FAQ / Inhaltsverzeichnis

Kaufvertrag - Energieausweis
Immobilienbewertung

Käufer von Immobilien beschäftigen sich meist über einen langen Zeitraum mit dem lokalen Immobilienmarkt, einer Vielzahl unterschiedlicher Bauvorhaben, der Kosten- und Einnahmeseite bei Investment-Immobilien und prüfen sehr detailliert die in der engeren Auswahl stehenden Immobilien. Nicht selten wird aus einem Immobilieninteressenten auf diese Weise ein Immobilienexperte. Geringer ist jedoch meist das Interesse für den Ablauf und die Grundlagen der notariellen Abwicklung und die Vertragsgestaltung. Der Kaufvertrag, der notariell beurkundet werden muss, wird oft erst dann zum Thema, wenn die Beteiligten beginnen, über den Notartermin zu reden. Grundstückskaufverträge unterliegen einerseits zwar einer Vielzahl von gesetzlichen Regelungen, können andererseits aber auch einen sehr hohen Individualisierungsgrad aufweisen. Daher lässt sich der Ablauf der notariellen Abwicklung nicht pauschal erläutern, sondern immer nur mit Bezug auf einen Fall. Je nachdem, ob eine vermietete Wohnung (Investment), eine bezugsfreie Wohnung, Zinshäuser oder bereits geteilte Objekte verkauft wird oder werden, sind beim Vertrag auch sehr unterschiedliche Aspekte zu betrachten.

Grundstückskaufvertrag

 

Beispiel der Beurkundung (Wohnung frei)

I.   Vor der Beurkundung

Im Vorfeld der Beurkundung eines Kaufvertrages werden eine Reihe von Fragen und Punkten gestellt und diskutiert, die beide Parteien, Verkäufer und Käufer, betreffen. Einige dieser Punkte sind Verhandlungssache zwischen den Parteien. Allem voran stehen der Kaufpreis, zu dem die Immobilie den Eigentümer wechseln soll und der Zeitpunkt der Übergabe der Immobilie vom Verkäufer an den Käufer, dem sogenannte Nutzen-/Lastenwechsel.

Eine genaue Prüfung der Immobilie im Vorfeld durch den Käufer wird vom Notar vorausgesetzt. Denn dieser trägt zwar die Verantwortung für die sichere Abwicklung des Kaufvertrages, nicht jedoch für Risiken, die sich aus dem Erwerb der eigentlichen Immobilie für die Parteien ergeben.

Werden Grundstückskaufverträge zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher geschlossen, so muss dem Käufer der Vertragsentwurf 14 Tage vor Beurkundung zur Prüfung vorliegen. Diese 14-Tage-Frist beginnt mit Aushändigung des Vertragsentwurfs an den Käufer. Die Frist, die von Notaren eingehalten werden muss, stellt sicher, dass Sie sich als Käufer rechtzeitig vor der Beurkundung mit der Immobilie und dem Vertrag auseinander setzen können. So können Sie sich mit Ihrem Steuerberater bezüglich der wirtschaftlichen und steuerlichen Auswirkungen des geplanten Immobilienkaufs auseinandersetzen und werden darüber hinaus vor übereilten Entscheidungen geschützt.

II.  Darf der Notar Sie beraten?

Selbstverständlich erläutert Ihnen der beurkundende Notar gerne den Text des Kaufvertrages und die Bedeutung der in Juristendeutsch gehaltenen Klauseln. Als Notar ist er jedoch zu jeder Zeit der Neutralität verpflichtet. Dies wird in § 3 Abs.1 im Beurkundungsgesetz geregelt, wo ausgeschlossen wird, dass der Notar sich im Vorfeld der Beurkundung für den Verkäufer oder den Käufer anwaltlich in einer die Immobilie betreffenden Sache eingesetzt hat.

III.  Beurkundung

Wenn Käufer und Verkäufer, meist durch Vermittlung Ihres Maklers, sich auf die Vertragsmodalitäten geeinigt haben, findet die Beurkundung beim Notar statt. Die Beurkundung ist auch in Abwesenheit einer oder mehrerer Beteiligten möglich. In diesem Fall übernehmen wir als Ihr Immobilienmakler gerne die Vertretung. Hierzu ist es notwendig, von Ihnen mit entsprechenden Vollmachten ausgestattet zu werden. Die Wirksamkeit des Vertrages ist von der Art der Vollmacht abhängig. In jedem Falle muss der Vertrag von der bei der Beurkundung abwesenden Vertragspartei nachgenehmigt werden.

Der Vertrag wird den Parteien während der Beurkundung verlesen. Dabei kommt es meist zu Änderungen/Anpassungen im Kaufvertrag. Diese Änderungen werden vom Notar handschriftlich eingetragen und jeweils mit seinem Kürzel bestätigt. Die handschriftlichen Änderungen werden später durch das Notariat eingearbeitet. Sobald die Parteien den Vertrag unterzeichnet haben, vergibt der Notar der Originalurkunde eine Urkundenrollen-Nummer.

