Immobilie geerbt und was ist damit zu tun?
Eine Immobilie geerbt zu haben, stellt Sie vor Entscheidungen:
Was mache ich damit?
Was muß ich nun alles Unternehmen?
Was kann ich mit der Immobilie anfangen?
Muß ich steuern bezahlen?
Immobilie behalten, selbst einziehen oder die Immobilie verkaufen?
Eine Immobilie zu erben ist oftmals mit hohen Vermögenswerten und die Frage wer kümmert sich um alles verbunden, dieses sollte sorgfältig hinterfragt werden. Eine geerbte Immobilie kann Ihre wirtschaftliche Situation verändern – und das sowohl positiv als auch negativ. Oft sind Erbimmobilien mit emotionalen Verbindungen behaftet. a. Das lässt leicht ein Gefühl von Ratlosigkeit und Unsicherheit darüber aufkommen, wie man in dem Urwald aus Paragrafen und Emotionen den richtigen Umgang mit der geerbten Immobilie finden soll.
Daher ist es wichtig, umfassend informiert zu sein: Es gilt gesetzliche Fristen, rechtliche Regelungen und steuerliche Forderungen zu kennen und einzuhalten. Darüber hinaus ist es wichtig, den Wert der geerbten Immobilie sowie die eigene Vermögenssituation und die des Erblassers genauestens zu prüfen. Mit diesen Antworten können Sie dann auch leichter entscheiden, ob Sie die Immobilie behalten und wie Sie sie nutzen möchten. Erfahren Sie hier, worauf zu achten ist und welche Optionen im weiteren Umgang mit der Immobilie bestehen. Für den Fall, dass Sie bereits zum Verkauf der Immobilie tendieren, werden wir Ihnen noch Tipps mit auf den Weg geben,
wie Sie die Vermittlung gut meistern.
Inhaltsverzeichnis Immobilie geerbt
Nachlassklärung
Sind Sie Alleinerbe oder gibt es noch Miterben?
Dieses sollten Sie vorab geklärt haben um weitere Entscheidungen mit der Erbimmobilie treffen zu können.
Die Details, wie das Erbe verteilt
werden soll, regelt meist ein zu Lebzeiten des Verstorbenen aufgesetztes Testament oder ein Erbvertrag. Ist die Verfügung des Erbes nicht festgelegt worden, wird der Nachlass nach der gesetzlichen Erbfolge geregelt.
1. Testament, Vermächtnis und Erbvertrag:
Um zu erfahren, ob der Verstorbene ein Testament erstellt hat, können Sie sich an das Nachlassgericht wenden: Sobald es vom Tod des Erblassers erfährt, wird es – für den Fall, dass es eines gibt – das Testament eröffnen.
Ein Vermächtnis bezieht sich auf einen einzelnen Vermögensgegenstand wie z. B. eine Immobilie oder ein Grundstück. Die Erbfolge kann auch in einem Erbvertrag fest gelegt sein. Das Besondere an einem Erbvertrag ist, dass er nur mit der Zustimmung beider Vertragspartner geändert und auch nicht einseitig aufgehoben werden kann. Nach dem Tod eines Vertragspartners kann der Erbvertrag also nicht mehr verändert werden. Allerdings kann eine Rücktrittsklausel aufgenommen oder ein Aufhebungs- vertrag aufgesetzt werden, die von der Bindung an den Erbvertrag befreien. Wird eine Immobilie hinterlassen, können zum Beispiel Vereinbarungen zur Nutzung oder ein Veräußerungsverbot im Erbvertrag festgehalten werden.
2. Nicht- Geregeltes geregelt: Die gesetzliche Erbfolge
Existieren kein ein Testament oder ein Erbvertrag, die den Nachlass regeln, greift die gesetzliche Erbfolge.
Begünstigt sind hierbei zunächst die Hinterbliebenen mit dem engsten Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser.
Nachlassregelung bei Erbimmobilien
Erben werden in drei Ordnungen nach ihrem Verwandtschaftsgrad unterteilt:
Verwandtschaftsgrad 1:
Ehepartner / Partner, Kinder, Enkel, Urenkel
Verwandtschaftsgrad 2:
Eltern, Geschwister, Nichten / Neffen
Verwandtschaftsgrad 3:
Großeltern, deren Nachkommen (Tante / Onkel, Vetter)
Gibt es Erben der ersten Ordnung, werden sämtliche Verwandte der übrigen Ordnungen bei der Erbverteilung nicht beachtet.
