelprinzip und ersetzt keine Steuerberatung. Lassen Sie Ihren Fall vor dem Verkauf von einem Steuerberater prüfen.
GRZ und GFZ berechnen
Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ) legen fest, wie dicht ein Grundstück bebaut werden darf. Mit dem Rechner ermitteln Sie beide Werte für Ihr Vorhaben und vergleichen sie mit dem Bebauungsplan.
Unverbindliche Orientierung. Maßgeblich sind allein die Festsetzungen im Bebauungsplan und die zum Zeitpunkt seines Inkrafttretens geltende Fassung der BauNVO. Vollgeschosse bestimmen sich nach Landesrecht.
Was GRZ und GFZ bedeuten
- GRZ (§ 19 BauNVO): Anteil des Grundstücks, der von Gebäuden überdeckt werden darf. Bei GRZ 0,4 und 500 m² Grundstück sind das 200 m² Grundfläche.
- GFZ (§ 20 BauNVO): Verhältnis der Geschossfläche aller Vollgeschosse zur Grundstücksfläche, gemessen nach den Außenmaßen.
- Garagen, Stellplätze, Nebenanlagen: Sie dürfen die zulässige Grundfläche um bis zu 50 % überschreiten, höchstens bis zu einer GRZ von 0,8 (§ 19 Abs. 4 BauNVO). Der Bebauungsplan kann abweichen.
Darauf kommt es im Einzelfall an
- Maßgeblich ist der Bebauungsplan. Bei älteren Plänen gilt die Fassung der BauNVO, die bei seinem Inkrafttreten galt.
- Was ein Vollgeschoss ist, regelt das Landesrecht. In Bayern gilt dafür weiterhin Art. 2 Abs. 5 der Bayerischen Bauordnung in der bis Ende 2007 geltenden Fassung.
- Ohne Bebauungsplan muss sich ein Vorhaben in die Umgebung einfügen (§ 34 BauGB). GRZ und GFZ sind dann nur ein Anhaltspunkt.
Wie ein Bebauungsplan aufgebaut ist, erkläre ich im Beitrag Bebauungsplan einfach erklärt. Was ein Grundstück wert ist, hängt stark von der Bebaubarkeit ab, mehr dazu bei der Immobilienbewertung in Würzburg.