IV.   Nach der Beurkundung

Im Anschluss an die Beurkundung wird der Vertrag in Reinschrift, gebunden und mit Siegel versehen, den Vertragsparteien zugesandt. Gleichzeitig stößt das Notariat eine Reihe von internen und externen Aktivitäten an. Das Notariat informiert unterschiedliche Behörden und die Hausverwaltung. Außerdem wird der Gutachterausschuss, der fortlaufend die Kaufpreise aller für Berlin-Immobilien geschlossenen Kaufverträge sammelt, informiert. Das Finanzamt wird über den Kauf unterrichtet, für die Berechnung der Grunderwerbssteuer, die dem Käufer in der Regel innerhalb von ca. 6 Wochen nach Kaufdatum per Bescheid zugestellt wird. Die Zahlung der Grunderwerbssteuer durch den Käufer ist die Voraussetzung für die Eintragung im Grundbuch. Hierzu sendet das Finanzamt dem Notar nach Entrichtung der Steuer durch den Käufer, die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung. Zeitgleich geht der Vertrag an das zuständige Grundbuchamt. Dort stellt der Notar den Antrag auf Eintragung der Auflassungsvormerkung. Dabei handelt es sich um einen der eigentlichen Eintragung vorgelagerten Schritt, der den Käufer dahingehend absichert, dass die Immobilie nur noch auf ihn umgeschrieben werden kann. In den meisten Teilungserklärung ist vorgesehen, dass die Hausverwaltung dem Kaufvertrag zustimmt. Diese Verwalterzustimmung ist ein formaler, ebenfalls notarieller Akt, der nur in Ausnahmefällen von der Verwaltung abgelehnt werden darf. Der Antrag auf Erteilung der Verwalterzustimmung wird der Verwaltung ebenfalls durch den Notar zugestellt.

Wenn der Käufer den Kaufpreis ganz oder teilweise finanziert, wird der Notar ein Exemplar des Kaufvertrages, gemeinsam mit der „Grundbuchbestellungsurkunde“ an die finanzierende Bank schicken. Im Vertrag, sowie in der Grundschuldbestellungsurkunde wird der Bank das Recht eingeräumt, sich als rangerster Gläubiger in Abteilung III des Grundbuches einzutragen.

Falls in der Abteilung III des Grundbuchs noch eine Grundschuld infolge einer vorangegangenen Finanzierung des Verkäufers steht, so gelangt diese im Zuge der Kaufvertragsabwicklung nun zur Löschung. Hierfür ist es notwendig, dass der Verkäufer dem Notar entweder bereits vorhandene Löschungsbewilligungen der finanzierenden Bank(en) zur Verfügung stellt. Sollten diese noch nicht erteilt worden sein, wird der Notar die Bank über den Verkauf benachrichtigen. Die Bank teilt dem Notar nun mit, in welcher Höhe die Grundschuld valutiert. Der Notar wird, wenn alle anderen Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind, dem Verkäufer auffordern, einen Teilbetrag des Kaufpreises ans die Bank auszuzahlen um die Löschung der Grundschuld zu erwirken, und den Restbetrag an den Verkäufer zu überweisen. Immobilien werden stets frei von Lasten in Abteilung III an den Käufer übergeben. Der Verkäufer ist verpflichtet, den Notar beim Vollzug der Löschung mit den dafür notwendigen Informationen zu versorgen. Die Lastenfreiheit der Immobilie ist darüber hinaus eine grundlegende Voraussetzung für die Auszahlung des Kaufpreises an den Verkäufer. Insofern ist die Mitwirkung des Verkäufers auch ein ureigenes Interesse des Verkäufers.

Grundbucheintrag

Jeder Notar ist zur Einsichtnahme in das Grundbuch vor der Beurkundung verpflichtet. Dadurch wird sicher gestellt, dass zum Zeitpunkt der Beurkundung des Kaufvertrages keine unbekannten Eintragungen und/oder Belastungen auf dem Grundbuch lasten; der Käufer ist also im Bilde darüber, was er kauft. Ihr Makler sollte spätestens zum Zeitpunkt der Erstellung des Kaufvertrages einen Grundbuchauszug zur Verfügung stellen. Üblicherweise wird eine gewissenhafte Immobilien-Agentur dies schon mit den anderen zur Prüfung notwendigen Unterlagen bereitstellen.

Ein Grundbuch besteht aus dem Bestandverzeichnis sowie den Abteilungen I, II, und III.

Das Grundbuchamt ist eine Abteilung der jeweiligen Amtsgerichte. In den Grundbuchämtern liegt die Zuständigkeit für die im Bezirk liegenden Grundstücke. Auf dem Deckblatt des Grundbuches sind Angaben zum zuständigen Amtsgericht, zum Grundbuchbezirk sowie die Nummer des Deckblattes ersichtlich.

Im Bestandsverzeichnis wird das Objekt räumlich und nach Anteilen definiert. Hier finden Sie Informationen darüber, wo genau sich das Eigentum befindet. In Berlin wird hier Bezug genommen auf den Bezirk, die Straße und die Gemarkung. Letztere zeigt anhand des Flurs und Flurstückes auf, auf welchem Grundstück sich das Objekt befindet. Auf die Größe der Wohnung oder des Hauses wird hier nicht eingegangen, diese Informationen finden sich in der Teilungserklärung (sofern das Objekt in Teil-/Wohneigentum geteilt worden ist). Für jeden Miteigentumsanteil, sprich für jede Wohnung, oder für jeden Teileigentumsanteil, sprich Gewerbe, ist beim Grundbuchamt ein gesondertes Grundbuchblatt angelegt.

Desweiteren werden im Bestandsverzeichnis Sondernutzungsrechte verzeichnet.

In Abteilung I ist der Eigentümer eingetragen, bzw. bei anteiligem Eigentum die Eigentümer. Nummer werden im Grundbuch immer fortlaufend vergeben, überholte Einträge werden gestrichen. Neben den Eigentumsverhältnissen, werden in Abt. I auch das Datum und die Grundlage der Eintragung (z.B. Auflassung, Erbschaft) vermerkt.

Abteilung II des Grundbuches enthält die Lasten und Beschränkungen, die auf dem Objekt eingetragen sind. Es handelt sich hierbei nicht um die finanziellen Lasten, sondern im weiteren Sinne um Rechte Dritter oder Beschränkungen eigener Rechte. Erstere wären beispielsweise Grunddienstbarkeiten, Wohn- und Nutzungsrechte, Erbbau- oder Vorkaufsrechte. Beschränkungen sind unter anderm Vermerke über laufende Insolvenzen, Sanierungen, Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltungen.