Gleiches gilt für Kinder und Eltern: Wenn die Eltern noch leben, haben ihre Nachkommen kein Anrecht auf das Erbe.
Anspruch auf das Erbe haben hingegen nach dem Ehegatten-Erbrecht Ehegatten und Lebenspartner. Die Erbfolgeregelung bezieht sich also ausschließlich auf die biologische Verwandtschaft oder adoptierte Kinder. Alle anderen Verwandtschaftsgrade haben kein gesetzliches Erbrecht.
In den meisten Fällen teilen sich Ehepartner und Kinder des Verstorbenen den Nachlass.
Hierbei steht dem Ehegatten oder Partner ein Viertel des Erbes zu, dem Kind oder den Kindern drei Viertel.
Wenn die Ehegatten keinen Ehevertrag haben, erhöht sich der Erbteil auf die Hälfte; die Kinder teilen sich dann die zweite Hälfte.
Wird die Ehe (wie in den meisten Fällen) als Zugewinngemeinschaft geführt, so hat der hinterbliebene Partner sogar Anspruch auf die Hälfte des Erbes.
Gibt es keine Kinder, hat der Ehe- oder Lebenspartner gegenüber Verwandten zweiter Ordnung ebenfalls Anspruch auf die Hälfte des Nachlasses.
Wenn der Verstorbene kein Testament hinterlassen hat, kommt es also unweigerlich zur Anwendung der gesetzlichen Erbfolge. Und das kann zur (ungewollten) Entstehung einer Erbengemeinschaft führen.
Kein Alleinerbe - es bildet sich eine Erbengemeinschaft
Beispielsweise kann sich so eine Gemeinschaft aus dem Ehepartner und den Kindern oder aus den Eltern und dem Ehepartner des Verstorbenen zusammensetzen.
In dieser Gemeinschaft sind alle Erben- den an der gesamten Erbmasse beteiligt.
Die Aufteilung erfolgt nach einer natürlichen Teilung (Erbauseinandersetzung), bei der sich jeder Erbende gewisse Gegenstände aus der Erbmasse aussucht, bis alles aufgeteilt ist.
Gehört eine Immobilie zur Erbmasse, deren Wert den des übrigen Erbes übersteigt, ist die natürliche Teilung nicht mehr möglich. Dann müssen sich die Erben gemeinsam über die Verwendung der Immobilie einigen – und für jede Entscheidung ist ein einheitlicher Beschluss der Miterben nötig.
An dieser Stelle fangen die Probleme meist an: Erzwungen durch das Erbe ist eine Erbengemeinschaft eine unfreiwillig entstandene Gemeinschaft, deren Mitglieder meist unterschiedliche Interessen und Meinungen haben. Vor allem bei so großen und finanziell tragenden Erbgegenständen wie einer Immobilie kann das zu Streit führen. Deshalb ist es ratsam, die Erbauseinandersetzung bei Immobilien schnellst- möglich zu klären.
Nachlassklärung in einer Erbengemeinschaft
Hierfür gibt es folgende Möglichkeiten:
Auszahlung der Miterben:
Möchten Sie zum Beispiel in das anteilig geerbte Haus einziehen, müssen Sie die Miterben auszahlen. Ein entsprechender Vertrag wird aufgesetzt und im Falle einer Immobilie notariell beglaubigt.
Einvernehmlicher Verkauf:
Viele Erbengemeinschaften entscheiden sich für diese Variante, da mit dem Verkauf das Konfliktpotenzial verschwindet.
Der Verkaufserlös wird unter den Erben aufgeteilt. Für den Verkauf ist es am besten,
einen neutralen Makler zu beauftragen:
Als objektiver Berater und Experte auf seinem Gebiet kann er die Interessen aller be- rücksichtigen; eventuelle Bereicherungsvorwürfe gegen einen Erben werden vermie- den. Detailliertere Informationen sowie Tipps zum Verkauf der Erbschaftsimmobilie lesen Sie später.
