IMMOBILIENBEWERTUNG

Wertermittlung Würzburg

Immobilienbewertung – Vorgehensweise

Wir besichtigen die Immobilie grundsätzlich gemeinsam mit dem Immobilieneigentümer vor Ort, um eine qualifizierte Bewertung der Immobilie, und eine Einschätzung des Verkaufspotenzials vorzunehmen zu können.
Beim Vororttermin an der Immobilie werden wir den augenscheinlichen Zustand begutachten, diverse Extras wie besondere Ausstattungen, oder einen offensichtlichen Renovierungsstau wird in der Marktpreiseinschätzung mit entsprechenden Zu- oder Abschlägen bewertet. Auskünfte über zum Beispiel der Bodenrichtwerte Ihres Grundstückes, holen wir für Sie ein! Unser Ziel ist es, den bestmöglichen marktgerechten Kaufpreis für Ihr Objekt zu ermitteln. Der Wert der Immobilie wird je nach Objektart mit dem Sachwertverfahren, oder und dem Vergleichswertverfahren, oder und dem Ertragswertverfahren errechnet. Unter Berücksichtigung bestimmter Faktoren wie zum Beispiel der Lage, der Größe, der Zustand des Objektes, sowie auch im Vergleich zu aktuellen vergleichbaren Immobilienangeboten wird in unserer Berechnung eine entsprechende Marktanpassung des Immobilienwertes vorgenommen. Die Wertermittlung erfolgt immer z.B. auf der Grundlage der neuesten Regelungen, wie der Sachwertrichtlinie, und aktuell der NHK 2010! Der ermittelte Marktwert berücksichtigt dabei die eigentliche Immobilie, die optionalen Nebengebäude sowie die Bewertung des Grundstückes.

Wenn Sie sich für den Verkauf einer Immobilie entscheiden, dann wohl auch wegen ihres ideellen Wertes oder weil Umstände eingetreten sind, welche einen Verkauf unumgänglich machen (Scheidung, Erbfall, Verschuldung, Umzug). Der ideelle Wert ist eher subjektiv und deshalb schwer zu ermitteln.

Sie sollten daher vor dem Verkauf von Ihrer Immobilie, den richtigen Verkaufspreis ermitteln lassen!

 

 

Wertermittlungsverfahren

Bodenwert

(1) Bodenrichtwerte (§ 10) und sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten sind insbesondere aus der Kaufpreissammlung (§ 193 Absatz 5 Satz 1 des Baugesetzbuchs) auf der Grundlage einer ausreichenden Zahl geeigneter Kaufpreise unter Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse zu ermitteln. Zu den sonstigen erforderlichen Daten gehören insbesondere Indexreihen (§ 11), Umrechnungskoeffizienten (§ 12), Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke (§ 13) sowie Marktanpassungsfaktoren und Liegenschaftszinssätze (§ 14).

(2) Kaufpreise solcher Grundstücke, die in ihren Grundstücksmerkmalen voneinander abweichen, sind im Sinne des Absatzes 1 Satz 1 nur geeignet, wenn die Abweichungen

  1. in ihren Auswirkungen auf die Preise sich ausgleichen,
  2. durch Zu- oder Abschläge oder
  3. durch andere geeignete Verfahren berücksichtigt werden können.

Sachwertverfahren

Das Modell der Verkehrswertermittlung im Sachwertverfahren ist in den §§ 21 – 23 ImmoWertV beschrieben.

Der Sachwert wird demnach aus der Summe des Bodenwerts und den Sachwerten der auf dem Grundstück vorhandenen nutzbaren Gebäude und Außenanlagen sowie ggf. den Auswirkungen der zum Wertermittlungsstichtag vorhandenen besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale abgeleitet.

Der Bodenwert ist getrennt vom Sachwert der Gebäude und Außenanlagen i. d. R. im Vergleichswertverfahren (vgl. § 16 ImmoWertV) grundsätzlich so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre.

Der Sachwert der Gebäude (Normgebäude zzgl. eventuell vorhandener besonderer Bauteile und besonderer Einrichtungen) ist auf der Grundlage der (Neu)Herstellungskosten unter Berücksichtigung der jeweils individuellen Merkmale:

Objektart,

(Ausstattungs)Standard,

Restnutzungsdauer (Alterswertminderung),

Baumängel und Bauschäden und

besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale abzuleiten.