In Abteilung III werden Grundpfandrechte eingetragen, üblicherweise entweder in Form von Grundschulden oder Hypotheken.

Grunddienstbarkeit

Die Grunddienstbarkeit ist eine „dingliche“ Absicherung einer Last oder eines Rechtes zugunsten eines Dritten.  Dabei kann es sich z.B. um Wegerechte handeln, die der Eigentümer eines benachbarten Grundstückes benötigt, um auf seinen Grund zu gelangen. Auch die rechte von Versorgen (Elektrizitätswerke, Gasversorger, Fernwärme) werden durch Grunddienstbarkeiten gesichert. Grunddienstbarkeiten sind in Folge dessen meist nicht wertmindernd.

Beim Verkauf kann diese „Grunddienstbarkeit“ nur mit der Zustimmung des Dritten aus dem Grundbuch gelöscht werden.

Die Grunddienstbarkeit wird im Grundbuch in Abteilung II eingetragen. Sie ist nach deutschem Sachenrecht geregelt (§§ 1018 ff. BGB)

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbssteuer in Deutschland liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 5,00 Prozent. Mit der Föderalismusreform im Jahr 2006 wurde es den Ländern ermöglicht vom grundsätzlichen Steuersatz i.H. von 3,5 % abzuweichen. Den höchsten Steuersatz haben mit 5,0 Prozent die Bundesländer Nordrhein-Westfalen, Baden-Württemberg, Rheinland-Pfalz, Schleswig-Holstein und seit dem 1.4.2012 auch Berlin.

Niedersachsen, Hamburg, Bremen und Sachsen-Anhalt erheben zurzeit 4,5 % Steuern auf den Grunderwerb (Abweichungen möglich).

Die Grunderwerbsteuer fällt beim Erwerb eines Grundstücks an.

Grundlage für die Grunderwerbsteuer ist in Deutschland das Grunderwerbsteuergesetz. Die Grunderwerbsteuer steht den Bundesländern zu, die diese an die Kommunen weiterreichen können.

Haus- & Wohngeld

Als Hausgeld (früher “Wohngeld”) werden die monatlichen Vorschüsse bezeichnet, die Wohnungseigentümer aufgrund eines beschlossenen Wirtschaftsplanes an den Verwalter von Wohnungseigentumsanlagen zu zahlen haben. Es handelt sich dabei um geschätzte Vorauszahlungen auf den Verbrauch und auf andere anfallende Kosten. Grundsätzlich sind in den Nebenkosten und im Haus- oder Wohngeld  die gleichen Kosten enthalten, wobei das Wohngeld vom Vermieter zu bezahlen ist. Dieser gibt jedoch die umlagefähigen Kosten in Form von Nebenkosten an den Mieter weiter. Der Mieter entrichtet zusätzlich zur Miete die Nebenkosten als Vorauszahlung.

Im Wohngeld sind also immer alle Nebenkosten enthalten und diese werden vom Mieter zusätzlich zur Miete bezahlt, mit Ausnahme von:

– Verwaltungskosten
– Zuführungen in die Instandhaltungsrücklage / Reparaturen am Haus
– eventuelle Bankgebühren

Es ist unerheblich in welcher Höhe das Wohngeld oder die Nebenkosten angesetzt sind, der Eigentümer/Vermieter hat immer nur die oben benannten Belastungen zu bezahlen, alles andere trägt der Mieter. Mehr- oder Minderverbrauch ist am Jahresende nachzubezahlen oder wird erstattet. Dies gilt für Wohngeld und Nebenkosten, denn beide Vorauszahlungen sind nur Schätzungen, die am Jahresende abgerechnet werden.

Typische Nebenkosten die vom Mieter zu tragen sind, unter anderem:

– Hausstrom
– Müllabfuhr
– Frischwasser
– Straßenreinigung
– Abwasser
– Hausreinigung
– Regenwasserabgabe
– Hausmeister
– Gartenpflege
– Winterdienst
– Versicherungen
– Heizkosten

Die Kosten der benannten Leistungen werden dem Eigentümer durch das Wohngeld als Vorauszahlung in Rechnung gestellt und dieser berechnet diese Ausgaben wiederum dem Mieter als so genannte Nebenkosten-Vorauszahlung.

Hypothek & Grundschuld

Im Grundbuch gibt es neben dem Deckblatt und dem Bestandsverzeichnis die Abteilungen I.,II. und III. In der dritten Abteilung sind die Grundpfandrechte die auf dem Objekt lasten eingetragen. Damit ist diese Abteilung das Kreditsicherungsmittel, welches den dazu Berechtigten die Möglichkeit verschafft, auf den belasteten Grundbesitz zuzugreifen.

Bestellung einer Grundschuld
Möchten Sie von einer Bank ein Darlehen, so werden Sie im Normalfall entsprechende Sicherheiten leisten müssen. Für Grundstückseigentümer (und darunter fallen natürlich auch Wohnungseigentümer) ist die Verpfändung des eigenen Grundstückes üblich. Formal geschieht dies durch die Bestellung der Grundschuld beim Notar, meist im Anschluss an die Beurkundung des Kaufvertrages.

Mit anderen Worten: Hier ist eingetragen bei wem und in welcher (anfänglichen) Höhe Sie Schulden haben und hier sichern Sie die Forderung(en) Ihrer Gläubiger mit dem Wert Ihrer Immobilie ab.