Teilungsversteigerung von Erbanteilen:
Sollten sich die Mitglieder einer Erbengemeinschaft nicht einstimmig auf die zukünftige Nutzung der Immobilie einigen können, droht das letzte Mittel: die Teilungsversteigerung. Im Gegensatz zu anderen Beschlüssen, die von allen Miterben gemeinsam getragen werden müssen, kann die Teilungsversteigerung auch von einem einzelnen Mitglied bean-
tragt werden. Hierbei versteigert ein Miterbe seinen Anteil, den die anderen Miterben
ersteigern können. Bei einer Teilungsversteigerung kann jedoch ausschließlich der gesamte Erbanteil versteigert werden, nicht nur ein einzelner Gegenstand.
Grundsätzlich wird dem Interesse des Miterben, der eine sofortige Verwertung der Immobilie anstrebt, Vorrang gewährt. Ziel ist es, ein nicht real teilbares Erbstück möglichst rasch liquide zu machen, um eine Teilung zu ermöglichen. Überlegen Sie es sich aber gut, bevor Sie diesen Stein ins Rollen bringen. Bei einer Teilungs-
versteigerung werden für Immobilien meist Preise weit unterhalb des Verkehrswerts erzielt und nicht unerhebliche Verfahrenskosten fällig.
Ein Teil des geerbten Vermögens kann auf diese Weise leicht vernichtet werden.
Immobilienerbe annehmen oder ablehnen?
Nachdem Sie nun erfahren haben, in welcher Rechtsstellung Sie sind, sollten Sie als Nächstes unbedingt prüfen, was sich tatsächlich hinter der Erbmasse verbirgt. Seien Sie sich im Vorfeld bewusst, dass Sie mit einer Erbschaft nicht nur (Eigentums-) Rechte, sondern auch damit verbundene Pflichten übertragen bekommen. Als Erbe sind Sie Rechtsnachfolger des Erblassers. Mit einer Immobilie als Vermögenswert erben Sie eventuell etwaige Belastungen wie Immobilienkredite oder Schulden des Erblassers mit.
Stellt sich also heraus, dass Sie mit dem Haus auch einen Schuldenberg geerbt haben, sollten Sie sich ernsthaft überlegen, ob Sie das Erbe annehmen möchten oder ob Ausschlagen die bessere Wahl wäre.
Für das Ausschlagen müssen Sie beim Nachlassgericht eine entsprechende Erklärung abgeben, dass Sie das Erbe nicht antreten möchten – und zwar innerhalb von sechs Wochen, nachdem Sie von der Erbschaft erfahren haben. Das Annehmen des Erbes hingegen erfolgt entweder durch eine formlose Erklärung oder durch stillschweigendes schlüssiges Handeln (z. B. das Erhalten von Mietzahlungen).
Und seien Sie achtsam: Denn auch durch das Ver- streichen der Frist zum Ausschlagen gilt das Erbe als angenommen.
Die Entscheidung, ob Sie das Erbe annehmen oder nicht, sollte
gut überlegt sein – nur in seltenen Fällen (wie etwa, wenn Sie sich über bestimmte Eigenschaften des Erbes getäuscht haben) ist die
Annahme anfechtbar.
Die Annahme des Erbes ist nur ratsam, wenn der Wert des Nachlasses die Summe der Schulden übersteigt. Sollte diese Bilanz negativ sein, kann Sie ein Ausschlagen des Erbes
Ratschlag vom Profi:
Prüfen Sie das Erbe sorgfältig, um keine finanziellen Einbußen erleiden zu müssen. Beachten Sie die Frist von sechs Wochen zum Ausschlagen des Erbes.
sogar vor finanziellen Verlusten schützen. Um dies zu prüfen, kann
Ihnen ein Notar oder Steuerberater helfen.
Grundbuch to do`s
Wenn Sie sich dafür entschieden haben, das Erbe anzunehmen, muss für die Immobilie ein Antrag auf Berichtigung des Grundbucheintrags gestellt werden.
Statt des Erblassers werden nun Sie, der Erbe, als Eigentümer eingetragen. Das ist nicht der Fall, wenn Sie die Immobilie ohnehin verkaufen werden.
Der Antrag beim Grundbuchamt ist für Erben bis zu zwei Jahre nach dem Versterben des Erblassers kostenfrei. Wird der Antrag nach Ablauf dieser Frist eingereicht, wird für die Grundbuchberichtigung eine Gebühr berechnet. Diese bemisst sich am Wert der Immobilie.