Der Sachwert der Außenanlagen wird, sofern dieser nicht bereits bei der Bodenwertermittlung mit erfasst worden ist, entsprechend der Vorgehensweise für die Gebäude i. d. R. auf der Grundlage von üblichen Herstellungskosten oder als Zeitwert aufgrund von Erfahrungssätzen abgeleitet.

Die Summe aus Bodenwert, Sachwert der Gebäude und Sachwert der Außenanlagen ergibt, ggf. nach der Berücksichtigung vorhandener und bei der Bodenwertermittlung sowie bei der Ermittlung der (Zeit)Werte der Gebäude und Außenanlagen noch nicht berücksichtigter besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale, den vorläufigen Sachwert (= Substanzwert) des Grundstücks.

Der so rechnerisch ermittelte vorläufige Sachwert ist abschließend hinsichtlich seiner Realisierbarkeit auf dem örtlichen Grundstücksmarkt zu beurteilen und an die Marktverhältnisse anzupassen. Zur Berücksichtigung der Marktgegebenheiten ist ein Zu- oder Abschlag vom vorläufigen Sachwert vorzunehmen. Die „Marktanpassung“ des vorläufigen Sachwerts an die Lage auf dem örtlichen Grundstücksmarkt mittels des sog. Sachwertfaktors (vgl. § 14 Abs. 2 Ziffer 1 ImmoWertV) führt im Ergebnis zum marktkonformen Sachwert des Grundstücks.

Der Begriff des Sachwertfaktors ist in § 14 Abs. 2 Ziffer 1 ImmoWertV erläutert. Seine Position innerhalb der Sachwertermittlung regelt § 8 Abs. 2 ImmoWertV. Diese ergibt sich u. a. aus der Praxis, in der Sachwert-(Marktanpassungs)faktoren aus im Wesentlichen schadensfreien Objekten abgeleitet werden. Umgekehrt muss deshalb auch bei der Bewertung der Sachwert-Marktanpassungsfaktor auf den vorläufigen Sachwert des fiktiv schadensfreien Objekts (bzw. des Objekts zunächst ohne Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale) angewendet werden. Erst anschließend dürfen besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale durch Zu- bzw. Abschläge am vorläufigen marktangepassten Sachwert berücksichtigt werden. Durch diese Vorgehensweise wird die in der Wertermittlung erforderliche Modelltreue beachtet.

Vergleichswertverfahren

Im Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt. Für die Ableitung der Vergleichspreise sind die Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen. Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück gelegen ist, nicht genügend Vergleichspreise, können auch Vergleichspreise aus anderen vergleichbaren Gebieten herangezogen werden. Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt oder Abweichungen einzelner Grundstücksmerkmale sind in der Regel auf der Grundlage von Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten zu berücksichtigen.

(2) Bei bebauten Grundstücken können neben oder anstelle von Vergleichspreisen zur Ermittlung des Vergleichswerts geeignete Vergleichsfaktoren herangezogen werden. Der Vergleichswert ergibt sich dann durch Vervielfachung des jährlichen Ertrags oder der sonstigen Bezugseinheit des zu bewertenden Grundstücks mit dem Vergleichsfaktor. Vergleichsfaktoren sind geeignet, wenn die Grundstücksmerkmale der ihnen zugrunde gelegten Grundstücke hinreichend mit denen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen.

Ertragswertverfahren

Das Modell für die Ermittlung des Ertragswerts ist in den §§ 17 – 20 ImmoWertV beschrieben.

Die Ermittlung des Ertragswerts basiert auf den marktüblich erzielbaren jährlichen Erträgen (insbesondere Mieten und Pachten) aus dem Grundstück. Die Summe aller Erträge wird als Rohertrag bezeichnet. Maßgeblich für den (Ertrags)Wert des Grundstücks ist jedoch der Reinertrag. Der Reinertrag ermittelt sich als Rohertrag abzüglich der Aufwendungen, die der Eigentümer für die Bewirtschaftung einschließlich Erhaltung des Grundstücks aufwenden muss (Bewirtschaftungskosten).