Vor dem Gesetz (§§ 1199 bis §§ 1203 BGB) ist noch die Hypothek die Regel, in der Praxis jedoch hat die Grundschuld die Hypothek de facto abgelöst. Doch worin liegt der Unterschied zwischen beiden? Hier bringt der Rechtsbegriff der Akzessorietät Klärung. Während die Hypothek eben diese Verknüpfung einer Kreditsicherheit mit einer entsprechenden Forderung zur Grundlage hat, ist dies bei der Grundschuld nicht der Fall. Einfacher ausgedrückt: Eine Hypothek ist immer an eine bestimmte Forderung geknüpft. Fällt diese Forderung weg, z.B. weil ein Kredit vollständig getilgt wurde, erlischt das Recht des ehemaligen Gläubigers. Die Hypothek steht dann dem Eigentümer zu.

Nicht so bei der Grundschuld, die die Akzessorietät nicht zum Prinzip hat. Sprich: Die Grundschuld ist nicht von einer bestimmten Forderung abhängig und geht nicht an den Eigentümer über, sobald die Forderung nicht mehr existiert. Um eine Grundschuld zu beseitigen muss diese mit Genehmigung des Grundpfandgläubigers (Bank) gelöscht werden. Der Vorteil ist die Wiedervendbarkeit. Da die Grundschuld – wenn sie nicht gelöscht wird – bestehen bleibt, kann sie als “Kreditinstrument” verwendet werden, indem die “leere” Grundschuld erneut belastet wird. Voraussetzung ist allerdings entweder eine Abtretung der Grundschuld durch den ehemaligen Gläubiger an den neuen Gläubiger oder alternativ die Umwandlung der Grundschuld in eine sogenannte Eigentümergrundschuld statt der Löschung derselben. In letzterem Fall lastet die Grundschuld als “wiederaufladbare” Hülle auf den Namen des Eigentümers im Grundbuch. Dieser kann die Grundschuld dann beispielsweise wenn Kapital benötigt wird, als Sicherheit verwenden.

Instandhaltungsrücklage

WEGs (Wohnungseigentümergemeinschaften) benötigen Mittel für Instandsetzungsmaßnahmen und für die laufende Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums. Diese Mittel stehen der Gemeinschaft über die sogenannte Instandhaltungsrücklage zur Verfügung. Die Bildung einer Rücklage und die Höhe der Ansparung wird mit einfacher Mehrheit durch die Eigentümergemeinschaft beschlossen. Die Bildung einer Rücklage ist ein Anspruch, der von einzelnen Eigentümern auch gerichtlich durchgesetzt werden kann, wenn innerhalb der Gemeinschaft keine Mehrheit zustande kommt.

Die Höhe der Zuführung in die Instandhaltungsrücklage wird gemeinschaftlich beschlossen. Dabei ist darauf zu achten, dass die Beiträge einzelner Eigentümer sich an den Miteigentumsanteilen (MEA) orientiert, also danach, wie hoch der jeweilige Anteil eines Eigentümers am Gesamteigentum ist. Das Gesetz spricht von einer angemessenen Höhe, ohne den Begriff und die Höhe genau zu regeln.

Sondernutzungsrechte

Sondernutzungsrechte sind von Sondereigentum zum einen dadurch abzugrenzen, dass sie im Gegensatz zum Sondereigentum, lediglich ein Mitgebrauchsrecht definieren. Zum anderen schließt das Sondernutzungsrecht die übrigen Eigentümer der Gemeinschaft von genau diesen Rechten aus. Die Flächen auf die sich das Sondernutzungsrecht bezieht verbleiben jedoch im Gemeinschaftseigentum. Kurzum: Das Sondernutzungsrecht gibt dem Wohnungseigentümer das exklusive Nutzungsrecht an einer Fläche die der Gemeinschaft gehört.

Sondernutzungsrechte

Sondernutzungsrechte sind von Sondereigentum zum einen dadurch abzugrenzen, dass sie im Gegensatz zum Sondereigentum, lediglich ein Mitgebrauchsrecht definieren. Zum anderen schließt das Sondernutzungsrecht die übrigen Eigentümer der Gemeinschaft von genau diesen Rechten aus. Die Flächen auf die sich das Sondernutzungsrecht bezieht verbleiben jedoch im Gemeinschaftseigentum. Kurzum: Das Sondernutzungsrecht gibt dem Wohnungseigentümer das exklusive Nutzungsrecht an einer Fläche die der Gemeinschaft gehört.

Unterlagen Kaufvertrag

Notarielle Angaben zur Kaufvertragserstellung

Den Notartermin und die Kaufvertragsvorbereitung geben wir für Sie in Auftrag! Gerne empfehlen wir Ihnen ein Notariat, wo wir die Vorbereitung und Abwicklung, sowie die persönliche Betreuung der Kunden gegenüber, schätzen gelernt haben!

Die Notarkosten sind bei allen Notaren i.d.R. gleich geregelt, die Beurkundungskosten trägt der Käufer, etwaige Löschungen der Verkäufer im Grundbuch von Darlehenseintragungen, Rechten und Namenslöschungen etc. trägt sowohl der Verkäufer als auch der Käufer für seine Eintragungen bzw. Löschungen!

Für die Erstellung der Kaufurkunde benötigen wir von Ihnen noch einige persönliche Angaben sowohl vom Verkäufer als auch vom Käufer, bei mehreren Personen entsprechend je die Angaben der einzelnen Personen! Die Werte wie Kaufpreis,

Besitz- Nutzung- und Lastenübergang, Zahlungsmodalitäten etc., geben wir für Sie an das beauftragte Notariat selbstverständlich weiter.

Benötigte persönliche Angaben von Verkäufer und Käufer

  • Vorname
  • Nachname
  • Geburtsname
  • Geburtsort
  • Geburtsdatum
  • Familienstand ggf. Güterstand
  • Gegebenenfalls Ehevertrag (Kopie)
  • Telefon, E-Mail
  • Meldeanschrift
  • Steuerliche Identifikationsnummer
  • Kontonummer zur Kaufpreiszahlung nur vom Verkäufer

Teilen sie bitte diese Angaben uns per E-Mail mit.