Als rechtmäßiger Erbe können Sie sich gegenüber dem Grundbuchamt ausweisen, indem Sie das Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts vorlegen.
Wurde Ihnen eine Immobilie nicht durch ein Testament oder einen Erbvertrag hinterlassen, benötigen Sie einen Erbschein. Aus diesem Dokument geht klar hervor, wer der gesetzliche Erbe ist. Mit diesem Erbschein haben Sie auch das Recht, das Grundbuch einzusehen, um so zu erfahren, ob eventuelle Belastungen auf der Immobilie eingetragen sind.
Den Erbschein können Sie bei dem Amtsgericht, in dessen Bezirk der Verstorbene gewohnt hat, beantragen. Eine Erbengemeinschaft kann sich einen gemeinschaft- lichen Erbschein oder auch einen Teil-Erbschein für den jeweiligen Anteil ausstellen lassen. Auch hier richten sich die Gebühren für die Ausstellung des Erbscheins nach dem Wert der Erbschaft.
Erbschaftssteuer
Erbschaften unterliegen der Steuerpflicht. Die für Sie entstehende Steuerlast bei Immobilienerbschaften hängt einerseits stark vom Verwandtschaftsverhältnis zum Erblassenden ab, andererseits sind zudem der Wert, die Art der Immobilie und deren bisherige und zukünftige Nutzung ausschlaggebend.
Die gute Nachricht jedoch: Je nachdem, zu welcher Verwandtschaftsordnung Sie gehören, können Sie bestimmte Freibeträge geltend machen. Diese beginnen bei 20.000 Euro für nicht verwandte Erben und enden bei 500.000 Euro für den Erblassenden nahestehende Erben wie Ehegatten bzw. eingetragene Lebenspartner.
Wichtig ist, dass Sie Ihren Erbfall umgehend dem Finanzamt melden. Denn für
jeden Erbenden gilt die Meldepflicht, die zuständige Steuerbehörde innerhalb von drei Monaten, nachdem Sie von Ihrer Erbschaft in Kenntnis gesetzt worden sind, zu informieren. Tun Sie dies am besten schriftlich.
Sehen Sie hier einen Üblerblick der Aufteilung bezüglich der möglich anfallenden Erbschaftssteuer
Nutzung der Erbimmobilie
Schon bald werden Sie sich die eigentliche und zentrale Frage stellen: Wie wollen Sie die geerbte Immobilie zukünftig nutzen?
Für diese Entscheidung gibt es natürlich keine einheitliche Antwort – dazu sind Erbfälle und die Zukunftsvorstellungen der Erbenden zu individuell und werden von finanziellen sowie emotionalen Faktoren begleitet. J edoch ist es hilfreich,
wenn Sie sich bei den jeweiligen Nutzungsmöglichkeiten bestimmte Fragen stellen –
so können Sie herausfinden, wie Sie mit der Immobilie weiterhin verfahren möchten.
Immobilie selbst nutzen
Meist ist die Immobilie mit Erinnerungen an den Verstorbenen verbunden.
Oft hat der Verstorbene selbst in der
vererbten Immobilie gewohnt oder sie ist sogar das Elternhaus, in dem der Erbende aufgewachsen ist. Der Wunsch, selbst einzuziehen, kommt auf. Auch aus finanzieller Sicht spricht die Befreiung von der Erbschaftssteuer für die Eigennutzung.
Bevor Sie jedoch sofort anfangen die Umzugskisten zu packen, sollten Sie sich selbstkritisch damit auseinandersetzen, ob die Immobilie wirklich in Ihr Leben passt.
Fragen Sie sich Folgendes:
• Passt die Größe der Immobilie zu meinem Bedarf?
• Passt die Lage zu meiner Lebenssituation?
• Gibt es eine Immobilie, die mir besser gefällt und besser passt?
• Wie viel kostet der Umzug?
• Wie hoch sind die Erhaltungskosten?
• Muss renoviert werden?
Wenn die Antworten auf diese Fragen eher gegen die ErbImmobilie sprechen, scheint die Immobilie eher eine Belastung als eine Bereicherung zu sein und zu viele Veränderungen von Ihnen zu verlangen. Dann sollten Sie von der Eigennutzung eher absehen.