Das Ertragswertverfahren fußt auf der Überlegung, dass der dem Grundstückseigentümer verbleibende Reinertrag aus dem Grundstück die Verzinsung des Grundstückswerts (bzw. des dafür gezahlten Kaufpreises) darstellt. Deshalb wird der Ertragswert als Rentenbarwert durch Kapitalisierung des Reinertrags bestimmt.

Hierbei ist zu beachten, dass der Reinertrag für ein bebautes Grundstück sowohl die Verzinsung für den Grund und Boden als auch für die auf dem Grundstück vorhandenen baulichen (insbesondere Gebäude) und sonstigen Anlagen (z. B. Anpflanzungen) darstellt. Der Grund und Boden gilt grundsätzlich als unvergänglich (bzw. unzerstörbar). Dagegen ist die (wirtschaftliche) Restnutzungsdauer der baulichen und sonstigen Anlagen zeitlich begrenzt.

Der Bodenwert ist getrennt vom Wert der Gebäude und Außenanlagen i. d. R. im Vergleichswertverfahren (vgl. § 16 ImmoWertV) grundsätzlich so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre.

Der auf den Bodenwert entfallende Reinertragsanteil wird durch Multiplikation des Bodenwerts mit dem Liegenschaftszinssatz bestimmt. (Der Bodenertragsanteil stellt somit die ewige Rentenrate des Bodenwerts dar.)

Der auf die baulichen und sonstigen Anlagen entfallende Reinertragsanteil ergibt sich als Differenz „(Gesamt)Reinertrag des Grundstücks“ abzüglich „Reinertragsanteil des Grund und Bodens“.

Der (Ertrags)Wert der baulichen und sonstigen Anlagen wird durch Kapitalisierung (d. h. Zeitrentenbarwertberechnung) des (Rein)Ertragsanteils der baulichen und sonstigen Anlagen unter Verwendung des Liegenschaftszinssatzes und der Restnutzungsdauer ermittelt.

Der vorläufige Ertragswert setzt sich aus der Summe von „Bodenwert“ und „Wert der baulichen und sonstigen Anlagen“ zusammen.

Ggf. bestehende besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale, die bei der Ermittlung des vorläufigen Ertragswerts nicht berücksichtigt wurden, sind bei der Ableitung des Ertragswerts aus dem vorläufigen Ertragswert sachgemäß zu berücksichtigen.

Das Ertragswertverfahren stellt insbesondere durch Verwendung des aus Kaufpreisen abgeleiteten Liegenschaftszinssatzes einen Kaufpreisvergleich im Wesentlichen auf der Grundlage des marktüblich erzielbaren Grundstücksreinertrages dar.

 

 

Unterlagen für Häuser, wie Einfamilien-, Doppel-, oder Reihenhäuser,
 die zur Bewertung und für den Fall eines Verkaufes benötigt werden!

 
  • Grundbuchauszug (für Grundstücksgröße, eventuelle eingetragene Rechte und Belastungen)
  • Bauakte und Beschreibung (Grundrisse und Querschnitte des Objektes)
  • Wohnflächenberechnung
  • Baujahr
  • Energieausweis (kann dann durch uns erstellt werden, die Kosten hierfür teilen wir Ihnen noch mit)
  • Angaben zu den vorgenommenen letzten Modernisierungen an der Immobilie
  • Mietvertrag, sollte das Objekt vermietet sein
  • Gebäudeversicherung (Kopie)Unterlagen Mehrfamilienhäuser, die zur Bewertung und für den Fall eines
    Verkaufes benötigt werden!
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  • Angaben zu den vorgenommenen letzten Modernisierungen an der Immobilie
  • Mietverträge, sollte das Objekt vermietet sein
  • Teilungserklärung und Aufteilungsplan wenn das Objekt in Wohneigentum aufgeteilt wurde
  • Protokolle der Eigentümerversammlung, aktuell und 2 Jahre zurückliegend
  • Jahresabrechnungen der Betriebskosten, aktuell und 2 Jahre zurückliegend
  • Gebäudeversicherung (Kopie)
  • Jahreswirtschaftsplan aktuell

Sie können die meisten Unterlagen über Ihre Hausverwaltung anfordern, wenn diese Ihnen nicht vorliegen!

Unterlagen für Eigentumswohnungen, die zur Immobilienbewertung
und für den Fall eines Wohnungsverkauf
benötigt werden!

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