Käufergrundschuldbestellung vor Notartermin

Um Ihnen als Käufer den Vorgang der Beurkundung so reibungslos wie möglich zu gestalten, empfehlen wir die Eintragung der Grundschuld des Käufers im Anschluss an die Beurkundung vorzunehmen! Somit sparen Sie sich im Nachgang einen zweiten Termin zum Notar!

Hierzu ist erforderlich dass Ihre finanzierende Bank mindestens 2 Tage vor dem Beurkundungstermin Ihre Grundschuldbestellungsunterlagen zur Finanzierung des Kaufpreises an das Notariat übermittelt.

Zeitlicher Ablauf vor und nach Immobilienbeurkundung

 

Etwa zeitlicher Ablauf Notartermin;

– vor Notartermin

In der Regel, die nach der Kaufentscheidung, ist die Käuferfinanzierung zugesagt, die beiden 1-2 Wochen ein Beurkundungstermin gehört.

Die Beteiligten erhalten einige Tage vor dem Beurkundungstermin einen Kaufvertragsentwurf, dieser kann dann funktionieren und werden!

Wird die Rechte von einer gewerblichen Partei übernommen oder geändert, müssen laut Gesetz (Widerrufsrecht) zwischen dem Erhalt des ersten Kaufvertragsentwurfs und der Beurkundung mindestens 14 Tage liegen!

– nach Notartermin

Die folgenden Zeitspannen können je nach Grundbuchamt und diverser verspätete Rückmeldungen von angefragter Stellen abweichen und dienen nur als Richtwert!

  • Etwa eins 1-2 Wochen nach der Beurkundung wird im Grundbuch eine andere Auflassungsvormerkung gestellt, dieses ist ein Sperrvermerk und die nicht anderweitig gehört zu können!
  • Zugleich für den Notar die zB im Grundbuch gekauften Banken sind, wenn die Grundschuld aus dem Kaufpreis bezahlt, auch wird! Denn kein Käufer gehört eine belastete Berechtigung!
  • Es müssen auch Rechteigungen wie zB die obligatorischen Vorkaufsrechte bei Gemeinden und Städte angefragt werden, oder im Herbst bei Besitzwohnungen müssen die Hausverwaltung dem Verkauf schriftlich gehören!
  • Erst wenn diese Dinge beim Notar eingehend sind, in der Regel sind es etwa 4-5 Wochen nach der Beurkundung, erhalten Sie von Notariat die richtigen Fälligkeitsmitteilung über die bedenkenlose Zustände des Kaufpreises! In der Regel muss dann der Kaufpreis innerhalb von 14 Tagen auf dem Konto des Verkäufers Eigentümer sein! Außer es wurde ein nachträglicher im Kaufvertrag gegeben!
  • Wenn ein Kaufpreis zum Termin und zum Verkauf gekauft wurde, muss dieser dem Notar hinter der schriftlichen den Erhalt der persönlichen Rechte, dem Formular hierzu nach dem Notar mit der Fälligkeitsmitteilung an Sie.
  • Wert die Kaufpreiszahlungsbestätigung beim Notarrecht ist, gehört der Notar die Löschung der Namen der Rechte und der Eintragung der Käufer beim Grundbuchamt! Dies bedeutet in der Regel nach der Kaufpreiszahlung bis zu guten 8 Wochen!

 

Wenn Sie alles vom Zeitraum her summieren, wird dieser Prozess bis zur Eintragung der Rechte im Baybuch in der Regel bis zu 12 Wochen nach dem Beurkundungstermin!

 

Wichtige Käuferhandlungen unmittelbar nach Eintragung der Käufer
ins Grundbuch

Kündigung Gebäudeversicherung

– Im Fall eines Hauskaufes

Kündigung der Gebäudeversicherung nur 4 Wochen ab Eintragung ins Grundbuch durch Sonderkündigungsrecht vom Käufer möglich! Sie müssen sich darum kümmern, die Gebäudeversicherung beim Kauf zu verlieren, kann wie sich darum kümmern, dann gekündigt werden! Sachversicherungen die ein vertrauungshut, können diese wahrnehmungsbedürftigen selbst schon nach Kaufpreiszahlung sofort kündigen!

Eigenbedarfskündigung

– Im Fall eines Wohnungskaufs

Wenn Sie eine vermietete Zugangwohnung erhalten haben und Sie die Absicht haben, sich in dieser Wohnung zu ziehen, haben Sie diese erst begriffen, gekannt, erhalten Sie namentlich ins Grundbuch gewendet! Nicht bitte wie zumeist viele im Glauben sind schon unmittelbar nach der Kaufpreiszahlung! Hierzu befragen Sie bitte einen Anwalt.

Energieausweis

Nicht für alle bestehende Gebäude ist zwingend der bedarfsbasierte Energieausweis (Bedarfsausweis) erforderlich. Je nach Größe und Alter eines Gebäudes ist in bestimmten Fällen auch der einfachere verbrauchsbasierte Energieausweis (Verbrauchsausweis) ausreichend. 

Der Bedarfsausweis liefert jedoch einen genaueren Energiekennwert.