Vermietung oder Verkauf
Wenn es eine Immobilie gibt, die besser zu Ihren Wünschen passt als die geerbte, bietet es sich an, die Immobilie nicht selbst zu beziehen, sondern
anders zu nutzen: durch Vermietung oder Verkauf. Auch hier gibt es wieder keine
pauschale Antwort, welche der beiden Optionen die richtige ist. Eine Vermietung der
Erbimmobilie lohnt sich, wenn Sie eine inflationssichere Vermögensanlage suchen, die auch noch Mieteinnahmen abwirft, oder wenn Sie zu einem späteren Zeitpunkt die Immobilie selbst nutzen und die Zeit mit Vermietung überbrücken möchten.
Tatsächlich entscheiden sich die meisten Erbenden für einen Verkauf der Immobilie. Und das kann vielerlei gute Gründe haben.
Eigenschaften: Wie bereits angemerkt, hat die Immobilie gewisse Kriterien, die einfach nicht zu Ihrer Lebenssituation passen. Gleiches gilt, wenn Sie eine Immobilie erben, die sich in einer Region befindet, die immer mehr Menschen verlassen. Dann sollten Sie sie besser verkaufen, bevor der Wert der Immobilie über die Jahre weniger wird.
Unvermietet: Die geerbte Immobilie zunächst zu vermieten und sie zu einem späteren Zeitpunkt dann doch zu verkaufen, ist eine denkbar schlechte Reihenfolge: Vermietete Immobilien erzielen einen geringeren Verkaufspreis, da der neue Eigen- tümer nicht frei über sie verfügen und die Miete nur unter begründeten Umständen erhöhen kann (Mieter können nicht einfach gekündigt werden, außer aufgrund von Eigenbedarf). Überlegen Sie sich deshalb direkt zum Erbzeitpunkt, wie Sie mit der Immobilie verfahren möchten – so mindern Sie nicht den Wert Ihres Erbes. Ist die Immobilie zum Erbzeitpunkt unvermietet, ist ein Verkauf fast immer die lukrativere Entscheidung: Freie Immobilien sind so gut wie immer mehr wert als vermietete.
Verkaufserlös: Mit dem Verkaufserlös können Sie sich Ihre Traumimmobilie kaufen oder – falls Sie bereits die Immobilie haben, die genau zu Ihnen passt – den eigenen Hauskredit abbezahlen.
Kreditzahlungen: Nicht immer ist die geerbte Immobilie frei von Kreditzahlun- gen. Doch der Kredit gehört zum Haus und wird mit vererbt. Wenn Sie diese Schulden nicht auf sich nehmen möchten oder können, ist es die beste Ent- scheidung, die Erbimmobilie zu verkaufen.
Auf wand: Nicht jeder Erbende hat ein Händchen oder Interesse für Immobilien.
Ob als Vermieter oder in Eigennutzung – Immobilien kosten Zeit und Geld. Immer wieder müssen Reparaturen vorgenommen, neue Mieter gesucht oder Abrechnungen gemacht werden. Decken die Mieten oder Ihr Kapital die Instandhaltungskosten nicht, sollten Sie darüber nachdenken, die Immobilie lieber zu verkaufen. Wenn Sie sich mit Immobilien nicht auskennen, sich das Wissen nicht aneignen und das Geld nicht in Beratung bzw. Hausverwaltung oder in die Immobilie investieren möchten, sollten Sie besser verkaufen. Andernfalls wird die Immobilie mehr zu Belastung.
Erbengemeinschaft: Wenn Sie in eine als Erbengemeinschaft geerbte Immobi- lie einziehen möchten, müssen Sie Ihre Miterben auszahlen. Das müssen Sie sich leisten können. Auch wenn die Erbengemeinschaft sich nicht einig wird, wie mit der Erbimmobilie weiter vorgegangen werden soll, ist es oft der goldene Weg, die Immobilie zu verkaufen und den Verkaufserlös untereinander aufzuteilen.
Sie sehen: In den Umgang mit einer geerbten Immobilie spielen viele individuelle Faktoren hinein. Um diese individuellen Faktoren richtig einzuschätzen, lassen Sie sich am besten von einem Immobilien-Experten beraten. Wir haben Erfahrung darin, die Nutzung auf Ihre Möglichkeiten hin zu prüfen und betreuen Sie vom Ermitteln des Verkaufswerts Ihrer Immobilie bis zu einer Verkaufsabwicklung, mit der auch eventuelle Miterben glücklich sind.