GEBÄUDEKLASSIFIZIERUNG
WOHNGEBÄUDE
NICHTWOHNGEBÄUDE
Energieausweis im Neubau
Pflicht Bedarfsausweis
Pflicht Bedarfsausweis seit 01.10.07
Energieausweis im Altbau
Allgemein Pflicht seit 01.07.2008
Pflicht seit 01.07.09 Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis
Baujahr 1965 und älter Baujahr 1966 und jünger
Pflicht seit 01.07.2008 Pflicht seit 01.01.2009
Altbau bis 4 WE BJ 1977 und älter
Bedarfsausweis seit 01.10.2008
Altbau bis 4 WE BJ 1977 und älter auf Niveau WSVO1977 saniert
Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis
Jeder Altbau ab Baujahr 1978
Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis

Kurzerläuterung:

Energiebedarfsausweis (Bedarfsausweis): Im Bedarfsausweis finden alle relevanten Daten des Gebäudes Berücksichtigung. Die gesamte Gebäudehülle wird nach der Wärmedämmfähigkeit berechnet und die Anlagentechnik im Detail berücksichtigt. Hieraus ergibt sich der Jahresenergiebedarf sowie der Primärenergiebedarf. Die Ansätze für sinnvolle Modernisierungsmaßnahmen werden aus den Ergebnissen sofort sichtbar. Der Bedarfsausweis ist wesentlich aussagekräftiger als der Verbrauchsausweis.

Energieverbrauchsausweis (Verbrauchsausweis): Der Verbrauchsausweis basiert auf den Energieverbrauchsdaten der letzten drei Jahre. Deshalb ist das Ergebnis stark abhängig von den Bewohnern. Modernisierungsempfehlungen sind nur bedingt möglich, da die Gebäudehülle und Anlagentechnik nicht bewertet werden.

Warum gibt es den Energieausweis?

Der Energieausweis liefert Daten zur Energieeffizienz eines Gebäudes. Die Angaben im Energieausweis erlauben einen Vergleich mit typischen anderen Gebäuden. Der Energieausweis gibt Anhaltspunkte für eine grobe Schätzung der künftig anfallenden Energiekosten für eine Wohnung oder ein Haus. Zukünftige Mieter oder Käufer können diese Information in ihre Miet- oder Kaufentscheidung einfließen lassen und sich angesichts steigender Energiepreise für eine sparsame Immobilie entscheiden.

Für alle Energieausweise gilt: Sie sind ab Ausstellung zehn Jahre lang gültig. Eine Verlängerung ist nicht möglich. Sie müssen nur vorgelegt werden, wenn das Gebäude oder eine Einheit neu vermietet, verpachtet oder verkauft werden soll. Eigentümern, Verkäufern oder Vermietern, die einen Energieausweis nicht, nicht rechtzeitig oder unvollständig vorlegen, droht ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro.

Wem nutzt der Energieausweis

Der Energieausweis ist sowohl für die potenziellen Käufer und Mieter als auch für die Eigentümer von Vorteil. Wer ein Gebäude oder eine Wohnung kaufen oder mieten will, kann anhand der Angaben im Energieausweis und des so genannten Vergleichswertes einen überschlägigen Eindruck von der baulichen und anlagentechnischen energetischen Qualität des Gebäudes bekommen. Je höher die Energiekosten steigen, um so mehr Wert sollten Mieter und Käufer auf gute Wärmedämmung und moderne Anlagentechnik legen. Verkäufer und Vermieter von Gebäuden mit guten energetischen Gebäudewerten sind dann klar im Vorteil.

Schließlich ist das Wissen um die Energieeffizienz eines Gebäudes auch Voraussetzung für Maßnahmen zur energetischen Verbesserung. Den Energieausweis begleiten deshalb in der Regel Modernisierungsempfehlungen zur kostengünstigen energetischen Verbesserung des Gebäudes.
Modernisierungsempfehlungen dienen der Information; sie verpflichten den Eigentümer nicht zur Umsetzung der vorgeschlagenen Maßnahmen. Sie sind kurz gefasste fachliche Hinweise, die auf nahe liegende energetische Verbesserungsmöglichkeiten aufmerksam machen sollen.

Investitionen in Energiesparmaßnahmen zahlen sich oft schon nach kurzer Zeit aus. Und das bietet nicht nur einen Vorteil für den Geldbeutel, sondern auch für die Umwelt und die Bauwirtschaft. Denn es profitieren vor allem mittelständische Handwerksbetriebe, wenn verstärkt in die energetische Sanierung von Gebäuden investiert wird.

Der Energieausweis bedeutet also ein Plus auf allen Ebenen:

  • mehr Transparenz und mehr Wettbewerb auf dem Immobilienmarkt
  • mehr Anreiz zur Energieeinsparung, damit auch zum Klimaschutz
  • zusätzliche Arbeitsplätze
Worauf Eigentümer, Mieter und Käufer besonders achten sollten

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen. Beim Bedarfsausweis legt der Fachmann dem Energieausweis die Bausubstanz und die Heizungsanlage des Gebäudes zugrunde. Aufgrund des energetischen Zustands des Gebäudes berechnet er die Energiemenge, die für Heizung, Lüftung, Klimaanlage und Warmwasserbereitung bei durchschnittlicher Nutzung benötigt wird.

Der Verbrauchsausweis entsteht auf der Grundlage des erfassten Energieverbrauchs, zum Beispiel anhand der Heizkostenabrechnungen, und gibt den Energieverbrauch der Gebäudenutzer in den letzten drei Jahren an. Witterungseinflüsse werden „herausgerechnet“. Hier wird auch angegeben, ob die Warmwasseraufbereitung im Verbrauch enthalten ist. Die Bewertung eines Gebäudes im Verbrauchsausweis hängt auch vom individuellen Heizverhalten der Bewohner ab.

Welcher Energieausweis ist zulässig?

Wahlfreiheit zwischen den beiden Ausweisarten herrscht für alle Wohngebäude mit mehr als vier Wohneinheiten.

Bei Wohngebäuden mit vier und weniger Wohneinheiten ist zu unterscheiden:

  • Wahlfreiheit gilt für diese Wohngebäude, wenn entweder der Bauantrag ab dem 1. November 1977 gestellt wurde (also die Wärmeschutzverordnung von 1977 beachtet werden musste) oder das Wohngebäude trotz Bauantragstellung vor dem 1. November 1977 das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllt (zum Beispiel durch spätere Modernisierungsmaßnahmen).
  • Andernfalls dürfen für solche Wohngebäude nur Bedarfsausweise ausgestellt werden.

Vorübergehend bestand unabhängig von den oben dargelegten Regelungen für alle Wohngebäude bis zum 30. September 2008 ein Wahlrecht zwischen dem Bedarfs- und dem Verbrauchsausweis.

Sind die Voraussetzungen des Wahlrechts nicht erfüllt, darf der Energieausweisaussteller für ein Wohngebäude mit weniger als fünf Wohneinheiten nur einen Bedarfsausweis ausstellen. Hintergrund ist, dass in kleineren, energetisch nicht sanierten, alten Wohngebäuden das individuelle Heizverhalten den Gesamtenergieverbrauch deutlich stärker beeinflusst als in Wohnanlagen mit vielen Wohneinheiten.

Im roten oder im grünen Bereich?

Entscheidend ist sowohl beim Bedarfs- als auch beim Verbrauchausweis, ob der Verbrauch eines Gebäudes im grünen oder im roten Bereich der Farbskala liegt. Grün bedeutet, dass wenig Energie für Heizung und Warmwasser benötigt wird; rot steht für eine schlechte Energiebilanz.

Damit man einordnen kann, wo das betreffende Gebäude im Vergleich zu anderen Häusern steht, enthält der Energieausweis eine zweite Farbskala mit Vergleichswerten. Sie zeigt an, wie hoch typischerweise der Energiebedarf von verschiedenen Gebäudetypen vom Passivhaus bis hin zum unsanierten Mehrfamilienhaus ist.

Modernisierungsempfehlungen

In vielen Fällen, wenn auch keineswegs immer, sind Maßnahmen zur kostengünstigen, energetischen Verbesserung des Gebäudes möglich. Sind solche Maßnahmen für einen Eigentümer wirtschaftlich, müssen dem Energieausweis entsprechende individuelle Modernisierungsempfehlungen beigefügt werden.

Auch sie können von potenziellen Mietern und Käufern eingesehen werden. Mit ihrer Hilfe kann man sich einen Eindruck davon verschaffen, welche Modernisierungsmaßnahmen den Energiebedarf des Gebäudes deutlich verbessern würden. Da es sich um um Empfehlungen handelt, muss der Eigentümer sie aber nicht umsetzen.

Qualifizierten Aussteller finden

Die Qualifikationsanforderungen an die Aussteller von Energieausweisen sind in der Energieeinsparverordnung geregelt. Wer die Qualifikationen „mitbringt“, darf Energieausweise für den Zweck des Verkaufs oder der Vermietung ausstellen. Zulassungsstellen in den Ländern gibt es nicht, um den Verwaltungsaufwand möglichst gering zu halten.

Die Deutsche Energie-Agentur (dena), deren Mitgesellschafter die Bundesrepublik Deutschland ist, pflegt eine bundesweite Ausstellerdatenbank: Dort können interessierte Gebäudeeigentümer oder Vermieter nach Eingabe ihrer Postleitzahl Energieausweisaussteller in ihrer Region finden.

Die Aussteller von Energieausweisen müssen nach der Energieeinsparverordnung eine „baunahe“ Ausbildung als Eingangsqualifikation absolviert haben. Berechtigt sind z.B. Architekten, Ingenieure sowie qualifizierte Handwerker und Techniker. Zu dieser Eingangsqualifikation muss die Erfüllung einer weiteren Voraussetzung hinzukommen, wie zum Beispiel eine erfolgreiche Fortbildung im Bereich des energiesparenden Bauens.

(Quelle: BMVI)

Der Wärmeschutz wird transparenter

Die Energieeffizienz von Wohngebäuden, aber auch anders genutzten Gebäuden, wird künftig auf dem Immobilienmarkt eine viel größere Rolle spielen als bisher. So wie es bei technischen Geräten oder Autos längst an der Tagesordnung ist, mit sparsamem Energieverbrauch zu werben, wird Energieeffizienz auch bei Immobilien zu einem wichtigen Entscheidungskriterium werden. Dazu soll der Energieausweis beitragen, den Verkäufer oder Vermieter im Falle eines geplanten Verkaufs oder einer Vermietung den Interessenten vorzeigen müssen. Für die Errichtung von Neubauten ist die Ausstellung von Energie- oder Wärmebedarfsausweisen schon seit 1995 vorgeschrieben. Bei Vermietung oder Verkauf haben potenzielle Mieter oder Käufer seit dem 1. Juli 2008 das Recht, die Vorlage eines Energieausweises vom Eigentümer, Vermieter oder Verkäufer einzufordern. Dies gilt für Häuser, die bis 1965 gebaut wurden. Seit Anfang 2009 ist der Energieausweis in Vermietungs- und Verkaufsfällen auch bei allen übrigen Wohngebäuden Pflicht. Gewerbebauten und andere Gebäude, die nicht überwiegend dem Wohnen dienen, so genannte Nichtwohngebäude, benötigen seit Juli 2009 einen Energieausweis. Insgesamt gehen Prognosen davon aus, dass jährlich bis zu einer Million Energieausweise ausgestellt werden.

Was schreibt die ENEV 2014 vor?

Heizungsanlage!

Heizungen die älter als 30 Jahre sind, müssen soweit diese Festtemperaturkessel sind ersetzt werden!

Niedertemperatur- und Brenntwertkessel sind von der Regelung ausgenommen!

Dachdämmung

Ab 2016 darf die oberste Geschossdecke einen U-Wert von 0,24 W//m²∗K) nicht überschreiten!

Energieausweis!

Ab 01.05.2014 muss bei Vermietung oder Verkauf immer ein entsprechender Energieausweis spätestens bei der Erstbesichtigung vorgelegt werden!

Wer ist zu den Änderungen verpflichtet?

Jeder, der künftig ein Haus mit einer Heizung wie zuvor benannt älter 30 Jahre gekauft hat!

Jeder, der ein Haus erworben und die Dämmung  des Daches oder der obersten Geschossdecke nicht den Anforderungen entspricht!

Jeder, der eine Immobilie vermietet oder verkauft muss bei Besichtigung einen gültigen Energieausweis vorlegen!

Unterlagen zur
Wertermittlung

 

Immobilienbewertung – Vorgehensweise

Wir besichtigen die Immobilie grundsätzlich gemeinsam mit dem Immobilieneigentümer vor Ort, um eine qualifizierte Bewertung der Immobilie, und eine Einschätzung des Verkaufspotenzials vorzunehmen zu können.
Beim Vororttermin an der Immobilie werden wir den augenscheinlichen Zustand begutachten, diverse Extras wie besondere Ausstattungen, oder einen offensichtlichen Renovierungsstau wird in der Marktpreiseinschätzung mit entsprechenden Zu- oder Abschlägen bewertet. Auskünfte über zum Beispiel der Bodenrichtwerte Ihres Grundstückes, holen wir für Sie ein! Unser Ziel ist es, den bestmöglichen marktgerechten Kaufpreis für Ihr Objekt zu ermitteln. Der Wert der Immobilie wird je nach Objektart mit dem Sachwertverfahren, oder und dem Vergleichswertverfahren, oder und dem Ertragswertverfahren errechnet. Unter Berücksichtigung bestimmter Faktoren wie zum Beispiel der Lage, der Größe, der Zustand des Objektes, sowie auch im Vergleich zu aktuellen vergleichbaren Immobilienangeboten wird in unserer Berechnung eine entsprechende Marktanpassung des Immobilienwertes vorgenommen. Die Wertermittlung erfolgt immer z.B. auf der Grundlage der neuesten Regelungen, wie der Sachwertrichtlinie, und aktuell der NHK 2010! Der ermittelte Marktwert berücksichtigt dabei die eigentliche Immobilie, die optionalen Nebengebäude sowie die Bewertung des Grundstückes.

Wenn Sie sich für den Verkauf einer Immobilie entscheiden, dann wohl auch wegen ihres ideellen Wertes oder weil Umstände eingetreten sind, welche einen Verkauf unumgänglich machen (Scheidung, Erbfall, Verschuldung, Umzug). Der ideelle Wert ist eher subjektiv und deshalb schwer zu ermitteln.

Sie sollten daher vor dem Verkauf von Ihrer Immobilie, den richtigen Verkaufspreis ermitteln lassen!

Unterlagen für Häuser, wie Einfamilien- Doppel-
oder Reihenhäuser, die zur Bewertung und
für den Fall eines Verkaufes benötigt werden!

  • Grundbuchauszug (für Grundstücksgröße, eventuelle eingetragene Rechte und Belastungen)
  • Bauakte und Beschreibung (Grundrisse und Querschnitte des Objektes)
  • Wohnflächenberechnung
  • Baujahr
  • Energieausweis (kann dann durch uns erstellt werden, die Kosten hierfür teilen wir Ihnen noch mit)
  • Angaben zu den vorgenommenen letzten Modernisierungen an der Immobilie
  • Mietvertrag, sollte das Objekt vermietet sein
  • Gebäudeversicherung (Kopie)Unterlagen Mehrfamilienhäuser, die zur Bewertung und für den Fall eines
    Verkaufes benötigt werden!
  • Grundbuchauszug (für Grundstücksgröße, eventuelle eingetragene Rechte und Belastungen)
  • Bauakte und Beschreibung (Grundrisse und Querschnitte des Objektes)
  • Wohnflächenberechnungen
  • Baujahr
  • Energieausweis (kann dann durch uns erstellt werden, die Kosten hierfür teilen wir Ihnen noch mit)
  • Angaben zu den vorgenommenen letzten Modernisierungen an der Immobilie
  • Mietverträge, sollte das Objekt vermietet sein
  • Teilungserklärung und Aufteilungsplan wenn das Objekt in Wohneigentum aufgeteilt wurde
  • Protokolle der Eigentümerversammlung, aktuell und 2 Jahre zurückliegend
  • Jahresabrechnungen der Betriebskosten, aktuell und 2 Jahre zurückliegend
  • Gebäudeversicherung (Kopie)
  • Jahreswirtschaftsplan aktuell

Sie können die meisten Unterlagen über Ihre Hausverwaltung anfordern, wenn diese Ihnen nicht vorliegen!

Unterlagen Eigentumswohnungen, die zur Immobilien-

bewertung und für den Fall eines Immobilienverkauf
benötigt werden!

  • Grundbuchauszug (für Grundstücksgröße, eventuelle eingetragene Rechte und Belastungen)
  • Bauakte und Beschreibung (Grundrisse und Querschnitte des Objektes)
  • Wohnflächenberechnungen
  • Baujahr
  • Energieausweis (kann dann durch uns erstellt werden, die Kosten hierfür teilen wir Ihnen noch mit)
  • Angaben zu den vorgenommenen letzten Modernisierungen an der Immobilie
  • Mietverträge, sollte das Objekt vermietet sein
  • Teilungserklärung und Aufteilungsplan wenn das Objekt in Wohneigentum aufgeteilt wurde
  • Protokolle der Eigentümerversammlung, aktuell und 2 Jahre zurückliegend
  • Jahresabrechnungen der Betriebskosten, aktuell und 2 Jahre zurückliegend
  • Jahreswirtschaftsplan aktuell

Sie können die meisten Unterlagen über Ihre Hausverwaltung anfordern, wenn diese Ihnen nicht vorliegen!